Canna fumaria in condominio, quando è possibile installarla

Canna fumaria in condominio: quando si può installare, quali regole rispettare e come contestare una delibera condominiale

Installare una canna fumaria sulla facciata di un condominio non significa, automaticamente, dover ottenere il via libera dell’assemblea. Ma neppure che il proprietario possa procedere senza limiti.

È proprio qui che spesso nascono le discussioni. Il tubo passa vicino a una finestra, modifica il prospetto del palazzo, serve un ristorante al piano terra oppure compaiono odori e fumi che prima non c’erano. A quel punto entrano in gioco regolamento condominiale, Codice civile, norme tecniche e caratteristiche concrete dell’edificio.

La regola di partenza è abbastanza chiara: il singolo condomino può utilizzare una parte comune anche in maniera più intensa, purché non ne cambi la destinazione e non impedisca agli altri proprietari di farne un uso analogo secondo il proprio diritto.

È il principio contenuto nell’articolo 1102 del Codice civile, una delle disposizioni centrali quando si parla di canne fumarie installate sul muro perimetrale condominiale. La norma consente infatti al partecipante di servirsi della cosa comune e, a proprie spese, di apportare le modifiche necessarie per utilizzarla meglio.

La facciata è una parte comune

Un primo punto da chiarire riguarda proprio il muro esterno. La facciata non appartiene soltanto al proprietario dell’appartamento davanti al quale si trova.

L’articolo 1117 del Codice civile inserisce espressamente le facciate tra le parti dell’edificio che si presumono comuni, salvo che un titolo stabilisca diversamente.

Questo però non significa che sia vietato utilizzarle per un impianto privato. La giurisprudenza ha più volte ricondotto l’installazione di una canna fumaria a servizio di una singola unità immobiliare all’uso della cosa comune previsto dall’articolo 1102.

La Cassazione ha chiarito, ad esempio, che l’appoggio di una canna fumaria al muro perimetrale può rappresentare un uso consentito, ma restano alcuni paletti: tutela dell’uso degli altri condomini, stabilità, sicurezza e decoro architettonico.

Non basta quindi dire: «Il muro è condominiale, serve l’autorizzazione». La questione è più concreta.

Quando la canna fumaria può essere installata

Prima di tutto va letto il regolamento del condominio. Un regolamento di natura contrattuale può contenere limitazioni particolarmente incisive all’utilizzo delle parti comuni o alle modifiche dell’aspetto dell’edificio. In presenza di un divieto valido, partire comunque con i lavori può trasformare rapidamente l’intervento in un contenzioso.

Se invece non esistono divieti specifici, bisogna verificare il progetto.

La canna fumaria non può mettere a rischio la struttura del fabbricato. E non dovrebbe sottrarre una parte comune alla possibilità di utilizzo da parte degli altri proprietari. Un conto è far passare un tubo lungo una porzione di muro; altro sarebbe appropriarsi stabilmente di un bene comune impedendone qualsiasi altro utilizzo.

C’è poi il decoro architettonico, tema che finisce spesso davanti ai giudici.

Non riguarda solamente gli immobili storici o di particolare pregio. La valutazione interessa l’aspetto complessivo del fabbricato e deve essere fatta caso per caso. Dimensioni, materiale, colore, posizione e caratteristiche della facciata possono fare la differenza.

La Cassazione ha già affrontato casi nei quali una canna fumaria destinata a un’attività commerciale era stata considerata lesiva del decoro proprio per dimensioni, forma, materiale e collocazione sulla facciata. Non esiste, insomma, una risposta automatica valida per qualsiasi palazzo.

Bisogna chiedere il permesso all’assemblea?

In linea generale, se l’intervento rimane nei confini dell’articolo 1102 c.c., il semplice utilizzo più intenso della parte comune non si trasforma per questo in un’innovazione da sottoporre necessariamente al voto dell’assemblea.

Questo è un passaggio importante, soprattutto nei casi in cui l’assemblea respinge in partenza la richiesta senza avere neppure esaminato un progetto. Diverso è il dovere di informare l’amministratore.

L’articolo 1122 del Codice civile vieta al proprietario di realizzare opere nella propria unità o sulle parti destinate all’uso individuale quando causino danni alle parti comuni oppure creino un pregiudizio a stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio. La stessa disposizione prevede inoltre la preventiva comunicazione all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea.

La strada prudente, quindi, è presentare prima dell’inizio dei lavori una comunicazione accompagnata dal progetto tecnico. Non una telefonata informale: documenti, percorso della canna fumaria, caratteristiche dell’impianto e modalità di posa rendono molto più semplice verificare cosa verrà effettivamente realizzato.

Numerosi conflitti tra vicini possono essere affrontati partendo da ciò che stabilisce il codice civile Condominio, soprattutto in materia di utilizzo degli spazi comuni, spese e deliberazioni: scopri tutte le norme e i principi che regolano questi aspetti.

Fumi, odori e finestre: l’installazione non chiude la questione

Anche una canna fumaria tecnicamente realizzabile può diventare problematica se, una volta entrata in funzione, provoca immissioni intollerabili.

L’articolo 844 del Codice civile resta infatti applicabile ai rapporti tra proprietà vicine. Fumo, odori, calore e altre emissioni non possono superare la normale tollerabilità, da valutare concretamente anche in relazione alle caratteristiche della zona e alla situazione dell’edificio.

Va controllata inoltre la normativa tecnica dell’impianto, insieme alle disposizioni edilizie e sanitarie applicabili nel Comune. Non esiste soltanto il Codice civile: possono incidere regolamenti locali, norme sull’evacuazione dei prodotti della combustione e prescrizioni legate al tipo di generatore installato.

Terminati i lavori, quando previsto dalla disciplina degli impianti, assume particolare rilievo anche la dichiarazione di conformità rilasciata dall’installatore abilitato.

Il nodo delle distanze

È uno degli aspetti sui quali conviene evitare generalizzazioni.

La distanza rispetto a finestre, balconi e proprietà confinanti va esaminata considerando il tipo di manufatto, la posizione e le norme applicabili alla fattispecie. La giurisprudenza, peraltro, ha in diverse occasioni distinto la canna fumaria da una vera e propria “costruzione”, con conseguenze sull’applicazione delle regole codicistiche in materia di distanze.

Per questo il progetto dovrebbe essere verificato da un tecnico prima della posa, soprattutto quando il percorso corre a pochi centimetri da finestre o terrazzi altrui.

Se l’assemblea dice no, come si avvia concretamente l’impugnazione

Può accadere che l’assemblea approvi una delibera con la quale vieta l’intervento. In quel caso non basta ignorare il voto e iniziare i lavori: bisogna capire se l’assemblea avesse effettivamente il potere di imporre quel divieto e su quali ragioni sia fondata la decisione.

Per le deliberazioni annullabili contrarie alla legge o al regolamento, l’articolo 1137 del Codice civile prevede normalmente un termine di 30 giorni per l’impugnazione: dalla data della deliberazione per chi era presente e ha votato contro o si è astenuto; dalla comunicazione della delibera per chi era assente.

In concreto il primo passaggio è raccogliere il verbale dell’assemblea, il regolamento condominiale, l’eventuale progetto della canna fumaria, la relazione tecnica e le comunicazioni scambiate con l’amministratore.

Poi entra in gioco la mediazione, che nelle controversie condominiali costituisce, nei casi previsti dalla legge, una condizione di procedibilità prima della causa. Proprio perché sull’impugnazione possono esserci termini decadenziali molto brevi, è opportuno muoversi rapidamente con l’assistenza di un professionista.

Anche le modalità con cui la domanda di mediazione viene comunicata al condominio possono incidere sul rispetto del termine.

Se la mediazione non porta a un accordo, la controversia può proseguire davanti all’autorità giudiziaria. E la semplice impugnazione non sospende automaticamente gli effetti della delibera: l’eventuale sospensione deve essere richiesta e disposta nei casi previsti dall’articolo 1137.

Prima dei lavori serve soprattutto un progetto fatto bene

La questione, alla fine, raramente si risolve con un semplice “sì” o “no” dell’assemblea.

Contano il regolamento, il percorso dell’impianto, il tipo di parete utilizzata, la presenza di finestre, il decoro dell’edificio e le conseguenze che l’opera produce sulle proprietà vicine.

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