Luci sempre accese nelle scale condominiali, chi paga davvero i consumi

La ripartizione delle spese luce nelle scale condominiali è una di quelle questioni che, prima o poi, finisce sul tavolo di quasi ogni assemblea. Il motivo è semplice: le luci restano accese, i consumi salgono, e qualcuno comincia a chiedersi se sia davvero giusto pagare anche quando non mette piede nell’edificio da mesi.

La risposta, come spesso accade in materia condominiale, non è immediata. Dipende da chi sei, da dove abiti e da come sono scritte le tabelle millesimali.

Proprietario assente: l’obbligo di pagare rimane

Immaginate un proprietario che non vive nell’appartamento da anni. L’immobile è vuoto, magari in attesa di ristrutturazione. Eppure ogni trimestre arriva la sua quota di spese condominiali, compresi i costi dell’energia elettrica nelle parti comuni. È lecito rifiutarsi di pagare, almeno per quella voce?

No. E il motivo sta tutto nell’articolo 1123 del Codice Civile, che lega l’obbligo contributivo alla proprietà dell’immobile, non all’uso effettivo dei servizi.

Quello che conta, secondo la norma, è il cosiddetto uso potenziale: la semplice possibilità di accedere alle parti comuni è sufficiente a generare l’obbligo di pagamento.

Non importa se l’appartamento è disabitato, inagibile o affittato a terzi. Finché si è proprietari, si partecipa alle spese.

La Cassazione ha ribadito questo principio in modo netto con la sentenza n. 23222 del 27 settembre 2018: anche i titolari di negozi al piano terra, box auto o magazzini con accesso diretto dalla strada sono tenuti a contribuire alla manutenzione e alla conservazione delle aree comuni.

La logica è la stessa: la comproprietà pro quota include il dovere di sostenerne i costi.

Come si dividono le spese

Per la maggior parte delle spese comuni, come stabilito dalla legge condominiale, il criterio è quello dei millesimi di proprietà: ogni condomino contribuisce in proporzione al valore della propria unità immobiliare, come risulta dalle tabelle millesimali. Illuminazione del cortile, pulizia dell’androne, manutenzione ordinaria del giardino: tutto si divide seguendo questo parametro.

È la regola generale, e si applica salvo che il regolamento condominiale non preveda qualcosa di diverso.

Se le tabelle millesimali mancano o sono contestate, l’assemblea può deliberare criteri provvisori di ripartizione, tenendo conto del rapporto tra quota di proprietà e spesa da sostenere.

Nei supercondomini, invece, le spese per scale o androni che servono solo alcune unità ricadono esclusivamente su chi ne fa uso effettivo.

Ripartizione delle spese luce nelle scale

Qui le cose si fanno più precise. Le scale non seguono la regola generale dei millesimi in modo esclusivo. L’articolo 1124 del Codice Civile stabilisce un meccanismo a doppio binario: la spesa va divisa per metà in base al valore delle singole unità immobiliari, e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Il ragionamento sottostante è intuitivo: chi abita ai piani alti usa le scale di più, percorre più gradini, consuma indirettamente più energia per l’illuminazione del vano scala. Per questo motivo una quota della spesa viene calibrata sull’altezza, non solo sul valore dell’appartamento.

Chi vive al quinto piano, insomma, contribuisce di più rispetto a chi abita al primo.

Ai fini del concorso nella quota calcolata sul valore, vengono considerati come piani anche cantine, palchi morti, soffitte, camere a tetto e lastrici solari, purché non siano di proprietà comune. Un dettaglio che spesso sfugge, ma che può incidere sui conteggi finali.

Il regolamento condominiale può cambiare le regole

La disciplina legale non è l’unica strada percorribile. Il regolamento condominiale può prevedere criteri diversi di ripartizione, ma solo se approvati all’unanimità dall’assemblea e formalizzati in un documento scritto, da allegare al regolamento stesso o al contratto di compravendita o locazione.

In pratica, un condominio potrebbe decidere di dividere i costi della luce in parti uguali tra tutte le unità, oppure di applicare un coefficiente personalizzato.

Ma si tratta di eccezioni che richiedono un accordo esplicito e documentato. In assenza di deroghe, si torna sempre al binomio millesimi-altezza del piano previsto dalla legge.

Luci lasciate accese per incuria: cosa può fare il condomino

Torniamo al punto di partenza: le luci delle scale che restano accese tutto il giorno perché nessuno ha pensato di installare un temporizzatore. È una situazione comune, fastidiosa, e che gonfia le bollette in modo evitabile.

Dal punto di vista strettamente legale, il condomino che non abita l’immobile non può sottrarsi alla sua quota di spesa.

Ma ha tutto il diritto di portare la questione in assemblea e proporre l’installazione di interruttori temporizzati o sensori di movimento, soluzioni che abbattono i consumi in modo significativo senza stravolgere nulla. Una proposta di questo tipo rientra nell’ordinaria amministrazione e può essere approvata a maggioranza semplice.

Se l’assemblea non si muove, restano le vie ordinarie: sollecitare l’amministratore per iscritto, mettere nero su bianco la richiesta. Non è una battaglia facile, ma è quella giusta.

Pagare per i consumi evitabili è legittimo sul piano formale, ma non per questo è accettabile senza provare a cambiare le cose.

In sintesi: chi paga e quanto

Ricapitolando: tutti i proprietari pagano, anche se non vivono nell’edificio. Le spese per l’illuminazione delle scale si dividono per metà in base ai millesimi di proprietà e per l’altra metà in proporzione all’altezza del piano. Il regolamento condominiale può derogare a questo schema, ma solo con accordo unanime e documentato.

Chi ritiene che i consumi siano eccessivi per incuria degli altri condomini non può semplicemente smettere di pagare. Può, però, agire in assemblea per introdurre soluzioni tecniche che riducano gli sprechi. È la strada più efficace, e anche quella più corretta sul piano condominiale.