Conviene scegliere un amministratore interno al condominio?

La scelta dell’amministratore di condominio è importante e la nomina può essere fatta anche di un soggetto interno al condominio così come previsto dalla legge… ma conviene davvero? Proviamo a capire se scegliere un amministratore interno al condominio è vantaggioso.

Quando è obbligatorio nominare un amministratore di condominio

Secondo l’articolo 1129 del Codice Civile dal nono proprietario in su il condominio ha bisogno dell’amministratore.

Un dettaglio che spesso sfugge: nel conteggio rientrano tutti i proprietari di unità immobiliari, compresi i titolari di box o garage che fanno parte dello stabile, anche se non vi abitano stabilmente. Quindi un edificio con sette appartamenti e due posti auto separati ma censiti nel condominio potrebbe già superare la soglia.

Sotto gli otto condomini, la nomina rimane facoltativa. In quei casi si può anche procedere con l’autogestione, anche se non è sempre la soluzione più comoda, specie quando le dinamiche tra i proprietari sono già un po’ tese.

Come si nomina un amministratore interno: la procedura in assemblea

La nomina avviene in sede di assemblea condominiale, come per qualsiasi altra figura amministrativa. Per essere valida, è necessario raggiungere la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno 500 millesimi del valore dell’edificio. Lo prevede l’articolo 1136 del Codice Civile.

Una volta nominato, il mandato dura un anno, con possibilità di rinnovo tacito per un ulteriore anno. La revoca può essere deliberata dall’assemblea oppure può avvenire in caso di grave negligenza.

E il compenso? Viene stabilito in modo chiaro durante l’assemblea con un range che può variare dal tipo di figura ma sicuramente con un totale decisamente inferiore a quello di un professionista.

I vantaggi concreti di un amministratore interno

Il risparmio è il primo argomento. Un condomino che si offre volontariamente, o che accetta un compenso simbolico, permette di ridurre sensibilmente le spese di gestione. In un piccolo stabile con poche unità, la differenza rispetto a un professionista esterno può essere significativa.

C’è poi la questione della reperibilità. Abitando nello stesso edificio, l’amministratore interno è disponibile quasi in tempo reale. Se si rompe qualcosa, se c’è un’urgenza, non bisogna aspettare di riuscire a mettersi in contatto con uno studio professionale.

Infine, chi vive nel condominio conosce già le dinamiche interne: sa chi litiga con chi, conosce i fornitori di fiducia, ha memoria storica delle decisioni passate. Una conoscenza diretta che un professionista esterno deve costruirsi nel tempo.

Quando l’amministratore interno diventa un problema

Pur essendoci i vantaggi, un amministratore interno potrebbe rivelarsi un problema. Il primo limite? Le competenze tecniche: non avendole, gestire uno stabile di una certa complessità potrebbe far emergere lacune in ambito fiscale, contabile o legale.

Poi c’è la questione dei rapporti personali. Un condomino-amministratore deve prendere decisioni che riguardano i suoi stessi vicini: autorizzare lavori, gestire morosità, far rispettare il regolamento. Non sempre è facile mantenere la necessaria neutralità quando si ha una relazione quotidiana con le persone coinvolte.

I conflitti d’interesse, per quanto non frequenti, sono un rischio reale. E nei condomini più grandi, dove le situazioni da gestire si moltiplicano, il carico di lavoro può diventare gravoso per chi non ha esperienza né struttura organizzativa di supporto.

Quando ha più senso rivolgersi a un professionista esterno

L’amministratore di condominio esterno è la figura scelta dalla maggior parte degli edifici di media e grande dimensione. La legge richiede per questa figura requisiti più stringenti rispetto all’amministratore interno: diploma di scuola superiore, formazione iniziale specifica e aggiornamento periodico.

I costi sono mediamente più alti: a titolo indicativo, per un piccolo condominio si può parlare di 200-300 euro per unità immobiliare all’anno, ma la cifra varia molto in base alla zona geografica e alla complessità dello stabile.

Il valore aggiunto di un professionista sta soprattutto nella neutralità e nella competenza tecnica. Gestione della contabilità, rapporti con i fornitori, contenziosi tra condomini: un amministratore esterno ha gli strumenti per affrontarli senza farsi condizionare da dinamiche personali.