Assemblea condominiale e decisioni contestate, cosa si può fare

Non sempre le delibere assembleari condominiali trovano il consenso di tutti i condomini. Certe volte si tratta di semplice disaccordo, certe altre di veri e propri vizi di forma o violazioni di legge. In entrambi i casi, però, la strada da percorrere non è la stessa, e capire la differenza può fare tutta la differenza tra un’impugnazione fondata e una perdita di tempo davanti al giudice.

Una cosa è certa: protestare via email o mandare una PEC all’amministratore non basta. Non ha nessun valore legale ai fini dell’annullamento. Se si vuole davvero contestare ciò che l’assemblea ha votato, bisogna seguire un percorso preciso, con tempistiche rigide che non ammettono improvvisazione.

Chi può impugnare una delibera condominiale

Non tutti i condomini hanno il diritto di ricorrere contro una delibera. L’articolo 1137 del Codice Civile è abbastanza chiaro su questo: possono farlo chi era assente all’assemblea, chi ha votato contro e chi si è astenuto. Chi invece ha alzato la mano a favore della delibera non può tornare sui propri passi. Il motivo è logico: ammettere ripensamenti a posteriori renderebbe ogni decisione assembleare instabile e di fatto inapplicabile.

Va anche detto che non basta essere contrari a una decisione per poterla impugnare. Il giudice non può entrare nel merito dell’opportunità della scelta. Può solo verificare se ci sono vizi formali o violazioni di legge. Due categorie ben distinte, come vedremo.

Delibere nulle e delibere annullabili: una distinzione che conta

La Cassazione, con le sentenze 4806/2005 e 27163/2017, ha tracciato un confine netto. Da un lato ci sono le delibere nulle: quelle prive degli elementi essenziali, quelle che toccano i diritti individuali dei condomini o che riguardano beni di proprietà esclusiva, oppure quelle con oggetto illecito o impossibile. Queste non hanno mai avuto efficacia, e non serve un termine per contestarle.

Dall’altro lato ci sono le delibere annullabili. Rientrano in questa categoria quelle adottate con quorum inferiori al minimo di legge, quelle approvate con convocazione irregolare o con vizi nella comunicazione ai condomini, o ancora quelle in violazione del regolamento condominiale. Queste ultime restano valide finché qualcuno non le impugna, ecco perché i tempi sono fondamentali.

I 30 giorni per impugnare le delibere assembleari condominiali

Per le delibere annullabili, il termine è perentorio: 30 giorni. Un termine che decorre dalla data dell’assemblea per chi era presente e ha votato contro o si è astenuto. Per chi era assente, invece, il conto inizia dalla ricezione del verbale.

Una volta scaduto quel termine senza che sia stata presentata impugnazione, la delibera diventa definitivamente esecutiva. Non ci sono deroghe, non ci sono scuse valide. Proprio per questo, se si ha il sospetto che qualcosa non torni, è bene agire subito, senza aspettare.

Come si impugna concretamente una delibera

Il percorso pratico prevede prima di tutto la raccolta della documentazione: copia del verbale, comunicazioni inviate ai condomini, regolamento condominiale. Materiale che servirà a dimostrare l’esistenza del vizio davanti al giudice.

Prima di arrivare in tribunale, però, c’è un passaggio obbligato: la mediazione obbligatoria, prevista dal Decreto Legislativo 28/2010. Le parti devono tentare una conciliazione attraverso un organismo accreditato. Solo in caso di fallimento si può procedere con l’atto di citazione, assistiti da un avvocato.

C’è una piccola eccezione: se la controversia è inferiore a 1.100 euro e finisce davanti al Giudice di Pace, è possibile procedere anche senza patrocinio legale.

La delibera rimane in vigore durante il procedimento

Un aspetto che spesso sorprende: presentare l’impugnazione non blocca automaticamente l’esecuzione della delibera. Se l’assemblea ha deliberato l’avvio di lavori o una spesa importante, quella decisione rimane operativa fino a sentenza. Per ottenere la sospensione è necessario presentare una specifica istanza cautelare al giudice, che valuterà caso per caso se concederla.

Chi sostiene le spese dell’impugnazione

Di norma, le spese legali sono a carico del condomino ricorrente. I costi variano in modo sensibile: tra onorari, diritti di segreteria e altri accessori, si può andare dai 1.000 ai 5.000 euro a seconda della complessità della causa. Se però il giudice accerta che il condominio ha agito in modo illegittimo, può condannarlo al rimborso delle spese processuali e a un eventuale risarcimento del danno.

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