C’è un’idea sbagliata che circola spesso nei condomini: che l’assemblea condominiale in seconda convocazione sia una specie di via libera, una sessione in cui basta presentarsi in pochi per decidere qualsiasi cosa. Non funziona così. La seconda convocazione ha regole più flessibili rispetto alla prima, ma non è un terreno senza vincoli. E proprio questa confusione è la radice di buona parte delle delibere contestate ogni anno davanti ai tribunali.
L’art. 1136 del Codice Civile fissa con precisione i requisiti: servono condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti al condominio per costituire validamente l’assemblea. E poi, per ogni singola delibera, serve la maggioranza degli intervenuti che copra almeno un terzo dei millesimi totali. Due soglie distinte, spesso confuse tra loro, con conseguenze molto concrete quando vengono ignorate.
Seconda convocazione: cosa dice la legge e perché conta
La seconda convocazione nasce per risolvere un problema pratico: le assemblee in prima convocazione richiedono la presenza di almeno metà dei condomini e la metà dei millesimi, una soglia che nei condomini grandi o con molti proprietari assenti è spesso irraggiungibile. La seconda convocazione abbassa questa soglia, ma non la azzera.
Un dettaglio che passa spesso inosservato riguarda i tempi. La seconda convocazione non può svolgersi lo stesso giorno solare della prima. E l’avviso di convocazione deve arrivare a tutti gli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima riunione. Sono requisiti formali, ma tutt’altro che marginali: se la convocazione è irregolare, l’intera assemblea può essere messa in discussione, indipendentemente da quanti condomini erano presenti.
Il verbale deve riportare con chiarezza chi era presente e quanti millesimi rappresentava ciascuno. Senza questa documentazione, ricostruire la validità dell’assemblea diventa difficile, e di solito il problema emerge quando è già troppo tardi.
Quorum costitutivo: quanti devono esserci perché l’assemblea possa aprire
Prima che si possa discutere un solo punto all’ordine del giorno, l’assemblea deve essere validamente costituita. In seconda convocazione questo significa verificare due cose insieme: che siano presenti almeno un terzo dei condomini e che questi rappresentino almeno un terzo dei millesimi dell’intero edificio. Non basta uno dei due requisiti da solo.
È qui che nascono molti errori. In un condominio con 12 proprietari e 1.000 millesimi, servono almeno 4 condomini presenti che rappresentino almeno 334 millesimi. Se si presentano in 5 ma con soli 300 millesimi, l’assemblea non è costituita. Se invece si presentano in 3 ma con 400 millesimi, stessa situazione: manca il requisito numerico.
Le deleghe incidono su entrambi i conteggi: chi rappresenta un altro condomino porta con sé sia la “testa” che i millesimi del delegante. Ma devono essere formalmente corrette, altrimenti non vengono conteggiate. Nei piccoli condomini, dove bastano due o tre assenze per non raggiungere il numero legale, questo aspetto diventa critico.
Nella pratica succede spesso che l’assemblea parta lo stesso, anche quando i numeri non ci sono. I condomini presenti decidono di procedere “per non perdere tempo”. Il problema arriva dopo, quando qualcuno contesta: e a quel punto tutte le delibere adottate sono esposte al rischio di invalidità.
Quorum deliberativo: non basta la maggioranza per teste
Anche quando l’assemblea è validamente costituita, ogni delibera deve rispettare il proprio quorum deliberativo. La regola generale in seconda convocazione è chiara: serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Non basta avere più voti favorevoli che contrari.
Riprendendo l’esempio di prima: 5 condomini presenti, 420 millesimi totali in sala. Votano 3 a favore e 2 contro. La maggioranza per teste c’è. Ma se i 3 favorevoli rappresentano solo 220 millesimi, la delibera non passa: non raggiunge il terzo dell’intero edificio (334 millesimi). Il verbale può anche riportarla come approvata, ma è impugnabile.
Alcune materie richiedono poi maggioranze più elevate rispetto alla regola ordinaria. I lavori straordinari, la nomina dell’amministratore, gli interventi sulle parti comuni di una certa rilevanza: ciascuno ha il proprio quorum, e applicare la regola standard dove non è prevista è un errore che può costare caro. Vale sempre la pena verificare quale tipo di delibera si sta adottando prima di procedere al voto.
