Riscaldamento condominiale e caro energia, cosa sapere prima dell’accensione

Con l’arrivo dell’autunno torna uno degli argomenti che incidono maggiormente sui bilanci delle famiglie e dei condomìni: il riscaldamento condominiale. Alla vigilia della nuova stagione termica, l’attenzione è rivolta soprattutto ai costi dell’energia e alle possibilità di contenere i consumi senza rinunciare al comfort nelle abitazioni.

Il tema è particolarmente attuale. Secondo i dati pubblicati da ARERA, ad agosto 2026 la componente relativa alla materia prima gas applicata ai clienti del Servizio di tutela della vulnerabilità ha raggiunto 64,15 euro/MWh, rispetto ai 56,69 euro/MWh di luglio. Per questa specifica categoria di clienti, la spesa complessiva dell’utente tipo è aumentata del 6,9% rispetto al mese precedente.

Il dato non rappresenta il prezzo applicato indistintamente a tutti i condomìni, perché le condizioni contrattuali possono essere differenti, ma evidenzia come il costo del gas continui a essere soggetto a variazioni significative.

Per i condomìni dotati di riscaldamento centralizzato, prepararsi alla stagione invernale significa quindi non soltanto verificare il corretto funzionamento dell’impianto, ma conoscere le regole relative ad accensione, consumi e ripartizione delle spese.

Quando si può accendere il riscaldamento condominiale

Le date di accensione del riscaldamento non sono uguali in tutta Italia. Il territorio nazionale è suddiviso in zone climatiche e il D.P.R. 74/2013 stabilisce periodi e durate giornaliere differenti per l’esercizio degli impianti termici.

In base alla normativa vigente:

• Zona A: dal 1° dicembre al 15 marzo, per massimo 6 ore al giorno;
• Zona B: dal 1° dicembre al 31 marzo, per massimo 8 ore;
• Zona C: dal 15 novembre al 31 marzo, per massimo 10 ore;
• Zona D: dal 1° novembre al 15 aprile, per massimo 12 ore;
• Zona E: dal 15 ottobre al 15 aprile, per massimo 14 ore;
• Zona F: nessuna limitazione.

Per gli impianti soggetti ai limiti orari, il funzionamento deve normalmente avvenire nella fascia compresa tra le ore 5 e le ore 23.

La normativa prevede tuttavia la possibilità di attivare gli impianti anche al di fuori dei periodi ordinari quando particolari condizioni climatiche lo giustificano. In questo caso la durata giornaliera non può superare la metà di quella normalmente consentita.

Prima di stabilire l’accensione dell’impianto è quindi necessario conoscere la zona climatica del Comune e verificare anche l’eventuale presenza di disposizioni locali.

Chi decide gli orari del riscaldamento centralizzato

Nel rispetto dei limiti previsti dalla normativa, l’organizzazione del funzionamento dell’impianto centralizzato rientra nella gestione del condominio.

L’amministratore è chiamato a dare esecuzione alle decisioni dell’assemblea e a occuparsi della gestione dei servizi comuni secondo le attribuzioni previste dall’art. 1130 del Codice Civile.

L’assemblea può quindi intervenire sulle modalità di utilizzo dell’impianto e valutare misure finalizzate al contenimento dei consumi, purché le decisioni rispettino la normativa e non compromettano il corretto funzionamento dell’impianto.

Le regole sulla gestione dell’assemblea, sulla ripartizione delle spese e sui poteri dell’amministratore rientrano nel più ampio quadro del Codice Civile Condominio, che disciplina diritti e obblighi dei proprietari e la gestione delle parti e degli impianti comuni.

Caro energia, perché controllare i consumi diventa ancora più importante

L’andamento del mercato energetico continua a rendere difficile prevedere con precisione quanto costerà riscaldare un edificio durante l’intera stagione invernale.

ARERA ha segnalato nel 2026 il permanere di tensioni sui mercati energetici internazionali e, proprio in vista dell’inverno, ha disposto una riduzione del 15% di una componente della tariffa di trasporto del gas (CRVI) per il periodo dal 1° ottobre 2026 al 30 settembre 2027, con l’obiettivo dichiarato di mitigare l’impatto della volatilità dei mercati sulla spesa energetica finale.

Per un condominio, tuttavia, il costo finale del riscaldamento non dipende esclusivamente dal prezzo del gas. Incidono anche efficienza dell’impianto, caratteristiche dell’edificio, dispersioni termiche, temperature impostate, ore di funzionamento e comportamento degli utilizzatori.

È quindi opportuno verificare prima dell’accensione che l’impianto sia correttamente mantenuto e regolato.

Secondo i dati pubblicati da ARERA, ad agosto 2026 la componente relativa alla materia prima gas applicata ai clienti del Servizio di tutela della vulnerabilità ha raggiunto 64,15 euro/MWh, rispetto ai 56,69 euro/MWh di luglio.

Contabilizzazione del calore, quanto consuma ogni appartamento

Nei condomìni dotati di riscaldamento centralizzato la contabilizzazione del calore permette di misurare o determinare il consumo riconducibile alle singole unità immobiliari.

Il D.Lgs. 102/2014 disciplina la misurazione e la fatturazione dei consumi energetici e prevede, nei casi indicati dalla normativa, l’utilizzo di sotto-contatori oppure, quando questi non siano tecnicamente utilizzabili o convenienti secondo i criteri previsti dalla legge, di sistemi individuali di termoregolazione e contabilizzazione.

La normativa stabilisce inoltre un principio importante per la ripartizione della spesa: almeno il 50% dell’importo complessivo deve essere attribuito agli effettivi prelievi volontari di energia termica. La parte restante può essere ripartita, ad esempio, secondo millesimi, metri quadrati, metri cubi utili o potenze installate, nel rispetto delle condizioni previste dalla legge.

Questo significa che ridurre il proprio consumo può incidere sulla componente variabile della spesa, ma non necessariamente consente di azzerare completamente i costi del riscaldamento centralizzato.

Dal 2027 novità per la lettura dei contabilizzatori

Un aspetto particolarmente importante in vista delle prossime stagioni riguarda proprio i dispositivi di contabilizzazione.

Il D.Lgs. 102/2014 stabilisce che, ferme restando le condizioni di fattibilità tecnica ed efficienza in termini di costi, i contatori, sotto-contatori e sistemi di contabilizzazione individuale installati dopo il 25 ottobre 2020 siano leggibili da remoto.

La stessa disposizione prevede che entro il 1° gennaio 2027 tutti i sistemi interessati dalla norma siano dotati di dispositivi che ne permettano la lettura da remoto.

Per i condomìni che utilizzano ancora apparecchi non compatibili può quindi essere opportuno verificare con il gestore del servizio o con un tecnico qualificato la situazione dell’impianto e gli eventuali adeguamenti necessari.

Come vengono ripartite le spese del riscaldamento condominiale

La ripartizione delle spese rappresenta spesso uno dei punti più delicati nella gestione del riscaldamento centralizzato.

Il principio generale contenuto nell’art. 1123 del Codice Civile stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza siano sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà, salvo diversa convenzione.

Per il riscaldamento centralizzato bisogna però coordinare questo principio con la normativa specifica sulla contabilizzazione del calore, che tiene conto anche dei consumi effettivi.

La bolletta generale sostenuta dal condominio e la somma imputata al singolo proprietario sono quindi due aspetti distinti: la prima dipende dal contratto di fornitura e dai consumi complessivi dell’edificio, mentre la seconda deriva dai criteri di ripartizione applicabili.

Spegnere i termosifoni significa non pagare?

Non necessariamente. La presenza dei contabilizzatori permette di attribuire una parte della spesa in funzione del consumo volontario, ma nell’impianto centralizzato esistono anche consumi e costi che non dipendono esclusivamente dall’apertura delle valvole del singolo appartamento.

Di conseguenza, tenere sempre chiusi i termosifoni può ridurre la componente collegata al proprio consumo, ma non comporta automaticamente l’esclusione da ogni spesa relativa all’impianto.

Un principio analogo emerge anche dall’art. 1118 del Codice Civile nel caso più radicale del distacco dall’impianto centralizzato: il condomino può rinunciare all’utilizzo del riscaldamento comune se non provoca notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa agli altri condomini, ma continua comunque a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto.

Cosa può fare il condominio per ridurre i costi

Prima dell’inizio della stagione termica è utile valutare lo stato complessivo dell’impianto e non limitarsi alla semplice decisione sulla data di accensione.

Una corretta manutenzione, la regolazione dell’impianto, il controllo delle temperature e il corretto utilizzo delle valvole termostatiche possono contribuire a evitare consumi non necessari.

Per gli edifici più energivori può essere utile valutare interventi più strutturali: riqualificazione della centrale termica, miglioramento della regolazione, isolamento dell’edificio o interventi sulle dispersioni termiche.

Quando si tratta di opere sulle parti comuni, entrano in gioco anche le competenze dell’assemblea previste dall’art. 1135 c.c. e le maggioranze stabilite dall’art. 1136 c.c., oltre alle eventuali disposizioni speciali previste per gli interventi finalizzati al contenimento dei consumi energetici.

Prima dell’accensione conviene controllare anche il contratto di fornitura

Il contenimento della spesa non passa soltanto dalla temperatura dei termosifoni.

L’amministratore può verificare anche le condizioni economiche del contratto di fornitura energetica del condominio, la scadenza, la modalità con cui viene determinato il prezzo e l’eventuale presenza di condizioni che possono incidere sulla spesa durante i mesi di maggiore consumo.

È importante distinguere, infatti, i prezzi comunicati periodicamente da ARERA per specifici servizi regolati dalle condizioni applicate al singolo condominio, che possono dipendere dal contratto sottoscritto e dal mercato di riferimento.

Prima di utilizzare percentuali o variazioni pubblicate sui mercati energetici per stimare l’aumento delle spese condominiali è quindi necessario verificare quale contratto sia effettivamente applicato all’edificio.

Riscaldamento condominiale, prevenire i costi prima dell’inverno

La nuova stagione termica rende nuovamente centrale il rapporto tra comfort, consumi e spese condominiali.

Il prezzo dell’energia rimane una variabile importante, ma una gestione consapevole dell’impianto può contribuire a limitare sprechi e costi non necessari. Prima dell’accensione è quindi utile verificare manutenzione e regolazione della centrale termica, funzionamento dei sistemi di contabilizzazione, criteri di ripartizione delle spese e condizioni della fornitura energetica.

Per i condomini con riscaldamento centralizzato, conoscere le regole prima dell’inverno significa soprattutto poter distinguere quali costi dipendono dai propri consumi, quali sono comuni e quali decisioni possono essere adottate dal condominio per migliorare l’efficienza dell’impianto.