Approvazione bilancio condominio: quale quorum serve davvero

L’approvazione bilancio condominio quorum continua a essere uno dei temi che genera più contestazioni nelle assemblee condominiali, soprattutto quando il numero dei condomini favorevoli è superiore a quello dei contrari ma i millesimi rappresentati raccontano una realtà diversa.

Su questo aspetto è intervenuto il Tribunale di Lecce con la sentenza n. 1620 del 21 maggio 2025, confermando un orientamento ormai consolidato della Corte di Cassazione e chiarendo ancora una volta quali maggioranze siano necessarie per approvare validamente il rendiconto condominiale in seconda convocazione.

Approvazione bilancio condominio: il quorum non dipende solo dal numero dei voti

La vicenda nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare che aveva approvato il rendiconto condominiale in seconda convocazione.

Nel caso esaminato dal giudice pugliese, i voti favorevoli erano stati espressi da 30 condomini, mentre i contrari erano 18. A una prima lettura la delibera sembrava quindi approvata dalla maggioranza dei presenti.

Analizzando però il valore delle quote millesimali rappresentate dai partecipanti, emergeva una situazione differente: i condomini favorevoli rappresentavano infatti 431,001 millesimi, mentre quelli contrari 539,917 millesimi.

Proprio questo elemento ha portato il Tribunale a ritenere che la deliberazione non fosse stata validamente approvata.

Il peso dei millesimi nell’approvazione del rendiconto

Secondo il Tribunale di Lecce, l’articolo 1136, terzo comma, del Codice Civile deve essere interpretato nel senso che la delibera approvata in seconda convocazione richiede non soltanto una maggioranza numerica dei partecipanti presenti all’assemblea, ma anche una prevalenza sotto il profilo del valore millesimale rappresentato.

In altre parole, non è sufficiente che i favorevoli siano più numerosi dei contrari, se questi ultimi rappresentano una quota di proprietà superiore.

Il giudice richiama sul punto la consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo cui la regola prevista dall’articolo 1136 c.c. deve essere letta alla luce dell’intero sistema delle maggioranze condominiali, che attribuisce un ruolo centrale al valore dell’edificio espresso in millesimi.

La Cassazione: conta la maggioranza degli intervenuti e dei millesimi

La decisione del Tribunale di Lecce richiama in particolare la sentenza della Cassazione n. 6625 del 2004, nella quale è stato affermato che una deliberazione non può considerarsi validamente approvata quando i condomini contrari rappresentano un valore proprietario superiore rispetto a quello dei favorevoli.

Lo stesso principio è stato successivamente confermato dalla Suprema Corte con le sentenze n. 16338 del 30 luglio 2020 e n. 25558 del 12 novembre 2020, quest’ultima intervenuta proprio in materia di approvazione del bilancio condominiale.

Secondo tale orientamento, ormai considerato pacifico, il quorum deliberativo previsto dall’articolo 1136, terzo comma, del Codice Civile richiede che la maggioranza si realizzi sia per teste sia per millesimi.

Approvazione bilancio condominio quorum: cosa devono verificare amministratori e assemblea

La sentenza offre un’indicazione molto pratica per amministratori e condomini.

Quando si procede all’approvazione del rendiconto o del bilancio condominiale in seconda convocazione, occorre verificare contemporaneamente due requisiti:

• la maggioranza dei condomini intervenuti che partecipano al voto;
• la maggioranza del valore millesimale rappresentato dai votanti favorevoli.

Se uno dei due elementi manca, la deliberazione può essere impugnata e successivamente annullata dal giudice.

La pronuncia del Tribunale di Lecce conferma quindi che, in materia di approvazione bilancio condominio quorum, il numero dei votanti non è da solo sufficiente a garantire la validità della delibera. Il peso dei millesimi continua infatti a rappresentare un elemento essenziale del sistema decisionale condominiale e deve essere sempre considerato nella verifica delle maggioranze richieste dall’articolo 1136 del Codice Civile.