Bonus edilizi nel nuovo TUIR, cosa cambia per condomìni e contribuenti

Con l’entrata in vigore del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi, i bonus edilizi nel nuovo TUIR cambiano collocazione normativa ma non sostanza. È questa la novità introdotta dal D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117, che riordina in un unico testo disposizioni finora distribuite tra il precedente TUIR, il D.L. n. 63/2013 e altre norme speciali, senza però modificare il funzionamento delle principali agevolazioni fiscali utilizzate da proprietari, condomìni e professionisti.

Per amministratori di condominio, tecnici e contribuenti non si apre quindi una nuova stagione di incentivi, ma una fase di aggiornamento dei riferimenti normativi, destinata a riflettersi nella documentazione fiscale, nelle delibere assembleari e negli atti predisposti per gli interventi edilizi.

Bonus edilizi nel nuovo TUIR: cambiano gli articoli di legge

Il nuovo Testo unico ha l’obiettivo di rendere più ordinata una materia che negli ultimi anni è stata oggetto di continue modifiche legislative, proroghe e interventi correttivi. Dal punto di vista pratico, però, non vengono introdotte nuove detrazioni né vengono ampliati gli interventi agevolabili, mentre restano confermati requisiti, limiti di spesa e modalità operative già conosciute.

La differenza più evidente riguarda i richiami normativi. Il recupero del patrimonio edilizio trova ora spazio nell’art. 17 del nuovo TUIR, mentre il sismabonus è disciplinato dall’art. 371, l’ecobonus dall’art. 372 e le aliquote temporanee del bonus casa per il triennio 2025-2027 dall’art. 373, riferimenti che inizieranno progressivamente a comparire in certificazioni, contratti, relazioni tecniche e documentazione predisposta dagli amministratori di condominio.

Si tratta di un cambiamento prevalentemente formale, ma chi opera quotidianamente nel settore dovrà aggiornare modulistica e documenti, evitando di continuare a richiamare esclusivamente le vecchie disposizioni.

Bonus casa: restano confermate aliquote e limiti di spesa

Per quanto riguarda il bonus casa, il nuovo TUIR recepisce la disciplina già prevista per il triennio 2025-2027 senza introdurre modifiche sostanziali.

Il tetto massimo di spesa continua infatti ad essere fissato a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, mentre la percentuale della detrazione continua a dipendere dall’anno in cui viene sostenuta la spesa e dalla destinazione dell’immobile.

Per le abitazioni principali restano previste le aliquote più favorevoli, mentre per gli altri immobili continuano ad applicarsi percentuali inferiori, secondo il calendario già definito dal legislatore.

In ambito condominiale questo significa che non tutti i proprietari potranno necessariamente beneficiare della stessa detrazione, anche se partecipano al medesimo intervento sulle parti comuni. La posizione fiscale del singolo contribuente continua infatti ad assumere un ruolo determinante nella determinazione dell’agevolazione spettante.

L’amministratore certifica la quota di spesa attribuita a ciascun condomino, ma la verifica dell’effettiva detrazione rimane una valutazione che riguarda il singolo contribuente, tenendo conto della destinazione dell’immobile e dei requisiti previsti dalla normativa.

Sismabonus ed ecobonus seguono la stessa impostazione

Lo stesso principio vale anche per il sismabonus e per l’ecobonus, la cui disciplina viene semplicemente ricollocata all’interno del nuovo Testo unico senza modificare gli aspetti operativi già conosciuti.

Le percentuali di detrazione restano quelle già previste per il periodo 2025-2027 e continuano a distinguere tra abitazione principale e altri immobili, mentre rimangono invariati gli obblighi tecnici e documentali, dalle asseverazioni ai titoli edilizi, fino alle comunicazioni previste dalla normativa vigente.

Per gli interventi di efficientamento energetico continua inoltre ad essere richiesta, nei casi previsti, la trasmissione della documentazione all’ENEA, adempimento che non subisce alcuna variazione con l’entrata in vigore del nuovo TUIR.

In sostanza, chi ha già affrontato negli ultimi anni lavori di riqualificazione energetica o miglioramento sismico ritroverà regole praticamente identiche, con la sola differenza rappresentata dai nuovi articoli di riferimento.

Confermata l’esclusione delle caldaie alimentate a combustibili fossili

Tra gli aspetti che meritano maggiore attenzione rimane quello relativo agli impianti di climatizzazione invernale.

Il nuovo Testo unico conferma infatti l’esclusione dalle agevolazioni fiscali delle caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, misura già entrata in vigore dal 2025 e che continua a produrre effetti anche nella nuova sistemazione normativa.

Per molti condomìni questa circostanza assume un’importanza concreta soprattutto quando si affronta la sostituzione della centrale termica. Prima di deliberare i lavori diventa quindi indispensabile verificare che la soluzione tecnica scelta rientri ancora tra quelle incentivabili, valutando con attenzione eventuali sistemi ibridi, pompe di calore o impianti integrati con fonti rinnovabili.

Limitarsi a confrontare il costo iniziale dell’impianto potrebbe rivelarsi una scelta poco lungimirante, perché l’assenza della detrazione fiscale può modificare sensibilmente la convenienza economica complessiva dell’investimento.

Gli effetti pratici per gli amministratori di condominio

Per gli amministratori il cambiamento più evidente riguarda la gestione della documentazione.

Nei prossimi mesi sarà infatti opportuno aggiornare delibere assembleari, certificazioni fiscali, contratti d’appalto e tutta la modulistica che richiama le disposizioni sui bonus edilizi, facendo riferimento ai nuovi articoli del Testo unico, pur continuando eventualmente a indicare anche i precedenti riferimenti normativi per agevolarne l’individuazione.

Resta poi un aspetto spesso sottovalutato ma di fondamentale importanza, cioè la data nella quale il condominio effettua materialmente il pagamento all’impresa.

Per le persone fisiche continua infatti a trovare applicazione il criterio di cassa e questo significa che l’aliquota spettante dipende dall’anno in cui viene eseguito il bonifico parlante e non necessariamente dall’anno in cui i singoli condòmini versano le quote all’amministratore, circostanza che può incidere direttamente sulla misura della detrazione fiscale.

Accanto alla corretta gestione dei pagamenti restano naturalmente indispensabili tutti gli altri adempimenti previsti dalla normativa, dalla costituzione del fondo speciale deliberato dall’assemblea fino alla conservazione della documentazione tecnica, passando per la corretta ripartizione delle spese e la certificazione delle somme attribuite ai singoli partecipanti.

Bonus edilizi nel nuovo TUIR: più ordine nelle norme, stesse regole operative

Chi si aspettava un cambiamento radicale resterà probabilmente deluso, perché i bonus edilizi nel nuovo TUIR non cambiano nella loro struttura, ma vengono semplicemente inseriti in un quadro normativo più organico e facilmente consultabile.

Per cittadini, professionisti e amministratori la vera novità consiste quindi nell’aggiornamento dei riferimenti legislativi, mentre le modalità di accesso alle detrazioni, gli adempimenti richiesti e le verifiche necessarie rimangono sostanzialmente le stesse, confermando un impianto già conosciuto dagli operatori del settore e accompagnando, senza ulteriori sorprese, la graduale riduzione delle aliquote prevista a partire dal 2027.