Come si nomina un amministratore di condominio

La nomina dell’amministratore di condominio non è una semplice formalità. È uno dei momenti più rilevanti nella vita di uno stabile: da quella scelta dipendono anni di gestione delle spese condivise, della manutenzione, dei rapporti tra vicini. Sbagliare procedura, o nominare qualcuno che non ha i requisiti richiesti, può rendere nulla l’intera delibera.

Chi può candidarsi: i requisiti di legge

Prima di convocare qualsiasi assemblea, bisogna capire chi può davvero candidarsi. La legge non lascia spazio all’improvvisazione. L’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile elenca in modo tassativo le condizioni da soddisfare: godimento pieno dei diritti civili e politici, nessuna condanna per reati contro il patrimonio o la pubblica amministrazione, diploma di scuola secondaria di secondo grado, niente interdizione né inabilitazione.

C’è poi il discorso della formazione continua. Dal 2014, con il decreto ministeriale n. 140, gli amministratori professionisti sono tenuti ad aggiornamenti periodici. Un requisito spesso sottovalutato, ma che incide sulla validità della nomina. Fanno eccezione i condomini che assumono l’incarico per il proprio stabile: per loro questi obblighi formativi non si applicano.

La mancanza anche di uno solo dei requisiti richiesti può far cadere tutto. Non è un dettaglio.

Quando la nomina diventa obbligatoria

Non tutti i condomini sono costretti ad avere un amministratore. L’art. 1129 del Codice Civile fissa la soglia a più di otto condomini: sopra quel numero la nomina è obbligatoria, sotto è una scelta. Nei condomini piccoli, però, anche senza obbligo formale, avere qualcuno che coordini le spese comuni può evitare conflitti che poi diventano difficili da gestire.

La procedura di nomina dell’amministratore di condominio: assemblea e quorum

La nomina avviene sempre in assemblea; la convocazione può essere richiesta da 2 o più condomini che insieme rappresentino almeno il 16,66% del valore dell’edificio o da un’amministrazione uscente. Si può fare durante la normale assemblea ordinaria, oppure chiedere una assemblea straordinaria in caso di inadempienza o problemi gravi.

Per quanto riguarda i voti, l’art. 1136 del Codice Civile è chiaro: la delibera è valida solo se ottiene il consenso della maggioranza degli intervenuti e rappresenta almeno 500 millesimi del valore dell’edificio. Vale in prima e in seconda convocazione, senza distinzione.

Un esempio pratico: in un condominio con dieci unità abitative, se tutti i proprietari sono presenti, bastano sei voti che coprano più della metà del valore millesimale. Non moltissimi, ma la soglia dei 500 millesimi va comunque rispettata.

Accettazione, verbale e quel dettaglio sul compenso che in pochi ricordano

Dopo il voto, l’amministratore designato deve accettare. Può farlo esplicitamente, con una comunicazione scritta, oppure in modo implicito attraverso atti concreti. Il verbale dell’assemblea va inserito nel registro ufficiale del condominio.

C’è però un aspetto che spesso viene ignorato e che può rendere nulla l’intera delibera: l’art. 1129, comma 14, del Codice Civile impone che nella nomina venga indicato in modo analitico il compenso dell’amministratore. Non un rinvio generico, non un “si concorderà in seguito”. Il corrispettivo va specificato, sia alla prima nomina che ai rinnovi successivi. Se manca quell’indicazione, la delibera è nulla.

Quanto dura il mandato e come funziona il rinnovo

Il mandato dura un anno, rinnovabile per un identico periodo. Al termine del biennio, l’assemblea decide: confermare il professionista in carica o aprire a nuove candidature. Se non si delibera niente, l’amministratore uscente continua a operare in regime di prorogatio, gestendo almeno le attività urgenti fino alla nomina del successore.

La revoca può arrivare in qualsiasi momento, anche prima della scadenza. Se però non c’è una giusta causa, l’amministratore ha diritto al compenso concordato per l’intero periodo. Un dettaglio che conviene tenere a mente prima di procedere.

Quando l’assemblea non trova l’accordo: la nomina giudiziale

Se i condomini non riescono a trovare un accordo o manca il quorum si rischia di andare avanti senza guida ma non sempre il condominio può stare senza amministratore. In questi casi uno o più condomini possono presentare un ricorso e chiedere la nomina giudiziale di un amministratore.

Si può fare l’amministratore e fare altro? Quasi sempre sì

Avvocati, commercialisti, geometri, ragionieri: tutte categorie che possono assumere incarichi di amministrazione condominiale senza problemi di incompatibilità. C’è però un’eccezione: l’agente immobiliare. Il Ministero dello Sviluppo Economico ha chiarito nel 2019 che quella professione è incompatibile con il ruolo di amministratore di condominio. Una sola eccezione, ma importante.

Chi vuole approfondire altri aspetti della gestione condominiale, dalla revoca dell’amministratore alle regole sull’assemblea, può trovare guide aggiornate su tutti questi temi su Legge Condominiale, uno dei riferimenti più completi sul diritto condominiale italiano.

Seguire la procedura corretta non è solo un obbligo formale. È la differenza tra una nomina solida e una che rischia di essere impugnata al primo condomino scontento.