Chi decide la manutenzione nel condominio e come funziona

La domanda sembra semplice, ma in pratica genera più attriti di quanti ci si aspetti. Chi decide la manutenzione nel condominio dipende da cosa si deve fare, quanto è urgente e quanto costa.

Non esiste una risposta unica, e proprio questa ambiguità alimenta le incomprensioni tra condomini e amministratore. Capire come funziona il sistema, in realtà, aiuta tutti a muoversi meglio.

La distinzione di partenza è quella tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria. Due parole che sembrano simili ma che, sul piano legale e operativo, seguono regole completamente diverse. Una è competenza dell’amministratore, l’altra spetta all’assemblea. Con eccezioni, naturalmente.

La manutenzione ordinaria: decide l’amministratore

Per quanto riguarda la manutenzione ordinaria che comprende la pulizia delle scale, i check periodici dell’ascensore e la riparazione di un cancello elettrico l’amministratore può e deve ordinare in modo diretto.

Della materia se ne occupa l’articolo 1130 dove stabilisce che è uno dei doveri dell’amministratore. Questo non significa che l’amministratore abbia carta bianca.

I costi degli interventi ordinari devono rientrare nel preventivo annuale approvato dall’assemblea, e i condomini ne prendono visione in sede di rendiconto. Il controllo c’è, ma avviene a posteriori, non prima di ogni piccola riparazione.

Manutenzione straordinaria: quando decide l’assemblea condominiale

Per gli interventi straordinari le regole cambiano. Rifare il tetto, sostituire la centrale termica, mettere in sicurezza la struttura o installare un ascensore sono decisioni che non spettano all’amministratore. In questi casi l’ultima parola è dell’assemblea.

La delibera passa con il voto favorevole della maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio. In seconda convocazione il quorum si abbassa a un terzo dei millesimi, ma resta necessaria la maggioranza dei votanti.

C’è poi un altro passaggio obbligato. Quando vengono approvati lavori straordinari, il condominio deve accantonare le somme necessarie in un fondo dedicato. Un obbligo previsto dalla legge per garantire la copertura delle spese e scongiurare problemi di liquidità durante l’esecuzione degli interventi.

Lavori urgenti: l’eccezione che cambia le regole

In situazioni di urgenza ed emergenza, però, non serve il via libera dell’assemblea.

Un esempio concreto: il tetto inizia a cedere durante una settimana di piogge intense. Aspettare la convocazione di un’assemblea significherebbe lasciare che l’acqua danneggi appartamenti, impianti, strutture. In questo caso, l’amministratore ha non solo il potere ma l’obbligo di intervenire subito.

L’eccezione, però, non è una scappatoia. Dopo l’intervento urgente, l’assemblea va convocata il prima possibile per ratificare quanto fatto e giustificare l’urgenza.

Se i fondi sul conto condominiale non bastano, l’amministratore deve comunque riunire i condomini prima di procedere, per stabilire come raccogliere le risorse necessarie. Se invece c’è pericolo immediato per l’incolumità di persone, come un cornicione che minaccia di cadere, l’intervento non si discute: si recinta e si ripara.

Come si ripartiscono le spese tra i condomini

Indipendentemente da chi ha preso la decisione, le spese di manutenzione si dividono tra i condomini seguendo i millesimi di proprietà, come stabilisce l’articolo 1123 del Codice Civile. Il principio è che ognuno contribuisce in proporzione al valore della propria unità immobiliare.

Ci sono però criteri specifici per alcune strutture. Scale e ascensori, ad esempio, seguono un criterio misto: metà dei costi si divide per millesimi, l’altra metà in proporzione all’altezza del piano dal suolo.

Per i lastrici solari ad uso esclusivo, chi ne ha l’uso paga un terzo delle spese, mentre i restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini che beneficiano della copertura.

La logica sottostante è sempre la stessa: paga chi usa, paga chi beneficia. Il regolamento condominiale può prevedere criteri diversi, ma solo se approvato all’unanimità. Non è una modifica che si fa in assemblea ordinaria.

Cosa succede se l’amministratore agisce fuori dai suoi poteri

Vale la pena chiarirlo, perché capita. Se l’amministratore avvia lavori straordinari non urgenti senza la delibera assembleare, si espone a responsabilità personale: revoca immediata per giusta causa e possibile richiesta di risarcimento dei danni da parte dei condomini.

Non è una conseguenza teorica.

Allo stesso modo, se dopo un intervento urgente non convoca l’assemblea per la ratifica, viola un obbligo di legge. L’autonomia nelle urgenze non è discrezionale: è una delega temporanea e circoscritta, con precisi obblighi di rendiconto.

Conoscere questi confini serve a entrambe le parti. I condomini sanno cosa possono pretendere e quando. L’amministratore sa fin dove arriva la sua autonomia. Il confine tra ordinario e straordinario, tra urgente e programmabile, non è sempre nitido nella pratica, ma il quadro normativo è abbastanza solido da orientarsi.