RED III e condomini: il D.Lgs. 5/2026 per energie rinnovabili, fotovoltaico e impianti

La RED III cambia le regole sulle energie rinnovabili anche per gli edifici e i condomini. Con il D.Lgs. 9 gennaio 2026, n. 5, l’Italia ha recepito la Direttiva europea (UE) 2023/2413, rafforzando gli obiettivi nazionali sulle fonti rinnovabili e modificando il D.Lgs. 199/2021.

Il decreto è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 15 del 20 gennaio 2026 ed è entrato in vigore il 4 febbraio 2026. La novità non riguarda soltanto il fotovoltaico: il nuovo quadro normativo coinvolge produzione e consumo di energia, riscaldamento e raffrescamento, sistemi di accumulo e, più in generale, il modo in cui gli edifici dovranno partecipare alla transizione energetica.

Per i condomini significa entrare progressivamente in una fase nella quale tetti, impianti centralizzati, autorimesse e altre parti comuni possono assumere un ruolo sempre più importante nella gestione energetica dell’edificio.

RED III: gli obiettivi sulle energie rinnovabili al 2030

La Direttiva RED III ha innalzato l’obiettivo europeo sulle energie rinnovabili: entro il 2030 la quota di energia da fonti rinnovabili nel consumo finale lordo dell’Unione dovrà raggiungere almeno il 42,5%, accompagnata dall’obiettivo indicativo di arrivare complessivamente al 45%.

Nel recepimento italiano, il D.Lgs. 5/2026 fissa al 39,4% la quota nazionale di energia da fonti rinnovabili sul consumo finale lordo da raggiungere entro il 2030.

Per il patrimonio edilizio viene inoltre individuato un obiettivo nazionale indicativo pari ad almeno il 40,1% di energia rinnovabile prodotta negli edifici o nelle loro vicinanze, considerando anche l’energia rinnovabile proveniente dalla rete.

Il decreto interviene inoltre sull’industria, dove è previsto un incremento medio annuo della quota di fonti rinnovabili di almeno 1,6 punti percentuali, e stabilisce che le tecnologie innovative rappresentino il 5% della nuova capacità rinnovabile installata nel 2030.

Cosa cambia concretamente per i condomini

La RED III non introduce un obbligo generalizzato secondo il quale tutti i condomini devono immediatamente installare pannelli fotovoltaici.

È importante chiarirlo, perché il nuovo quadro normativo potrebbe facilmente essere interpretato in questo modo.

Gli obblighi devono essere valutati in relazione alla tipologia dell’edificio e soprattutto agli interventi effettuati: nuove costruzioni, demolizioni e ricostruzioni, ampliamenti, ristrutturazioni importanti e rinnovo degli impianti possono determinare l’applicazione di specifici requisiti relativi all’utilizzo delle fonti rinnovabili.

La direzione impressa dalla normativa è però evidente: l’edificio non viene più considerato soltanto come un soggetto che consuma energia, ma come una componente attiva del sistema energetico.

In un condominio questo può tradursi nella crescente integrazione tra fotovoltaico, pompe di calore, sistemi di accumulo, autoconsumo, impianti centralizzati e infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici.

Nuovi edifici e demolizione con ricostruzione

Il D.Lgs. 5/2026 interviene sugli obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili già contenuti nel D.Lgs. 199/2021.

Per i nuovi edifici, la progettazione deve garantire una copertura attraverso fonti rinnovabili pari ad almeno il 60% dei fabbisogni previsti per acqua calda sanitaria, riscaldamento e raffrescamento.

La disciplina interessa anche gli interventi di demolizione e ricostruzione e determinati ampliamenti degli edifici esistenti.

Questo significa che, quando viene realizzato un nuovo complesso condominiale o viene effettuata una trasformazione edilizia particolarmente rilevante, l’integrazione delle rinnovabili deve essere affrontata direttamente nella fase progettuale e non considerata come un elemento da aggiungere successivamente.

Ristrutturazioni importanti del condominio

La questione diventa particolarmente interessante per il patrimonio immobiliare esistente, che rappresenta la parte predominante degli edifici condominiali italiani.

Nelle ristrutturazioni di primo livello, cioè negli interventi che interessano oltre il 50% della superficie disperdente lorda dell’edificio e comportano contestualmente la ristrutturazione dell’impianto termico, la quota minima di copertura dei fabbisogni attraverso fonti rinnovabili è indicata nel 40%.

Per le ristrutturazioni di secondo livello, che interessano una parte più limitata dell’involucro edilizio, la quota richiesta scende al 15%.

Diventa quindi essenziale stabilire correttamente la natura dell’intervento prima dell’avvio dei lavori, perché da questa classificazione possono derivare obblighi energetici differenti.

Anche il rinnovo dell’impianto termico può avere conseguenze

Un’altra novità particolarmente importante per i condomini riguarda gli impianti termici.

L’integrazione delle energie rinnovabili, infatti, non interessa esclusivamente le grandi ristrutturazioni edilizie. Anche il rinnovamento dell’impianto termico può comportare l’applicazione dei requisiti previsti dalla normativa.

In questi casi viene prevista una quota minima del 15%, ferma restando la possibilità di considerare situazioni nelle quali esistano impedimenti tecnici o economici che devono essere adeguatamente valutati e documentati.

Per un condominio che sta programmando la sostituzione della centrale termica diventa quindi ancora più importante affidare preventivamente a un tecnico la verifica delle soluzioni disponibili e degli obblighi applicabili al caso concreto.

Fotovoltaico condominiale e utilizzo delle parti comuni

Uno degli effetti della nuova impostazione normativa è la crescente importanza delle superfici comuni degli edifici.

Il tetto condominiale o il lastrico solare possono essere utilizzati per la produzione di energia elettrica mediante impianti fotovoltaici; le centrali termiche possono essere interessate dall’introduzione di pompe di calore o sistemi ibridi; autorimesse e parcheggi possono ospitare infrastrutture di ricarica.

A questi strumenti si aggiungono le possibilità offerte dall’autoconsumo collettivo e dalle comunità energetiche rinnovabili, che consentono di utilizzare e condividere secondo le regole previste dalla normativa l’energia prodotta localmente.

La stessa Direttiva RED III richiama espressamente, tra le misure utilizzabili dagli Stati membri per incrementare le rinnovabili negli edifici, l’autoconsumo, le comunità energetiche, l’accumulo locale dell’energia e i sistemi di ricarica intelligente e bidirezionale.

Il ruolo dell’amministratore di condominio

Per l’amministratore di condominio la transizione energetica comporta soprattutto una maggiore necessità di programmazione.

Quando devono essere affrontati interventi importanti sull’edificio, diventa opportuno valutare con anticipo non soltanto il costo immediato dei lavori, ma anche gli eventuali obblighi energetici e le possibilità di integrare diversi interventi.

La sostituzione della centrale termica, il rifacimento della copertura, una riqualificazione dell’involucro o la sistemazione dell’autorimessa possono infatti rappresentare occasioni per valutare contemporaneamente fotovoltaico, pompe di calore, accumulo o infrastrutture di ricarica.

L’amministratore non deve naturalmente effettuare valutazioni tecniche che competono ai professionisti incaricati, ma può avere un ruolo importante nel portare all’attenzione dell’assemblea la necessità di una verifica preventiva e nel coordinare professionisti, imprese e condomini.

La decisione resta dell’assemblea condominiale

La RED III non modifica automaticamente le regole del Codice civile relative all’approvazione degli interventi sulle parti comuni.

Quando un progetto riguarda beni o impianti condominiali, occorre quindi verificare anche le regole assembleari e le maggioranze previste per la specifica tipologia di intervento.

Questo aspetto è particolarmente importante perché l’evoluzione della normativa energetica non elimina la necessità di distinguere tra interventi obbligatori, innovazioni, opere sulle parti comuni e iniziative dei singoli condomini.

Di conseguenza, obbligo energetico e procedimento condominiale sono due aspetti differenti che devono essere coordinati.

La relazione tecnica diventa ancora più importante

Il nuovo quadro rafforza inoltre il ruolo della relazione tecnica prevista dalla normativa sul contenimento dei consumi energetici, comunemente conosciuta come relazione ex Legge 10.

Il progettista deve individuare correttamente la tipologia di intervento, verificare gli obblighi applicabili e dimostrare il rispetto delle percentuali previste.

Quando il rispetto degli obblighi non risulta tecnicamente possibile, la valutazione deve essere adeguatamente motivata prendendo in considerazione le differenti tecnologie disponibili.

La verifica non può quindi limitarsi all’ipotesi del fotovoltaico: possono essere considerate, a seconda dell’edificio e dell’intervento, pompe di calore, solare termico, sistemi ibridi e altre soluzioni compatibili con le caratteristiche dell’immobile.

Attenzione anche alle norme regionali

La disciplina nazionale rappresenta inoltre soltanto una parte del quadro normativo da considerare.

Le Regioni possono prevedere disposizioni specifiche o requisiti più restrittivi in materia energetica ed edilizia. A questi possono aggiungersi regolamenti comunali, vincoli paesaggistici, disposizioni relative agli immobili sottoposti a tutela e altre norme tecniche.

Per questo motivo non è possibile stabilire la soluzione corretta per un condominio limitandosi alle percentuali indicate dal decreto nazionale.

Ogni intervento deve essere valutato considerando caratteristiche dell’edificio, ubicazione, tipologia dei lavori e normativa regionale e locale applicabile.

La RED III cambia il modo di programmare i lavori condominiali

Per i condomini, probabilmente, la conseguenza più importante della RED III non consiste nell’introduzione di un singolo nuovo impianto obbligatorio.

Cambia soprattutto il modo in cui dovranno essere pianificati gli interventi sugli edifici.

Un condominio che deve affrontare nei prossimi anni il rifacimento del tetto, la sostituzione dell’impianto termico o una ristrutturazione importante potrebbe avere convenienza — e in determinati casi l’obbligo — di valutare contestualmente l’integrazione delle energie rinnovabili.

Fotovoltaico, accumulo, pompe di calore e autoconsumo diventano quindi elementi sempre più strettamente collegati alla progettazione e alla riqualificazione del patrimonio condominiale.

Il D.Lgs. 5/2026 segna sotto questo profilo un passaggio importante: le energie rinnovabili non vengono più considerate soltanto come interventi facoltativi legati alla disponibilità di bonus e incentivi, ma entrano progressivamente tra i requisiti ordinari da considerare nella progettazione energetica degli edifici.

Per amministratori e condomini diventa quindi fondamentale programmare gli interventi con una prospettiva più ampia, verificando prima dell’approvazione dei lavori quali obblighi siano effettivamente applicabili e quali soluzioni possano risultare tecnicamente ed economicamente più convenienti per l’edificio.

Domande frequenti sulla RED III nei condomini

Con la RED III tutti i condomini devono installare il fotovoltaico?

No. La RED III non introduce un obbligo generalizzato di installare pannelli fotovoltaici su tutti i condomini esistenti. Gli obblighi relativi alle fonti rinnovabili dipendono dalla tipologia di edificio e dagli interventi effettuati, come nuove costruzioni, demolizioni con ricostruzione, determinate ristrutturazioni e interventi sugli impianti. Prima di iniziare lavori importanti è quindi necessario verificare quali requisiti siano applicabili al caso concreto.

Un condominio esistente deve adeguarsi subito alle nuove regole?

Non necessariamente. Il semplice fatto che un edificio sia già esistente non comporta automaticamente l’obbligo di effettuare lavori per adeguarlo. La situazione può cambiare quando il condominio decide di realizzare interventi edilizi o impiantistici rilevanti per i quali la normativa prevede specifici requisiti energetici.

Se il condominio sostituisce la caldaia deve installare anche fonti rinnovabili?

La sostituzione o il rinnovamento dell’impianto termico può comportare l’applicazione di specifici requisiti relativi alle fonti rinnovabili. Non significa però che debba necessariamente essere installato un impianto fotovoltaico: la soluzione deve essere individuata dal progettista considerando le caratteristiche dell’edificio, le tecnologie disponibili e gli eventuali impedimenti tecnici previsti dalla normativa.

Il tetto condominiale può essere utilizzato per installare pannelli fotovoltaici?

Sì. Il tetto e il lastrico solare rientrano normalmente tra le parti comuni dell’edificio e possono essere utilizzati per la realizzazione di un impianto fotovoltaico condominiale, nel rispetto delle disposizioni del Codice civile e delle altre norme applicabili. È inoltre possibile, a determinate condizioni, l’installazione di impianti destinati al singolo condomino sulle parti comuni.

Chi decide l’installazione di un impianto fotovoltaico condominiale?

Quando l’impianto è destinato al condominio, la decisione compete all’assemblea condominiale, secondo le maggioranze previste dalla normativa per la specifica tipologia di intervento. È opportuno distinguere questa situazione dall’impianto realizzato dal singolo condomino a proprie spese, per il quale trovano applicazione specifiche disposizioni del Codice civile.

I condomini possono condividere l’energia prodotta dal fotovoltaico?

Sì. La normativa consente di realizzare configurazioni di autoconsumo collettivo, attraverso le quali più utenti presenti nello stesso edificio possono condividere virtualmente l’energia prodotta da impianti alimentati da fonti rinnovabili, nel rispetto delle condizioni previste dalla disciplina vigente. Il condominio può inoltre valutare, quando ne ricorrono i presupposti, la partecipazione a una comunità energetica rinnovabile.

Cosa succede se l’edificio non può rispettare gli obblighi sulle rinnovabili?

La normativa contempla situazioni nelle quali il rispetto integrale dei requisiti può risultare tecnicamente impossibile o incompatibile con determinate caratteristiche dell’edificio. L’eventuale impossibilità deve però essere verificata e adeguatamente documentata dal professionista incaricato: non è sufficiente affermare che non esiste spazio per installare pannelli fotovoltaici.

Prima di approvare una ristrutturazione cosa dovrebbe fare il condominio?

Per gli interventi più importanti è consigliabile richiedere una valutazione energetica e normativa preliminare prima che l’assemblea approvi definitivamente il progetto. Il tecnico potrà stabilire la classificazione dell’intervento, individuare gli eventuali obblighi derivanti dal D.Lgs. 199/2021 come modificato dal D.Lgs. 5/2026 e verificare anche la normativa regionale e locale applicabile. In questo modo il condominio può conoscere fin dall’inizio opere necessarie, soluzioni tecniche e relativi costi.