Votazioni in assemblea condominiale, come si contano i millesimi

Capire come funzionano le votazioni in assemblea condominiale e come si contano i millesimi è una di quelle cose che sembrano tecniche, quasi burocratiche, finché non ci si ritrova in mezzo a una riunione accesa in cui qualcuno contesta il risultato di una delibera. A quel punto, saperlo fa la differenza tra una decisione valida e una che finisce impugnata in tribunale. E i contenziosi su questo tema, nonostante la riforma del 2012 abbia semplificato molto le cose, continuano a essere numerosi.

Il meccanismo di voto condominiale si basa su un doppio criterio: il numero delle persone presenti e il valore millesimale che ciascuna rappresenta. Non basta la maggioranza numerica, e non basta nemmeno la maggioranza millesimale da sola. Servono entrambe, combinate insieme, in proporzioni che variano a seconda di cosa si sta votando.

Cosa sono i millesimi e perché entrano nel conteggio dei voti

Ogni edificio condominiale ha una sua tabella millesimale, che suddivide la proprietà complessiva in mille parti. Ciascun condomino ne possiede una quota, calcolata in base a diversi fattori: la superficie dell’appartamento, il piano, l’esposizione, le pertinenze come box o cantina. Chi ha un appartamento più grande detiene più millesimi, e di conseguenza ha un peso maggiore nelle decisioni assembleari.

Questo non significa però che il condomino con più millesimi possa fare quello che vuole. Il sistema del doppio quorum esiste proprio per evitarlo: la maggioranza millesimale da sola non basta mai. Anche chi detiene, per esempio, 766 millesimi su mille non può imporre una delibera se non raggiunge il numero minimo di voti per teste. La Cassazione lo ha ribadito di recente, annullando una delibera approvata con una quota altissima di millesimi ma senza il numero sufficiente di condomini favorevoli.

Quorum costitutivo: quando l’assemblea è valida

Prima ancora di votare qualcosa, l’assemblea deve essere regolarmente costituita. E i requisiti cambiano a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione, disciplinate dall’art. 1136 del Codice civile.

In prima convocazione occorre che siano presenti (di persona o per delega) la metà più uno dei condomini, rappresentativi di almeno due terzi del valore millesimale dell’intero edificio. Una soglia alta, che nella pratica porta spesso la riunione a non raggiungere il numero necessario.

In seconda convocazione le soglie scendono: basta un terzo dei partecipanti al condominio, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi totali. È il caso più frequente nella vita condominiale reale. Molti condomini non si presentano alle assemblee, e la seconda convocazione è di fatto la norma.

Un dettaglio importante: nessuna delibera è valida se non risulta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati, con almeno cinque giorni di preavviso. Un vizio nella convocazione può rendere annullabile qualsiasi decisione, indipendentemente dai voti raggiunti.

Come si contano i millesimi nelle votazioni assembleari

Una volta che l’assemblea è validamente costituita, si passa alle deliberazioni. Anche qui il doppio criterio si applica: i voti favorevoli devono rappresentare una certa quota sia numerica che millesimale. I valori minimi dipendono dall’oggetto della delibera.

Per le decisioni ordinarie in seconda convocazione, bastano i voti favorevoli della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi dell’intero edificio (333,33 millesimi). È la soglia più bassa prevista dalla legge, adatta alla gestione corrente.

Per le delibere in prima convocazione, invece, occorre la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi. Stessa soglia millesimale richiesta per alcune decisioni specifiche anche in seconda convocazione.

Maggioranze qualificate: quando servono più voti del solito

Alcune delibere richiedono un consenso più ampio. Non basta la maggioranza semplice: la legge impone quorum più alti, che riflettono il peso di certe decisioni sulla vita del condominio.

La nomina, revoca o conferma dell’amministratore rientra in questa categoria, insieme alle riparazioni straordinarie di notevole entità, all’installazione di impianti di videosorveglianza e agli interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche. Per tutte queste materie occorre la metà più uno degli intervenuti e almeno 500 millesimi.

Per le innovazioni sulle parti comuni la soglia sale ancora: servono i due terzi degli intervenuti, che rappresentino i due terzi dei millesimi (almeno 666,66). Si parla di interventi significativi sull’edificio, non di normale manutenzione.

E poi ci sono le decisioni che richiedono l’unanimità assoluta: la modifica del regolamento condominiale contrattuale, la vendita di parti comuni, le innovazioni che incidono sulla sicurezza strutturale o sul decoro architettonico dell’edificio. Qui non basta nemmeno la totalità dei presenti in assemblea: devono essere d’accordo tutti i condomini, compresi gli assenti, in persona o tramite delega.

Il verbale e la tracciabilità del voto

Tutto questo ha senso solo se il verbale di assemblea riporta con precisione i dati necessari a verificare i quorum. Devono essere indicati i nominativi dei condomini favorevoli e contrari, con le rispettive quote millesimali. Senza questi elementi, la verifica a posteriori diventa impossibile, e la delibera rischia l’impugnazione.

Chi ritiene che una delibera sia stata approvata con quorum irregolari ha 30 giorni per impugnarla. Il termine decorre dalla data dell’assemblea per chi era presente e ha votato contro, e dalla data di ricezione del verbale per chi era assente. Trascorso questo periodo, la delibera diventa definitiva e vincolante per tutti.

Deleghe e assenti: come incidono sul conteggio

Chi non può partecipare all’assemblea può delegare un altro condomino a votare in sua vece. La legge pone però un limite: nessun delegato può rappresentare più di un quinto dei condomini e un quinto dei millesimi totali. Questo per evitare concentrazioni eccessive di potere nelle mani di un singolo.

Gli assenti che non hanno delegato nessuno semplicemente non rientrano nel conteggio. La delibera approvata con i quorum necessari tra i presenti è valida e li vincola comunque. Non partecipare non equivale a opporsi: chi non si presenta rinuncia alla possibilità di influire sul risultato, ma rimane soggetto alle decisioni prese dagli altri.

Conoscere queste regole non è un esercizio accademico. È il presupposto per partecipare consapevolmente alla vita del proprio condominio, per contestare delibere irregolari quando necessario e per evitare che l’assemblea diventi terreno di conflitti evitabili. Un amministratore competente sa applicare correttamente questi criteri e sa redigere un verbale che li documenti in modo inattaccabile.