Quanto guadagna davvero un amministratore di condominio

La domanda arriva spesso, da due direzioni opposte: chi sta pensando di intraprendere questa professione, e chi invece deve pagarne il compenso ogni anno. Quanto guadagna davvero un amministratore di condominio non ha una risposta secca, dipende da troppe variabili. Ma qualche numero concreto si può fare, e vale la pena farlo senza girarci troppo intorno.

Il compenso dell’amministratore di condominio per unità immobiliare

Il meccanismo è semplice. L’amministratore non percepisce uno stipendio fisso mensile: viene pagato dai condomini in proporzione alle unità immobiliari che gestisce.

La tariffa media in Italia oscilla tra i 50 e gli 80 euro annui per appartamento, IVA esclusa.

A Milano o Roma, per uno stabile di medie dimensioni, non è raro arrivare a 80-120 euro per unità. Per condomini di lusso, con impianti complessi, molti servizi e una gestione impegnativa, si può superare anche i 300 euro annui per appartamento. Non è la norma, ma non è nemmeno un’eccezione.

Tradotto in termini mensili: su una singola unità, l’amministratore porta a casa tra i 4 e i 10 euro al mese. Cifra che, presa così, fa quasi sorridere. Ma ovviamente nessun professionista gestisce un condominio solo.

Quanto guadagna un amministratore di condominio

Per capire il reddito effettivo bisogna ragionare sul portafoglio complessivo, cioè quanti condomini gestisce e quante unità amministra in totale.

Un professionista di media esperienza, con una ventina di stabili tra i 10 e i 30 appartamenti ciascuno, può facilmente arrivare a gestire 300-400 unità. A 70 euro medi per unità, il fatturato annuo lordo si aggira attorno ai 21.000-28.000 euro.

Tolte le spese professionali, i contributi, la formazione obbligatoria e le coperture assicurative, lo stipendio netto si attesta mediamente tra i 1.500 e i 1.800 euro mensili.

Non è una cifra altissima, considerando la responsabilità del ruolo. Ma chi costruisce un portafoglio più ampio, o si specializza in condomini di pregio, può salire ben oltre, con fatturati che in alcuni casi superano i 60.000 euro annui.

La forbice è davvero ampia: dai 20.000 agli oltre 60.000 euro l’anno, a seconda di esperienza, zona e tipologia degli immobili gestiti.

Chi decide il compenso

Non è l’amministratore a fissare unilateralmente il proprio compenso. Per legge (art. 1129 del Codice Civile) è obbligato a presentare un preventivo dettagliato al momento della nomina o del rinnovo, con indicazione analitica delle attività ordinarie e di quelle straordinarie. Se non lo fa, la nomina è tecnicamente nulla.

L’assemblea condominiale analizza e approva il preventivo con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. In pratica, sono i condomini stessi a votare quanto pagare il loro amministratore, il che crea qualche distorsione. Non è raro che vengano accettati preventivi al ribasso, salvo poi lamentarsi della qualità del servizio.

Come riferimento di mercato esiste il tariffario ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), che fornisce linee guida sui compensi medi seppur non sia strettamente vincolante.

Le variabili che spostano davvero il compenso

Non tutti i condomini sono uguali, e non tutti i lavori dell’amministratore si equivalgono. Le variabili che incidono concretamente sul compenso sono:

• La dimensione dello stabile. Più unità significa più contabilità, più assemblee, più rapporti con fornitori e condomini. Il compenso sale di conseguenza;
• La zona geografica. Il differenziale tra grandi città e piccoli centri è significativo. Non solo per il costo della vita: nelle metropoli la complessità gestionale è strutturalmente maggiore;
• La tipologia del condominio. Un palazzo con piscina, palestra, portineria e impianti tecnologici complessi richiede un lavoro molto diverso da uno stabile con dieci appartamenti e un ascensore. Il compenso rifletterà questa differenza;
• L’esperienza del professionista. Un amministratore con certificazioni, anni di esperienza documentata e una reputazione consolidata può chiedere di più. Il problema è che non sempre i condomini sono disposti a riconoscerlo.

Quante ore ci vuole davvero

L’altro lato della medaglia, spesso ignorato da chi valuta il compenso come “troppo alto”. Amministrare un condominio non è un lavoro d’ufficio con orari fissi. Per uno stabile piccolo, fino a una decina di unità, si stimano 10-15 ore settimanali di lavoro.

Per condomini medi, si sale a 20-30 ore. Per quelli grandi, oltre le 40. E questo senza contare le emergenze: il guasto notturno, l’assemblea straordinaria convocata d’urgenza, il contenzioso con un condomino moroso.

È una professione flessibile per necessità, non per scelta. E la flessibilità, spesso, non viene percepita come lavoro da chi la osserva dall’esterno.