Affitti brevi, nuove regole europee: cosa sono le zone sotto stress abitativo

Gli affitti brevi potrebbero essere interessati da nuove regole europee nelle città e nelle località in cui l’accesso alla casa è diventato particolarmente difficile. Al centro dell’intervento che sta preparando la Commissione europea c’è il concetto di “area sotto stress abitativo”, attraverso il quale le autorità pubbliche potrebbero avere maggiori strumenti per introdurre limitazioni alle locazioni di breve durata.

La novità rientra nell’Affordable Housing Act, iniziativa con cui l’Unione europea intende affrontare il problema dell’aumento dei prezzi delle abitazioni e della difficoltà di trovare alloggi economicamente accessibili.

È però importante chiarire fin dall’inizio un punto: non è stato introdotto un divieto europeo degli affitti brevi. Il nuovo quadro normativo è ancora in fase di definizione e le indicazioni emerse in questi giorni derivano da una bozza della proposta. L’obiettivo sarebbe quello di stabilire criteri comuni che consentano alle autorità di intervenire nelle aree maggiormente interessate dalla crisi abitativa.

Cosa sono le aree sotto stress abitativo

Il concetto di stress abitativo serve a individuare quelle zone nelle quali il costo delle abitazioni risulta particolarmente elevato rispetto alla capacità economica della popolazione.

Secondo la bozza del nuovo provvedimento europeo circolata all’inizio di settembre, uno dei principali indicatori sarebbe rappresentato dal rapporto tra il prezzo medio delle abitazioni e il reddito disponibile medio della popolazione.

In particolare, la soglia indicata nella bozza sarebbe pari a 8: in sostanza, il prezzo medio di un’abitazione dovrebbe essere almeno otto volte superiore al reddito disponibile medio.

Questo parametro, tuttavia, non sarebbe l’unico elemento da considerare. La valutazione dovrebbe tenere conto anche dell’andamento del rapporto tra prezzi e redditi negli ultimi dieci anni e della probabilità che la situazione di difficoltà abitativa continui nei successivi tre anni.

Potrebbero quindi essere considerate anche le dinamiche demografiche, la disponibilità di abitazioni e il rapporto tra domanda e offerta di alloggi.

Perché l’Unione europea interviene sugli affitti brevi

La crescita delle locazioni turistiche e degli affitti di breve durata ha modificato profondamente il mercato immobiliare di numerose città europee.

La stessa Commissione europea riconosce che gli affitti brevi producono benefici economici, offrendo maggiori possibilità di scelta ai viaggiatori, generando reddito per i proprietari e contribuendo all’economia turistica.

Allo stesso tempo, però, nelle località caratterizzate da una forte domanda turistica una concentrazione particolarmente elevata di immobili destinati agli affitti brevi può contribuire a ridurre la disponibilità di abitazioni destinate alla residenza stabile.

Secondo i dati riportati dalla Commissione nel Piano europeo per gli alloggi accessibili, il mercato europeo degli affitti brevi è cresciuto di quasi il 93% tra il 2018 e il 2024 e, nelle destinazioni più frequentate, può arrivare a rappresentare una quota significativa del patrimonio abitativo.

L’obiettivo dichiarato dall’UE è quindi quello di preservare i benefici degli affitti brevi riducendone gli eventuali effetti negativi sul mercato della casa.

Quali limitazioni potrebbero essere introdotte

Se il nuovo quadro europeo venisse approvato secondo l’impostazione attualmente emersa, l’individuazione di un’area sotto stress abitativo potrebbe consentire alle autorità nazionali, regionali o locali di adottare misure specifiche sugli affitti brevi.

Non significherebbe necessariamente vietarli.

Le misure dovrebbero essere giustificate, proporzionate e collegate alle effettive condizioni del mercato immobiliare locale. Potrebbero quindi essere previste differenti forme di regolamentazione in funzione della gravità della situazione abitativa.

L’aspetto particolarmente importante è che il nuovo quadro europeo dovrebbe fornire alle amministrazioni pubbliche maggiore certezza giuridica nell’adozione di limitazioni, stabilendo criteri comuni per individuare le zone nelle quali esiste un’effettiva emergenza abitativa.

Cosa potrebbe cambiare per gli affitti brevi in Italia

Le conseguenze per l’Italia potrebbero essere particolarmente rilevanti nelle grandi città e nelle località caratterizzate da una forte pressione turistica, dove da tempo si discute del rapporto tra locazioni turistiche e disponibilità di abitazioni per i residenti.

Il nuovo sistema europeo potrebbe fornire un quadro normativo all’interno del quale Comuni, Regioni e autorità nazionali potrebbero adottare interventi maggiormente mirati, purché ricorrano le condizioni previste per identificare una determinata zona come area sotto stress abitativo.

Questo significa che le eventuali restrizioni non dovrebbero necessariamente riguardare tutto il territorio nazionale, ma potrebbero concentrarsi nelle aree nelle quali venga dimostrata una particolare difficoltà di accesso alla casa.

Per proprietari e investitori diventerà quindi ancora più importante verificare non soltanto la normativa nazionale sugli affitti brevi, ma anche le regole eventualmente adottate a livello locale.

Prima casa e seconde case: potrebbe esserci una distinzione importante

Un altro elemento significativo emerso dalla bozza riguarda la distinzione tra l’affitto occasionale della propria abitazione principale e gli immobili utilizzati stabilmente per locazioni turistiche.

L’orientamento emerso punta infatti soprattutto agli immobili diversi dalla residenza principale dell’host, con particolare attenzione alle seconde case e alle attività organizzate in maniera professionale.

Si tratta di una distinzione importante perché consentirebbe di separare chi affitta occasionalmente la propria abitazione da chi utilizza uno o più immobili prevalentemente per attività di locazione breve.

Anche su questo punto, tuttavia, sarà necessario attendere il testo definitivo della proposta europea.

Le nuove regole UE non sostituiscono quelle condominiali

Le eventuali nuove disposizioni europee riguarderebbero un piano diverso rispetto alle regole sugli affitti brevi all’interno del condominio.

Una cosa è infatti stabilire se un Comune o un’altra autorità pubblica possa limitare le locazioni brevi in una determinata area; altra questione è verificare se il regolamento di un singolo condominio possa vietare o limitare l’utilizzo degli appartamenti per locazioni turistiche.

Per quest’ultimo aspetto assumono particolare importanza il contenuto del regolamento condominiale, la sua natura contrattuale e l’esistenza di eventuali clausole che limitino la destinazione delle proprietà esclusive.

Pertanto, anche qualora entrassero in vigore nuove limitazioni europee, continuerebbe a essere necessario distinguere tra normativa pubblica sugli affitti brevi e rapporti tra proprietari all’interno del condominio.

Quando entreranno in vigore le nuove regole?

Al momento non esistono nuove limitazioni europee già operative sulla base dell’Affordable Housing Act.

La Commissione europea sta preparando il nuovo intervento normativo e ha già indicato ufficialmente che l’Affordable Housing Act dovrà aiutare gli Stati membri, le Regioni e le autorità locali a individuare le aree sotto stress abitativo e adottare misure a tutela dell’accessibilità delle abitazioni, comprese quelle relative agli affitti brevi.

Le informazioni sui criteri specifici, compresa la soglia del rapporto prezzo-reddito pari a 8, provengono invece dalla bozza del provvedimento e dovranno essere confermate dal testo ufficialmente presentato.

Sarà quindi necessario seguire l’iter europeo per conoscere quali misure saranno effettivamente approvate, quali soggetti potranno adottarle e con quali condizioni.

Nessun divieto generalizzato degli affitti brevi

Parlare oggi di divieto europeo degli affitti brevi sarebbe quindi prematuro.

La direzione intrapresa dall’Unione europea sembra piuttosto quella di creare un quadro comune che permetta alle amministrazioni di intervenire dove esiste una comprovata situazione di stress abitativo, cercando un equilibrio tra diritto di proprietà, attività economiche e necessità di garantire una sufficiente disponibilità di abitazioni per i residenti.

Per chi possiede un immobile destinato alle locazioni brevi sarà quindi importante seguire l’evoluzione dell’Affordable Housing Act e, soprattutto, verificare se il territorio nel quale si trova l’immobile potrà essere qualificato in futuro come area sotto stress abitativo.