Servitù in condominio, quando è necessario consentire il passaggio

Scopri quando è necessario consentire una servitù di passaggio in condominio, quali diritti spettano ai proprietari e come impugnare una delibera

 Un cancello chiuso, un cortile attraversato ogni giorno da auto che arrivano dallo stabile accanto, un vialetto che qualcuno considera condominiale e qualcun altro sostiene di avere il diritto di utilizzare.

Le controversie sulla servitù di passaggio nascono spesso così, da situazioni molto concrete. Poi arrivano gli atti di proprietà, i regolamenti, le vecchie planimetrie. E non sempre la risposta è quella che i condòmini si aspettano.

Il punto di partenza è semplice: il fatto che una persona abbia attraversato per anni un’area condominiale non significa, da solo, che possa continuare a farlo. Ma nemmeno l’assemblea può decidere a maggioranza di chiudere un passaggio se dall’altra parte esiste un diritto reale validamente costituito.

La servitù prediale, secondo l’art. 1027 c.c. e seguenti, è infatti un peso imposto su un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a un proprietario diverso.

C’è però una distinzione da fare subito. Se a utilizzare cortile, androne o vialetto è un condomino nell’ambito della propria comproprietà, non necessariamente si parla di servitù. Può trattarsi semplicemente dell’uso della cosa comune disciplinato dall’art. 1102 c.c.. La servitù entra in gioco quando un bene viene posto al servizio di un fondo diverso, appartenente a un altro proprietario.

Quando il condominio deve lasciar passare

Il caso più netto è quello in cui la servitù risulti da un titolo.

Può essere un contratto, normalmente in forma scritta, oppure un altro atto idoneo dal quale emerga il diritto di utilizzare il passaggio. Quando si acquista un appartamento o un terreno, quindi, conviene partire proprio dai titoli di provenienza e dalle relative trascrizioni, non dalle consuetudini che si sono create nel tempo.

La questione può riguardare anche due condomìni vicini. Un cortile appartenente a uno stabile, ad esempio, può essere gravato da una servitù a favore dell’edificio confinante. In una situazione del genere la maggioranza assembleare non può semplicemente votare la cancellazione del diritto. Una servitù già costituita non scompare perché cambia l’amministratore o perché i condòmini decidono di installare una recinzione.

Diverso è il tentativo di creare oggi una nuova servitù sulle parti comuni. Non basta una normale maggioranza assembleare. L’operazione incide infatti su un diritto reale e, proprio per questo, richiede il consenso dei titolari coinvolti.

Il rapporto tra proprietari, amministratore e parti comuni trova nel codice civile Condominio i suoi principali riferimenti normativi: un’analisi completa consente di comprendere meglio regole, procedure e possibili controversie.

Il fondo senza accesso alla strada

C’è poi il caso più delicato: l’immobile intercluso.

L’art. 1051 c.c. consente, in presenza dei presupposti previsti dalla legge, di ottenere un passaggio coattivo quando il fondo è circondato da proprietà altrui e non dispone di un’uscita sulla strada pubblica, oppure non può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio.

Qui il consenso del vicino non è necessariamente decisivo. Se non si raggiunge un accordo, può intervenire il giudice e costituire la servitù con sentenza.

Non significa però che sia sufficiente sostenere che un altro percorso è più scomodo. La situazione concreta va accertata e il tracciato deve essere individuato tenendo conto sia dell’utilità per il fondo che chiede il passaggio sia del sacrificio imposto alla proprietà attraversata.

L’art. 1052 c.c. prende inoltre in considerazione il caso del fondo che un accesso già ce l’ha, ma questo risulti inadatto o insufficiente e non possa essere ampliato. Anche qui non c’è un automatismo: occorre verificare i requisiti richiesti dalla norma.

La giurisprudenza ha affrontato anche il problema dei passaggi che, per raggiungere la strada pubblica, devono attraversare più proprietà. La controversia non può essere costruita ignorando uno dei fondi che materialmente si frappongono all’accesso: il passaggio deve poter realizzare per intero la funzione per la quale viene richiesto.

Vent’anni di passaggi bastano?

Non sempre.

La servitù può essere acquistata anche per usucapione, ma il semplice transito protratto nel tempo non consente automaticamente di rivendicare un diritto reale.

Per le servitù che possono essere acquistate per usucapione assumono particolare importanza l’esercizio continuato del diritto e la presenza dei requisiti richiesti dalla legge, comprese le opere visibili e permanenti quando necessarie a rendere la servitù apparente. In una lite, quindi, dire «passiamo da lì da più di vent’anni» rappresenta l’inizio della verifica, non la sua conclusione.

Lo stesso vale per la destinazione del padre di famiglia, altra modalità attraverso la quale una servitù può risultare costituita in presenza delle condizioni previste dal Codice civile.

Cancelli sì, ma il passaggio non può diventare inutilizzabile

Un altro terreno di scontro riguarda cancelli, sbarre e telecomandi.

Il proprietario del fondo servente conserva il diritto di utilizzare e proteggere la propria proprietà. L’esistenza di una servitù non comporta che debba lasciare l’area permanentemente aperta.

Un cancello, quindi, può essere compatibile con il diritto di passaggio. Il problema nasce quando rende il transito concretamente impossibile o eccessivamente gravoso.

È per questo che, nella pratica, chi ha diritto al passaggio deve poter disporre degli strumenti necessari — chiavi, telecomando o altro sistema — per esercitarlo secondo quanto previsto dal titolo.

E le spese?

Anche qui non esiste una risposta identica per ogni situazione.

Le opere necessarie all’esercizio e alla conservazione della servitù seguono le regole proprie dei rapporti tra fondo dominante e fondo servente. Se però un intervento porta un’utilità anche alla proprietà gravata dal passaggio, il riparto può cambiare.

Ancora diverso è il caso in cui il diritto di servitù sia a beneficio indistinto delle proprietà comprese nello stesso condominio. In queste situazioni anche la gestione delle spese di manutenzione può intrecciarsi con la disciplina condominiale e con quanto eventualmente stabilito da un regolamento contrattuale.

Prima di discutere, bisogna cercare il titolo

È spesso il passaggio che manca nelle controversie tra vicini.

Prima della diffida e, soprattutto, prima di una causa, occorre ricostruire come è nato il diritto contestato. Rogiti, atti originari di frazionamento, note di trascrizione, regolamenti contrattuali, planimetrie e precedenti accordi possono cambiare completamente il quadro.

Un semplice regolamento assembleare, invece, non può essere trattato come se fosse automaticamente un contratto capace di creare diritti reali a favore di estranei al condominio.

Anche il ruolo dell’amministratore va valutato con attenzione. Non tutte le controversie sulle servitù rientrano automaticamente nei suoi poteri. Quando la lite incide direttamente sui diritti reali dei singoli partecipanti, il problema della legittimazione processuale diventa centrale.

Se l’assemblea chiude il passaggio: come si avvia concretamente l’impugnazione

È uno dei casi più frequenti. L’assemblea decide di installare una barriera, cambia le modalità di accesso oppure vota una delibera che, di fatto, impedisce l’esercizio di un diritto già esistente.

Il primo passo è recuperare il verbale dell’assemblea e verificare esattamente che cosa sia stato deliberato. Contano il testo della decisione, le maggioranze, la posizione del condomino interessato e soprattutto la natura del diritto che si ritiene leso.

Per le delibere contrarie alla legge o al regolamento, l’art. 1137 c.c. prevede che il condomino assente, dissenziente o astenuto possa chiedere l’annullamento entro 30 giorni. Per chi era presente e ha votato contro o si è astenuto, il termine decorre dalla data della deliberazione; per l’assente, dalla comunicazione del verbale.

Non conviene confondere questo termine con la possibilità di chiedere semplicemente chiarimenti all’amministratore. Una mail, una PEC di protesta o una richiesta di convocare una nuova assemblea non equivalgono, da sole, all’impugnazione prevista dalla legge.

In materia condominiale, inoltre, prima della causa occorre normalmente passare dalla mediazione obbligatoria. Il d.lgs. 28/2010 comprende espressamente tra le materie soggette a questo tentativo preventivo sia il condominio sia i diritti reali.

Nella pratica, quindi, chi intende contestare la delibera deve rivolgersi rapidamente a un legale, raccogliere il verbale, i titoli relativi alla servitù e la documentazione immobiliare e avviare la procedura di mediazione tenendo sotto controllo i termini.

C’è poi un’altra possibilità. Se la decisione dell’assemblea non presenta soltanto un vizio procedurale, ma pretende di disporre di un diritto che esula completamente dai poteri dell’assemblea, può porsi un problema di nullità e non di semplice annullabilità.

La distinzione non è formale. La nullità riguarda ipotesi più circoscritte, tra cui quelle caratterizzate da impossibilità dell’oggetto o da un difetto assoluto di attribuzioni dell’assemblea. La qualificazione dipende però dal contenuto concreto della delibera.

E c’è un ultimo dettaglio importante: impugnare la delibera non significa automaticamente bloccarla. L’art. 1137 c.c. stabilisce che l’azione non ne sospende l’esecuzione, salvo un provvedimento dell’autorità giudiziaria. In presenza di urgenza, quindi, può diventare centrale anche la richiesta di sospensione della delibera.

Il passaggio non si decide soltanto in assemblea

L’assemblea può organizzare la gestione delle parti comuni. Può decidere lavori, sicurezza e modalità di utilizzo nei limiti previsti dalla legge. Non può però trasformare con un voto di maggioranza un diritto reale esistente in una semplice concessione revocabile, né creare liberamente un nuovo peso su una proprietà quando per farlo occorre il consenso dei titolari.

Per capire se un passaggio debba essere mantenuto o possa essere contestato bisogna quindi partire dal titolo, dalla situazione dei fondi e dalla natura concreta dell’utilizzo.

Per gli aspetti più strettamente legati alla gestione dello stabile, alle assemblee, ai poteri dell’amministratore e all’uso delle parti comuni, tra i portali di riferimento può essere consultato anche Legge Condominiale, dedicato alla normativa e agli approfondimenti sulla gestione del condominio.