Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
L’amministratore dura in carica un anno e si intende rinnovato per eguale durata.
L’assemblea può revocarlo in ogni tempo.
Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
- l’omessa apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio;
- la gestione secondo modalità tali da generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
- l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva per la riscossione delle somme dovute al condominio;
- l’inottemperanza agli obblighi di cui agli articoli 1130, numeri 6), 7) e 9);
- l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma.
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
L’incarico di amministratore è subordinato alla presentazione ai condomini, al momento della nomina e ad ogni rinnovo, dei dati anagrafici e professionali, del codice fiscale, della sede legale e della partita IVA, se trattasi di società, nonché del locale ove si trovano i registri di cui all’articolo 1130, numeri 6) e 7), e dei giorni e delle ore in cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata.
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
L’amministratore è tenuto altresì ad affiggere sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, una targa indicante le proprie generalità, il domicilio e i recapiti, anche telefonici.
In mancanza dell’amministratore, su richiesta anche di un solo condomino, chi ha interesse può chiedere all’autorità giudiziaria la nomina di un amministratore.
Chiunque cessa dall’incarico di amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a ulteriori compensi.
Esempi pratici di applicazione dell’Art. 1129 del Codice Civile
L’articolo 1129 del Codice Civile disciplina la nomina, la revoca e gli obblighi dell’amministratore di condominio. Si tratta di una delle norme più importanti della materia condominiale perché definisce i requisiti e le responsabilità della figura incaricata della gestione dell’edificio.
Quando l’amministratore è obbligatorio
In un condominio composto da dieci proprietari, uno dei condomini ritiene che la nomina dell’amministratore sia superflua.
In realtà, quando i condomini sono più di otto, la nomina dell’amministratore è obbligatoria. Se l’assemblea non provvede, anche un solo condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la nomina.
L’incarico dell’amministratore ha durata annuale e si rinnova automaticamente per un ulteriore anno, salvo diversa decisione dell’assemblea.
Su questo tema è utile leggere l’approfondimento Quanto dura l’incarico dell’amministratore di condominio.
L’amministratore deve avere un conto corrente intestato al condominio
Un condomino scopre che l’amministratore incassa le quote sul proprio conto personale.
Si tratta di una situazione molto grave. L’articolo 1129 impone infatti all’amministratore di utilizzare un conto corrente intestato esclusivamente al condominio, sul quale devono transitare tutte le somme versate dai condomini.
La mancata apertura del conto corrente condominiale costituisce una grave irregolarità che può portare alla revoca dell’amministratore.
L’argomento è approfondito nell’articolo Il conto corrente condominiale deve essere visibile ai condomini.
Il condomino può controllare la contabilità?
Molti proprietari ritengono di poter visionare i documenti soltanto durante l’assemblea annuale.
In realtà ogni condomino può richiedere all’amministratore la consultazione della documentazione contabile e amministrativa relativa alla gestione del condominio.
Questo diritto è strettamente collegato al rendiconto condominiale previsto dall’articolo 1130-bis del Codice Civile, che deve consentire ai condomini di verificare entrate, uscite, fondi disponibili e situazione patrimoniale del condominio.
Cosa succede se l’amministratore non recupera le quote dei morosi?
Un condomino non paga da diversi anni e l’amministratore continua a rinviare le azioni di recupero.
L’articolo 1129 impone all’amministratore di attivarsi per la riscossione delle quote condominiali, salvo diversa autorizzazione dell’assemblea.
In questi casi può essere utile approfondire l’articolo L’amministratore può recuperare le spese non pagate senza autorizzazione? e la guida dedicata a Cosa rischia chi non paga le spese condominiali.
Dopo quanto tempo si può agire contro un condomino moroso?
La legge prevede che l’amministratore debba agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è diventato esigibile.
Il tema è spiegato in modo più dettagliato nell’articolo Dopo quanto tempo si può agire contro un condomino moroso.
Quando è possibile revocare l’amministratore
L’amministratore non convoca l’assemblea per l’approvazione del rendiconto, non fornisce documentazione ai condomini e non utilizza il conto corrente condominiale.
In situazioni come queste l’assemblea può deliberarne la revoca oppure il singolo condomino può rivolgersi al Tribunale nei casi previsti dalla legge.
La revoca può diventare particolarmente rilevante anche quando mancano i requisiti professionali previsti dalla normativa, come spiegato nell’articolo Si può avere un amministratore di condominio senza requisiti?.
Cosa fare se l’amministratore non risponde
Un altro caso frequente riguarda l’amministratore che non risponde alle richieste dei condomini, non fornisce documenti o ignora comunicazioni formali.
Non ogni richiesta impone una risposta immediata, ma quando il condomino chiede documenti, chiarimenti sulla gestione, convocazione dell’assemblea o interventi urgenti, l’amministratore deve agire con diligenza.
Per approfondire questo aspetto è possibile leggere Cosa fare se l’amministratore di condominio non risponde.
Obbligo di convocazione dell’assemblea
Uno degli obblighi principali dell’amministratore consiste nella convocazione dell’assemblea annuale per l’approvazione del rendiconto e la gestione delle attività condominiali.
Errori nella convocazione possono comportare contestazioni e, nei casi previsti dalla legge, l’impugnazione delle delibere adottate.
Su questo tema sono utili gli approfondimenti Assemblea condominiale e amministratore: quali sono gli obblighi e Cosa succede se l’amministratore non convoca l’assemblea condominiale.
Preventivo e compenso dell’amministratore
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore deve indicare in modo analitico il compenso richiesto per l’attività svolta.
La mancata indicazione del compenso può determinare la nullità della nomina. Per questo motivo il preventivo dell’amministratore deve essere chiaro, scritto e comprensibile per tutti i condomini.
Per approfondire è possibile consultare Cosa deve includere il preventivo dell’amministratore di condominio e Quanto guadagna davvero un amministratore di condominio.
Rappresentanza del condominio
L’amministratore rappresenta il condominio nei limiti delle attribuzioni previste dalla legge, dal regolamento condominiale e dalle decisioni dell’assemblea.
Questo significa che può agire in giudizio contro i condomini o contro terzi quando la questione riguarda le parti comuni dell’edificio o la gestione condominiale.
Il tema è collegato all’articolo Art. 1131 del Codice Civile – Rappresentanza.
Provvedimenti presi dall’amministratore
Durante la gestione ordinaria, l’amministratore può adottare provvedimenti necessari per disciplinare l’uso delle cose comuni e garantire il corretto funzionamento dei servizi condominiali.
I condomini sono tenuti a rispettare tali provvedimenti, fermo restando il diritto di contestarli nei modi previsti dalla legge.
Per approfondire è possibile consultare Art. 1133 del Codice Civile – Provvedimenti presi dall’amministratore.
Conflitto di interessi dell’amministratore
Può accadere che i condomini sospettino un conflitto di interessi nella scelta dei fornitori, nell’affidamento dei lavori o nella gestione dei rapporti economici del condominio.
Non ogni situazione dubbia comporta automaticamente la revoca, ma la trasparenza resta fondamentale per conservare il rapporto fiduciario tra amministratore e condomini.
Su questo tema è utile leggere Quando l’amministratore di condominio è in conflitto di interessi.
Domande frequenti
Un condomino può chiedere la revoca dell’amministratore?
Sì, nei casi previsti dall’articolo 1129 del Codice Civile e in presenza di gravi irregolarità nella gestione.
L’amministratore può rifiutarsi di mostrare i documenti?
No. I condomini hanno diritto di prendere visione della documentazione relativa alla gestione del condominio.
È obbligatorio il conto corrente condominiale?
Sì. Tutte le somme del condominio devono transitare su un conto intestato al condominio stesso.
L’amministratore può agire contro i morosi senza autorizzazione?
Sì, salvo diversa dispensa dell’assemblea, l’amministratore deve attivarsi per il recupero delle quote non pagate nei termini previsti dalla legge.