Manutenzione del garage condominiale, chi deve intervenire

Non si devono fare errori per la Legge Condominiale quando si parla di manutenzione del garage condominiale: non stiamo parlando di spazi privati ma di quelli comuni che possono subire infiltrazioni o guasti all’illuminazione. La domanda è sempre chi deve intervenire, a chi spettano le spese e se questi costi ricadono anche su chi non possiede un box auto.

Anche chi non ha il box può essere chiamato a pagare

Il punto di partenza è la natura stessa del garage condominiale. Le aree comuni che lo compongono, come la rampa d’accesso, le corsie di manovra, gli impianti, i muri perimetrali e gli spazi di collegamento, fanno parte delle porzioni comuni dell’edificio. Di conseguenza appartengono a tutti i condomini, in proporzione alle rispettive quote millesimali.

Una distinzione che spesso genera equivoci riguarda proprio chi ha acquistato un appartamento senza box. Molti ritengono di essere estranei alle spese del garage, ma la situazione giuridica è diversa. L’acquisto dell’unità abitativa comporta normalmente anche una quota di comproprietà delle parti comuni dell’edificio, comprese quelle destinate all’autorimessa.

Una recente pronuncia del Tribunale di Milano ha ribadito questo principio, chiarendo che la partecipazione alle spese non dipende dall’utilizzo concreto degli spazi ma dalla titolarità della quota di proprietà.

In altre parole, non conta se il condomino parcheggia l’auto nel garage ogni giorno, se non vi accede mai oppure se non possiede alcun box. Ciò che rileva è la comproprietà delle strutture comuni.

Il Codice civile stabilisce infatti che le spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni, tra cui il cortile condominiale, devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. L’assenza di utilizzo non rappresenta, di per sé, un motivo di esonero.

Le eccezioni esistono, ma sono limitate. Per escludere alcuni condomini dalla ripartizione delle spese occorre una specifica previsione contenuta negli atti o nel regolamento contrattuale. Una situazione che, nella pratica, non è particolarmente frequente.

Quando anche chi non è proprietario deve pagare

L’acquisto di un appartamento in condominio comporta quasi sempre l’acquisizione di quote sulle aree comuni dell’edificio. Tra queste possono rientrare anche gli spazi destinati all’autorimessa collettiva.

Per questo motivo, un proprietario che non possiede un posto auto o un box può comunque essere chiamato a partecipare ai costi necessari per conservare e mantenere in efficienza tali parti.

Il principio è previsto dal Codice civile, che stabilisce come le spese relative alla conservazione e al godimento delle parti comuni debbano essere sostenute in proporzione al valore delle singole proprietà.

In sostanza, non è il grado di utilizzo a determinare il contributo economico. Un condomino che non entra mai nel garage potrebbe trovarsi nella stessa situazione di chi lo utilizza quotidianamente.

Le poche eccezioni previste

Esistono comunque casi particolari in cui alcuni proprietari possono essere esclusi dalla ripartizione delle spese.

Perché ciò avvenga è necessario che vi sia una disposizione specifica contenuta negli atti di acquisto oppure nel regolamento condominiale di natura contrattuale. In assenza di una previsione chiara, prevale la regola generale della partecipazione ai costi.

Si tratta però di situazioni piuttosto rare nella pratica quotidiana dei condomini italiani.

Le spese ordinarie che riguardano il garage

La manutenzione ordinaria comprende tutti quegli interventi necessari per mantenere il garage in condizioni di normale funzionalità.

Rientrano in questa categoria le pulizie periodiche, la sostituzione delle lampadine, la manutenzione degli impianti elettrici, i controlli tecnici programmati e le piccole riparazioni che si rendono necessarie nel tempo.

Generalmente si tratta di importi limitati, ma che incidono comunque sul bilancio annuale del condominio.

Anche per queste spese il criterio di ripartizione segue normalmente i millesimi di proprietà, salvo diverse indicazioni previste dalla documentazione condominiale.

Gli interventi straordinari possono diventare molto costosi

La situazione cambia quando emergono problemi strutturali o la necessità di adeguare il garage alle normative vigenti.

Il rifacimento di una rampa d’accesso danneggiata, la sostituzione completa dell’impianto elettrico, la realizzazione di nuove opere di impermeabilizzazione o l’installazione di sistemi di sicurezza più moderni possono richiedere investimenti significativi.

In questi casi è necessaria una deliberazione assembleare che autorizzi i lavori e definisca la relativa copertura economica.

Spesso proprio le opere straordinarie generano i maggiori contrasti tra i condomini, soprattutto quando le somme da versare risultano particolarmente elevate.

Tuttavia, salvo eccezioni documentate, anche questi costi vengono normalmente distribuiti tra tutti i proprietari secondo le quote millesimali.

Le responsabilità del proprietario del box

Per i box auto privati, la responsabilità resta in capo al proprietario. A lui spettano manutenzione e gestione dello spazio, che può essere utilizzato liberamente purché nel rispetto del regolamento condominiale e delle norme di sicurezza.

All’interno del locale possono essere fatte alcune modifiche purché non coinvolgano le parti comuni; dal punto di vista delle spese ciò che riguarda il singolo box ricade solo sul proprietario.