Assemblea condominiale, quanti devono essere presenti per decidere

Uno dei momenti più delicati della vita condominiale è l’assemblea. Quello in cui si decide tutto: i lavori, il bilancio, l’amministratore, le regole. Ma c’è una questione che torna sempre, puntuale come le bollette: quanti condomini devono essere presenti perché l’assemblea sia valida? E soprattutto, quanti voti servono per approvare una decisione?

La risposta non è mai semplice come si vorrebbe. Dipende dalla convocazione, dall’argomento, dai millesimi. E ignorare queste regole può rendere nulle le delibere, con conseguenze che si trascinano per mesi.

Quorum assemblea condominiale: il concetto di base

Ci sono regole, quorum ed errori da evitare quando si parla di assemblea condominiale. Prima di tutto, una distinzione che molti confondono: il numero di presenti necessario per aprire validamente la riunione (quorum costitutivo) è cosa diversa dal numero di voti necessari per approvare una proposta (quorum deliberativo). L’uno riguarda il “possiamo iniziare?”, l’altro il “possiamo decidere?”.

Entrambi si calcolano su due piani paralleli: il numero fisico dei condomini presenti e il valore millesimale che questi rappresentano. Non basta avere tante persone in sala se i millesimi sono pochi, e viceversa.

Un’altra cosa spesso sottovalutata: tutti i condomini devono essere stati convocati. Non è richiesta nessuna forma particolare, ma è necessario che ognuno abbia ricevuto un invito che lo mettesse in condizione di partecipare e di sapere cosa si sarebbe discusso. Se anche uno solo non è stato avvisato, qualunque delibera può essere impugnata. La giurisprudenza su questo punto non lascia spazio a interpretazioni.

Prima convocazione: le soglie sono alte

In prima convocazione, l’assemblea si costituisce validamente solo se sono presenti condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio e, contemporaneamente, la maggioranza numerica dei partecipanti. Entrambe le condizioni devono sussistere insieme.

Per approvare le delibere, poi, servono i voti della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Nella pratica, in prima convocazione spesso non si raggiunge il numero legale. I condomini non si presentano, gli avvisi non vengono letti, qualcuno è in vacanza. È per questo che nella maggior parte dei casi si finisce in seconda convocazione.

Seconda convocazione: più facile, ma non senza regole

La Legge Condominiale afferma che se la prima convocazione va deserta o non raggiunge il numero legale, si passa alla seconda. Che deve tenersi in un giorno diverso e comunque entro dieci giorni dalla prima.

Qui le soglie si abbassano sensibilmente. L’assemblea è validamente costituita con un terzo dei condomini che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Per le delibere, stessi parametri: maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore millesimale.

Questo spiega perché la seconda convocazione è diventata la normalità in molti condomini: è la via praticabile, quella in cui si riesce davvero a decidere qualcosa.

Quando servono maggioranze più alte

Attenzione: alcune materie richiedono maggioranze più elevate, indipendentemente dalla convocazione. Non basta essere in seconda convocazione per applicare le soglie ridotte su qualsiasi argomento.

Per nominare o revocare l’amministratore, per le liti che esulano dalle sue competenze, per la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di rilievo, serve sempre la maggioranza degli intervenuti con almeno la metà del valore dell’edificio. Prima o seconda convocazione non cambia nulla.

Le innovazioni alle parti comuni richiedono ancora di più: maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell’edificio. Un consenso ampio, difficile da raggiungere, che la legge impone proprio perché si tratta di modifiche significative alla cosa comune.

All’estremo opposto ci sono le materie che richiedono l’unanimità. La vendita di un locale condominiale, le locazioni lunghe oltre i nove anni, la modifica delle tabelle millesimali in certi casi. Qui non esiste maggioranza che tenga: serve il sì di tutti.

Cosa succede se un condomino se ne va a metà assemblea

Capita. Qualcuno arriva, si stufa, saluta e va. La domanda è: questo allontanamento cambia qualcosa?

Sul fronte del quorum costitutivo, no. L’assemblea rimane validamente costituita anche se nel frattempo qualcuno ha lasciato la sala. Il numero legale si verifica all’inizio, e quello rimane.

Sul fronte deliberativo invece la situazione cambia. I voti si contano su chi è presente al momento della votazione, non su chi era presente all’apertura. Se un condomino si allontana prima che si voti su un punto specifico, il quorum deliberativo si calcola su un numero diverso di persenti. È compito del presidente verbalizzare l’allontanamento e aggiornare di conseguenza il conteggio.

Un dettaglio apparentemente tecnico, ma che ha portato a più di un’impugnazione di delibera.

Perché conoscere queste regole conviene

Non è questione di burocrazia fine a sé stessa. Una delibera approvata senza i quorum necessari è una delibera impugnabile entro trenta giorni, e in certi casi addirittura nulla. Lavori decisi, contratti firmati, spese ripartite: tutto può saltare se il procedimento non è stato corretto.

Per l’amministratore, conoscere questi meccanismi è parte fondamentale del lavoro. Per il condomino, è uno strumento di tutela. Perché in assemblea, a volte, la differenza tra una decisione valida e una carta straccia sta in pochi millesimi e in un verbale ben redatto.