Cosa succede se l’amministratore non convoca l’assemblea condominiale

L’assemblea condominiale è obbligatoria: a stabilirlo è la Legge. Serve per stabilire il bilancio e viene fatta almeno una volta l’anno con degli extra previsti in situazioni straordinarie; se l’amministratore non la convoca nei tempi previsti, però, ci sono delle conseguenze. Ecco cosa c’è da sapere sull’argomento.

Le situazioni straordinarie che impongono la convocazione

Innanzitutto, la richiesta può arrivare da almeno due condomini che rappresentino complessivamente un sesto del valore dell’edificio. In quel caso l’amministratore non ha margine di discrezionalità: deve procedere.

Poi ci sono i casi previsti da specifiche norme del Codice civile. L’art. 1117, ad esempio, riguarda le violazioni delle destinazioni d’uso delle parti comuni: se qualcuno sta usando in modo improprio, l’assemblea può essere convocata anche su impulso di un singolo condomino per deliberare le azioni del caso.

Lo stesso vale per le innovazioni sulle parti comuni disciplinate dall’art. 1120 del Codice civile, come l’installazione di impianti fotovoltaici o gli interventi per abbattere le barriere architettoniche. L’amministratore deve convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta, anche se arriva da un solo condomino.

Infine, l’art. 1129 del Codice civile prevede la possibilità di richiedere l’assemblea per contestare gravi irregolarità fiscali o gestionali da parte dell’amministratore stesso, fino ad arrivare alla revoca del mandato.

Le conseguenze concrete dell’inerzia dell’amministratore

Che succede quando l’amministratore non convoca l’assemblea? La risposta è chiara: si configura una grave irregolarità ai sensi dell’art. 1129 del Codice civile. Non è una questione interpretativa né un dettaglio tecnico: è un inadempimento riconosciuto dalla legge che apre la strada a conseguenze serie.

Tra queste, la più immediata è la possibilità di revocare l’amministratore. Ma c’è anche un altro strumento che spesso si trascura: l’eccezione di inadempimento prevista dall’art. 1460 del Codice civile. In sostanza, se l’amministratore non adempie ai propri doveri, i condomini possono rifiutare il pagamento del compenso. E non solo: il condominio ha anche il diritto di chiedere il risarcimento dei danni causati dall’omissione o dal ritardo.

Omessa convocazione dell’assemblea condominiale: quando diventa irregolarità grave

Non basta una singola dimenticanza per parlare di grave irregolarità. In genere si guarda al comportamento complessivo dell’amministratore: se la mancata convocazione è ripetuta, ingiustificata o dura da anni, il quadro cambia radicalmente. Anche il rifiuto sistematico di convocare l’assemblea per discutere della propria revoca rientra tra le condotte sanzionabili, così come l’inerzia rispetto alle richieste formali dei condomini.

Cosa fare se l’amministratore non convoca l’assemblea

I condomini non sono impotenti. Ci sono strumenti concreti, scalabili per gravità, da usare a seconda della situazione.

Il primo passo: la diffida formale

Si parte sempre da una raccomandata a/r o da una PEC, firmata da uno o più condomini. Nel testo si sollecita la convocazione, si elencano i punti da inserire nell’ordine del giorno e si fissa un termine, di norma non inferiore a dieci giorni, per provvedere. È un atto formale che lascia traccia e che può essere fondamentale in una eventuale fase successiva.

L’autoconvocazione: quando i condomini si organizzano da soli

Se l’amministratore non risponde o continua a nicchiare, i condomini possono passare all’autoconvocazione. Devono essere almeno due e rappresentare complessivamente un sesto del valore dell’edificio. Si tratta di una procedura che segue le stesse regole formali della convocazione ordinaria: avviso inviato a tutti gli aventi diritto, con almeno cinque giorni di anticipo rispetto alla data della riunione in prima convocazione, allegando l’ordine del giorno.

L’avviso va spedito obbligatoriamente tramite: raccomandata a/r, PEC, lettera consegnata a mano, telegramma o fax. In questa sede l’assemblea autoconvocata può anche deliberare la revoca dell’amministratore per giusta causa, proprio in virtù del fatto che non ha adempiuto ai suoi obblighi di convocazione.

Ricorso al Tribunale

Se tutto ciò che è stato fatto non funzionasse ci si può rivolgere al tribunale civile del territorio e un giudice emetterà un provvedimento per la revoca dell’amministratore inadempiente così da poter essere finalmente tutelati.