Secondo i dati diffusi da Anammi, l’associazione degli amministratori di immobili, nel primo semestre del 2025 il ritardo nei pagamenti delle spese condominiali crescerà del 20%. Un dato che fa riflettere, ma che non sorprende chi lavora ogni giorno con la gestione di un edificio. I rincari energetici degli ultimi anni hanno eroso i bilanci familiari, e i effetti si vedono eccome sulla cassa condominiale. Ma c’è uno strumento preciso che l’amministratore può e deve usare per recuperare quanto dovuto, senza aspettare il via libera dell’assemblea: il decreto ingiuntivo.
Cosa dice il Codice Civile sul recupero crediti condominiali
Il quadro normativo è abbastanza chiaro, anche se spesso viene frainteso. L’art. 1129, comma 9, del Codice Civile stabilisce che l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è esigibile. Non una facoltà, un obbligo. L’unica eccezione è una dispensa espressa da parte dell’assemblea dei condomini.
A completare il quadro c’è l’art. 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, che disciplina in modo specifico la procedura. Secondo questa norma, per riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore non ha bisogno di alcuna autorizzazione assembleare: può agire direttamente, ottenendo un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo.
È un potere autonomo, che deriva direttamente dalla legge e che è stato ribadito più volte dalla giurisprudenza di legittimità. Lo scopo è semplice: uno stato di morosità prolungato può paralizzare la gestione finanziaria dell’intero condominio.
Decreto ingiuntivo: come funziona nella pratica
La procedura monitoria è più rapida di un’ordinaria causa civile, ed è proprio per questo che risulta particolarmente adatta al contesto condominiale. In sintesi, ecco come si svolge.
L’amministratore, tramite un legale, si rivolge al tribunale competente per ottenere l’emissione di un decreto immediatamente esecutivo nei confronti del condomino moroso. Il giudice effettua una valutazione sommaria del credito, senza contraddittorio preliminare con il debitore. Per ottenere il provvedimento, la somma deve essere liquida ed esigibile, e l’amministratore deve fornire prova scritta: lo stato di ripartizione approvato dall’assemblea è documento sufficiente.
Una volta emesso, il decreto viene notificato al condomino moroso. A quel punto, il debitore ha 40 giorni per proporre opposizione e avviare un giudizio ordinario. Ma attenzione: il decreto è immediatamente esecutivo anche in caso di opposizione, il che significa che è possibile procedere al pignoramento dei beni del moroso fin da subito, senza attendere l’esito del contenzioso.
L’inerzia dell’amministratore può costare cara
Non agire, in questi casi, non è neutro. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 36277 del 28 dicembre 2023, ha confermato la responsabilità di un ex amministratore condannato a risarcire il condominio per non aver avviato in tempo l’azione ingiuntiva contro una società condomina che accumulava ritardi nei pagamenti. Nel frattempo, quella società era stata cancellata dal Registro delle Imprese, rendendo il credito di fatto irrecuperabile.
La Cassazione ha chiarito che l’obbligo di agire precede la riforma del condominio del 2012 (legge n. 220/2012): anche prima dell’introduzione della norma esplicita, la giurisprudenza aveva già consolidato il principio per cui l’amministratore doveva attivarsi per il recupero dei crediti nell’interesse comune, senza bisogno di autorizzazione assemblearee. La riforma ha solo messo nero su bianco qualcosa che già era considerato un dovere.
Chi tutela con il decreto ingiuntivo nel condominio
La procedura, stabilita dalla legge condominiale, non serve solo a tutelare i conti condominiali in astratto. Serve, concretamente, a proteggere i condomini che pagano regolarmente e non devono sopportare il peso delle inadempienze altrui. Un condominio con una morosità elevata fatica a pagare i fornitori, a gestire le manutenzioni ordinarie, a far fronte alle spese correnti.
L’art. 63 delle disposizioni attuative prevede anche un ulteriore aspetto spesso trascurato: su richiesta dei creditori insoddisfatti (fornitori di servizi, imprese che hanno effettuato lavori, ecc.), l’amministratore è obbligato a comunicare i dati del condomino moroso. In questo modo, anche i terzi possono tutelarsi direttamente.
C’è però una regola precisa: i creditori non possono rivalersi sui condomini in regola con i pagamenti finché non abbiano prima tentato il recupero nei confronti di chi è inadempiente. La cosiddetta escussione preventiva del moroso è un passaggio obbligato.
Quando l’assemblea può esonerare l’amministratore
La legge prevede una sola eccezione all’obbligo di agire: una delibera assembleare che esoneri espressamente l’amministratore dall’avviare la procedura di riscossione coattiva. Non si tratta di un’esenzione automatica né implicita. Serve una decisione formale, verbalizzata, con cui i condomini decidono consapevolmente di rinunciare al recupero forzoso.
Nella pratica, questa eccezione viene utilizzata raramente e in situazioni molto specifiche: per esempio quando il condomino moroso è temporaneamente in difficoltà ma ha già dato garanzie di pagamento, oppure quando i costi legali della procedura risulterebbero sproporzionati rispetto all’importo da recuperare.
Al di fuori di questi casi, la regola è chiara: l’amministratore deve agire. E se non lo fa, risponde delle conseguenze.
