Rifacimento del vialetto condominiale, come si approva

Il rifacimento del vialetto condominiale è uno di quegli argomenti che in assemblea tende a creare più attrito del necessario. Il motivo, il più delle volte, non è la spesa in sé: è che non si sa bene a chi tocca decidere, come si vota, quanto si paga e soprattutto se esiste un criterio fisso oppure no.

Spoiler: il criterio fisso non sempre esiste. Dipende da come è fatto il cortile, da chi lo usa e da cosa si va a toccare, la superficie o la struttura sottostante.

Il vialetto è una parte comune: cosa dice il Codice Civile

Il punto di partenza è l’articolo 1117 del Codice Civile, che elenca le parti comuni di un edificio condominiale.

Tra queste rientrano le aree scoperte, i cortili, le zone di parcheggio e più in generale tutti gli spazi destinati all’uso collettivo. Il vialetto, inteso come area di accesso o transito scoperta tra i corpi di fabbrica, fa parte di questa categoria.

C’è anche l’articolo 1119, che stabilisce che le parti comuni sono indivisibili salvo accordo unanime tra tutti i condomini. Quindi nessuno può appropriarsi di un pezzo di vialetto, né escludere gli altri dall’uso. E nessuno può sottrarsi alle spese di manutenzione solo perché dice di non usarlo.

Come si approva il rifacimento del vialetto condominiale in assemblea

Per approvare i lavori serve una delibera assembleare. Le maggioranze cambiano in base all’entità dell’intervento.

Per la manutenzione ordinaria o per lavori di importo contenuto, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio in prima convocazione. In seconda convocazione la soglia scende a un terzo del valore.

Quando invece si parla di interventi di una certa entità, quelli che incidono in modo significativo sulla struttura o richiedono una spesa rilevante, le stesse maggioranze si applicano sia in prima sia in seconda convocazione. Non c’è lo sconto della seconda chiamata.

Serve un permesso comunale per rifare il vialetto?

Nella maggior parte dei casi no. Il rifacimento della pavimentazione esterna, compreso il vialetto condominiale, rientra tra le opere di manutenzione ordinaria in edilizia libera come stabilito dalla Legge Condominiale.

Non serve comunicazione al Comune, non serve alcuna autorizzazione. Lo prevede il D.lgs. n. 222/2016 e il relativo allegato, che classifica riparazione, sostituzione e rinnovamento delle pavimentazioni esterne tra gli interventi che non richiedono titolo edilizio.

Il discorso cambia se l’intervento modifica in modo sostanziale la struttura dell’immobile o altera in modo significativo la volumetria. Ma per il classico rifacimento del manto superficiale del vialetto, nessun problema burocratico.

Come si dividono le spese di rifacimento del vialetto condominiale

Qui le cose si complicano un po’. La regola generale è quella dell’articolo 1123 del Codice Civile: quando il cortile serve tutti in egual misura, le spese si ripartiscono secondo i millesimi di proprietà.

Ma l’articolo 1123 contiene anche due correttivi importanti. Se il bene comune serve i condomini in misura diversa, le spese si distribuiscono in proporzione all’uso che ciascuno ne può fare. E se il bene è destinato solo a una parte dell’edificio, i costi ricadono esclusivamente su chi ne trae utilità.

Nella pratica questo significa che un vialetto usato principalmente come accesso ai box di alcuni condomini non necessariamente si paga in parti uguali tra tutti. La Cassazione lo ha chiarito in più occasioni: il carattere formalmente comune di uno spazio non basta per applicare automaticamente i millesimi generali.

Attenzione alla differenza tra pavimentazione e struttura sottostante

C’è un aspetto che spesso viene sottovalutato: non tutti gli interventi sul vialetto hanno lo stesso tipo di costo e non tutti si ripartiscono allo stesso modo. La pavimentazione superficiale, il piano di calpestio vero e proprio, è a carico di chi la utilizza e ne determina l’usura.

Il problema sorge quando sotto il vialetto ci sono locali privati: box, garage, magazzini, cantine. In quel caso il vialetto svolge anche una funzione di copertura. E gli interventi che riguardano l’impermeabilizzazione, il solaio o la struttura portante non si possono trattare come semplice rifacimento del manto.

La Cassazione, con sentenza n. 14511 del 2019 e ordinanza n. 23250 del 2023, ha stabilito che in queste situazioni si applica in via analogica l’articolo 1125 del Codice Civile, quello che disciplina soffitti e solai tra proprietà sovrapposte. In sostanza, le spese si scindono: la parte che riguarda la superficie va a chi calpesta, la parte strutturale con funzione di copertura coinvolge anche i proprietari dei locali sottostanti.

Quando la delibera rischia di essere nulla

L’assemblea non ha potere assoluto sui criteri di ripartizione. La Cassazione è chiara: i criteri fissati dalla legge non si possono cambiare a maggioranza. Per derogare a quanto previsto dal Codice serve un accordo unanime tra tutti i condomini, formalizzato in un regolamento condominiale contrattuale o in una delibera votata all’unanimità.

Una delibera che modifica i criteri legali di ripartizione senza il consenso di tutti è esposta a una pronuncia di nullità, non semplice annullabilità. La differenza non è banale: la nullità può essere fatta valere in qualsiasi momento, senza limiti di impugnazione.

Per questo, prima di portare in assemblea il rifacimento del vialetto, ha senso dotarsi di una perizia tecnica dettagliata che distingua le singole lavorazioni e identifichi con precisione a chi compete ciascuna quota di spesa.