Parti comuni del condominio, tutti hanno diritto ad avere le chiavi?

Approfondisci chi ha diritto alle chiavi delle parti comuni del condominio, quando l’accesso può essere limitato e come contestare una delibera

Portone, cancello, cortile. Ma anche terrazzo, sottotetto, locale contatori e, in alcuni edifici, una serie di vani tecnici ai quali non si accede tutti i giorni. Quando si parla delle chiavi delle parti comuni del condominio, la domanda arriva quasi inevitabile: ogni condomino può pretenderne una copia?

La risposta, nella maggior parte dei casi, è sì. Ma non per qualsiasi porta chiusa a chiave.

Il punto di partenza è la comproprietà. L’art. 1117 del Codice civile individua le parti dell’edificio che, salvo diverso titolo, devono considerarsi comuni: tra queste rientrano portoni d’ingresso, scale, cortili, tetti, lastrici e una serie di opere e impianti destinati al servizio dell’edificio.

A questo si aggiunge l’art. 1102 c.c., che consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

Tradotto nella vita condominiale: se una porta rappresenta il normale accesso a uno spazio che il condomino ha diritto di utilizzare, non si può lasciarlo fuori senza una ragione concreta.

Quando il condomino ha diritto alle chiavi

Il caso più semplice è quello degli accessi utilizzati normalmente da tutti. Portone dello stabile, cancello pedonale, ingresso carrabile, cortile comune, locale biciclette se destinato all’uso dei condomini.

Qui il possesso della chiave, del telecomando o di un altro dispositivo di apertura è normalmente la conseguenza pratica del diritto di utilizzare il bene.

Diversamente, si arriverebbe a una situazione piuttosto singolare: il proprietario sarebbe comproprietario di uno spazio, ma dipenderebbe ogni volta dalla disponibilità dell’amministratore o di un vicino per entrarvi.

È proprio il principio contenuto nell’art. 1102 c.c. a impedire che il godimento della cosa comune venga riservato, di fatto, soltanto ad alcuni.

Anche l’art. 1118 c.c. si inserisce nello stesso quadro, disciplinando i diritti dei condomini sulle parti comuni in rapporto al valore delle rispettive proprietà e stabilendo, tra l’altro, che il condomino non può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni per sottrarsi alle spese.

Il fatto che un bene sia comune, però, non significa che ogni proprietario possa utilizzarlo senza limiti o secondo modalità diverse dalla sua destinazione.

Ed è qui che la questione delle chiavi cambia.

Locali tecnici: avere un diritto sul bene non significa poter entrare sempre

Il locale caldaia è parte comune? Può esserlo. Lo stesso vale per il vano che ospita determinati impianti.

Questo, però, non crea automaticamente il diritto a ricevere una copia della chiave.

Alcuni ambienti sono soggetti a prescrizioni tecniche e di sicurezza. L’accesso può essere riservato al manutentore, all’amministratore o comunque a soggetti autorizzati. È il caso, a seconda delle caratteristiche dell’impianto, di centrali termiche, vani ascensore e locali contenenti apparecchiature che non possono essere liberamente raggiunte da chiunque.

La distinzione è importante.

Una cosa è impedire arbitrariamente a un condomino di utilizzare un cortile o un terrazzo comune. Altra cosa è regolare l’accesso a un impianto per evitare rischi e rispettare gli obblighi di sicurezza.

Anche il regolamento condominiale può stabilire modalità di custodia e utilizzo delle chiavi. Non può però trasformarsi, da solo, in uno strumento per sottrarre a un proprietario un diritto che gli spetta sul bene comune.

L’assemblea può decidere che un condomino non abbia le chiavi?

Non basta una maggioranza per risolvere ogni problema.

L’assemblea può certamente organizzare l’utilizzo degli spazi comuni: fissare modalità di accesso, introdurre sistemi di sicurezza, decidere la sostituzione di una serratura, disciplinare l’utilizzo di locali che richiedono particolare cautela.

Più delicata è una delibera che arrivi a escludere uno o più condomini dal godimento di un bene comune.

Una limitazione deve avere una giustificazione compatibile con la destinazione del bene e con i diritti dei singoli. Se invece la decisione finisce per attribuire ad alcuni un uso sostanzialmente esclusivo, impedendo agli altri di esercitare le proprie facoltà, la delibera può essere contestata.

Il problema non è quindi soltanto chi tiene materialmente il mazzo di chiavi. Bisogna capire che cosa c’è dietro quella porta e quale diritto viene effettivamente compresso.

Può essere l’amministratore l’unico a custodire una chiave?

In alcuni casi sì.

L’amministratore deve poter svolgere le attività necessarie alla conservazione e alla gestione delle parti comuni. Per questo è normale che disponga delle chiavi di locali di servizio, vani tecnici, accessi al tetto o ambienti necessari per controlli e manutenzioni.

Non significa, però, che il semplice fatto di essere amministratore gli consenta di decidere autonomamente quali parti comuni possano essere utilizzate dai proprietari.

Se il locale è normalmente destinato all’uso dei condomini, la custodia esclusiva della chiave da parte dell’amministratore deve essere valutata con attenzione. Custodire una chiave non equivale ad avere il potere di escludere gli altri dal bene.

Per gli approfondimenti sulla gestione delle parti comuni, sui poteri dell’amministratore e sui rapporti tra assemblea e singoli proprietari può essere consultato anche Legge Condominiale, portale di riferimento dedicato alle questioni legate alla gestione del condominio.

E se le chiavi vengono consegnate a portiere, tecnici o imprese esterne?

È una situazione frequente.

Il portiere può avere le chiavi necessarie a svolgere il proprio servizio. Una ditta di manutenzione può ricevere quelle di un locale tecnico. L’impresa di pulizie può avere accesso ad alcune zone dello stabile.

In questi casi la consegna deve essere collegata all’attività da svolgere e gestita con un minimo di controllo. Soprattutto quando si tratta di chiavi che permettono di entrare in zone normalmente chiuse o non accessibili al pubblico.

Finito l’incarico, la restituzione dovrebbe essere altrettanto chiara.

Sembra un dettaglio, finché una copia non scompare e nessuno sa più chi la possiede.

Chi paga il duplicato delle chiavi

Non esiste una risposta identica per ogni situazione.

Se il condominio sostituisce una serratura comune e deve distribuire le nuove chiavi necessarie all’accesso ordinario, il costo rientra normalmente nella gestione dell’intervento condominiale secondo i criteri applicabili.

Diverso il caso del condomino che, dopo aver ricevuto le copie previste, ne chieda altre per esigenze personali. Il costo dell’ulteriore duplicazione può essere posto a suo carico.

Molto dipende anche dalle decisioni assunte dall’assemblea e dalle regole interne dello stabile.

Il codice civile Condominio disciplina alcuni dei principali rapporti giuridici tra i proprietari di uno stesso edificio, offrendo riferimenti essenziali per la gestione delle situazioni ordinarie e delle controversie: approfondisci il tema per scoprire tutto ciò che c’è da sapere.

Cosa fare se l’amministratore si rifiuta di consegnare la chiave

Prima di parlare di causa bisogna capire da dove nasce il divieto.

Se non esiste alcuna delibera e l’amministratore si limita a negare la chiave, il primo passo è normalmente una richiesta formale scritta. Meglio indicare con precisione quale accesso viene richiesto, a quale parte comune conduce e perché si ritiene di avere diritto a utilizzarla.

È utile chiedere anche su quale delibera, norma di sicurezza o disposizione del regolamento si fondi il diniego.

La risposta può cambiare completamente la situazione.

Se emerge che l’accesso è vietato perché si tratta, per esempio, di un locale tecnico riservato al personale autorizzato, la questione può chiudersi lì.

Se invece non c’è una ragione concreta e il condomino viene semplicemente escluso da una parte comune, può diventare necessario procedere con una diffida e, se il contrasto non viene risolto, con la mediazione e l’eventuale azione giudiziaria.