Pulizia del condominio: come viene gestita e chi paga

La pulizia delle parti comuni del condominio è uno di quei temi che sembrano scontati finché non diventano un problema. Scale sporche, androni trascurati, ascensori che nessuno sembra voler pulire: basta poco perché l’igiene condominiale diventi fonte di discussione. La questione, però, non è solo pratica. C’è un quadro normativo preciso che stabilisce chi gestisce il servizio, come si organizza e, soprattutto, chi ci mette mano al portafoglio.

Capire come funziona il sistema aiuta a evitare malintesi e, nei casi peggiori, a sapere come muoversi se il servizio non viene svolto come dovrebbe.

A chi spetta organizzare la pulizia condominiale

Se c’è un amministratore di condominio tra i suoi obblighi c’è anche quello di gestire il servizio di pulizia; le aree comuni rientrano nella manutenzione ordinaria e non serve un’autorizzazione dell’assemblea per ogni intervento ma dopo aver scelto l’impresa e aver vagliato i preventivi si delibera l’affidamento e si inizia a usufruire dell’attività.

Una volta approvato, l’amministratore firma il contratto, coordina gli accessi e verifica che il servizio venga svolto secondo quanto concordato.

La situazione cambia nei piccoli condomini senza amministratore. In questi casi, la gestione può avvenire a rotazione tra i condomini stessi, ma solo se c’è accordo unanime. Se anche uno solo dei proprietari non vuole partecipare al turno, non può essere obbligato: a quel punto, l’unica strada è affidarsi a un professionista esterno.

Il contratto con la ditta di pulizie: cosa deve contenere

Prima di firmare qualsiasi accordo con un’impresa esterna, è importante sapere cosa deve stare nel contratto secondo la Legge Condominiale. Non si tratta di burocrazia fine a se stessa: un contratto chiaro è lo strumento principale per tutelarsi nel caso in cui il servizio non venga svolto correttamente.

I punti che non possono mancare:

• frequenza e orari degli interventi (giornalieri, settimanali o con altra cadenza, da stabilire in base alle dimensioni dello stabile e alle esigenze concrete), elenco degli spazi da pulire (androni, scale, pianerottoli, ascensori, cortili, locali spazzatura, eventuali altri ambienti comuni),
• tipologia degli interventi (lavaggio dei pavimenti, pulizia dei corrimano, sanificazione dell’ascensore, svuotamento cestini),
• interventi occasionali (come la pulizia dei bidoni o lavaggi straordinari)
• e penali per inadempienza.

Un contratto vago è un contratto che lascia spazio ai problemi. Meglio essere precisi fin dall’inizio con i fornitori del condominio, anche se richiede qualche negoziazione in più.

Chi paga la pulizia delle parti comuni: la ripartizione delle spese

Questa è la parte che interessa di più, soprattutto nei condomini dove i piani e le dimensioni degli appartamenti variano molto. La ripartizione non è uguale per tutti: dipende da quale area viene pulita.

Per scale e androni si applica il criterio previsto dall’art. 1124 del Codice Civile: la spesa si divide per metà in base ai millesimi di proprietà e per l’altra metà in proporzione all’altezza del piano. Chi abita ai piani alti paga una quota maggiore rispetto a chi sta al piano terra, perché si presume che utilizzi di più le scale per raggiungere il proprio appartamento.

Per le altre parti comuni, come cortili, portici, locali destinati ai rifiuti o la portineria, vale invece il criterio dell’art. 1123 del Codice Civile: la spesa viene ripartita esclusivamente in base ai millesimi di proprietà generali, senza il fattore altezza.

Un dettaglio che molti non conoscono riguarda gli inquilini in affitto: le spese di pulizia delle parti comuni rientrano tra gli oneri accessori della locazione, quindi in linea di principio spettano all’inquilino e non al proprietario. Ovviamente tutto dipende da quanto è scritto nel contratto di affitto, ma la prassi consolidata va in questa direzione.

Cosa succede se la ditta non pulisce bene

Capita. Gli addetti saltano un giorno, i pavimenti restano sporchi, l’ascensore viene ignorato per settimane. In questi casi i condomini non devono limitarsi a lamentarsi tra loro.

La cosa più utile è segnalare il problema all’amministratore per iscritto, specificando cosa non è stato fatto, quando e allegando se possibile delle foto. Una segnalazione documentata è molto più efficace di una telefonata, perché mette nero su bianco il disservizio e obbliga l’amministratore ad agire.

L’amministratore, a quel punto, ha diversi strumenti a disposizione. Può prima contattare informalmente l’impresa per chiedere spiegazioni. Se il problema persiste, può inviare una contestazione formale scritta, con allegata la documentazione del disservizio. Nei casi più gravi, può sospendere o ridurre il pagamento del corrispettivo in proporzione alle inadempienze riscontrate, oppure applicare le penali previste dal contratto.

Quando conviene cambiare ditta di pulizie

Se i solleciti non bastano e il servizio continua a essere scadente, il condominio ha tutto il diritto di cambiare fornitore. Non è una decisione da prendere d’impulso, però: bisogna farlo nel modo giusto per evitare contestazioni o richieste di risarcimento dalla ditta uscente.

Il primo passo è rileggere il contratto in essere, verificando le clausole di recesso: con quanti giorni di preavviso si può recedere, se esistono penali in caso di risoluzione anticipata, in quali condizioni il recesso è giustificato dall’inadempienza.

Raccolte queste informazioni, l’amministratore porta la questione in assemblea, illustra i problemi documentati e propone una o più alternative. L’assemblea delibera, si seleziona la nuova impresa e si chiude il rapporto con la precedente seguendo le modalità contrattuali.

Qualche consiglio pratico per evitare problemi

Chi ha esperienza nella gestione condominiale sa che la maggior parte dei problemi legati alle pulizie si potrebbe prevenire con un po’ di attenzione in fase di selezione del fornitore e di stesura del contratto.

Alcune cose che aiutano concretamente: richiedere sempre almeno tre preventivi prima di scegliere l’impresa, confrontando non solo il costo ma anche la specifica dei servizi inclusi; inserire nel contratto una clausola che preveda ispezioni periodiche o un referente diretto a cui segnalare problemi; definire con precisione la frequenza degli interventi per ogni area; tenere un registro delle segnalazioni, anche informale, per poter dimostrare l’andamento del servizio nel tempo.

La pulizia delle parti comuni non è un lusso né un optional. È un servizio che incide sulla qualità della vita nell’edificio, sul decoro dello stabile e, in ultima analisi, anche sul valore degli immobili.