Nell’assemblea condominiale possono votare i condomini morosi?

La morosità condominiale è uno di quegli argomenti che tornano ciclicamente nelle assemblee, spesso con qualche equivoco di fondo. La domanda che ci si pone più spesso è questa: se un condomino non ha pagato le quote, può ancora presentarsi in assemblea e dire la sua? La risposta, in linea generale, è sì. Ma come spesso accade in ambito condominiale, le eccezioni contano quanto la regola.

Vale la pena fare chiarezza, perché confondere i piani porta a decisioni sbagliate in assemblea, e le delibere adottate senza rispettare le norme sui quorum rischiano di essere impugnate.

Cosa si intende per morosità condominiale

Prima di tutto, un chiarimento terminologico. Si parla di condomino moroso quando un proprietario non ha versato le quote condominiali entro i termini previsti. Non è una situazione rara: nei condomini di medie e grandi dimensioni capita quasi sempre che qualcuno accumuli ritardi o insoluti, soprattutto nei periodi di difficoltà economica.

Le conseguenze possono essere pesanti. L’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile attribuisce all’amministratore il potere di agire in modo autonomo: può richiedere un decreto ingiuntivo esecutivo senza dover passare per un’assemblea, e in certi casi può arrivare a sospendere i servizi comuni che siano godibili in modo separato. Non si tratta di strumenti facoltativi: l’amministratore ha il dovere di attivarsi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo diversa indicazione dell’assemblea.

Tutto questo, però, non incide automaticamente sul diritto di partecipare alle riunioni condominiali.

Il condomino moroso può votare in assemblea: la regola generale

Qui sta il punto che crea più confusione. La morosità, di per sé, non sospende il diritto di voto. Il diritto di partecipare all’assemblea e di esprimere il proprio voto è strettamente collegato alla titolarità dell’unità immobiliare: finché si è proprietari di un appartamento nel condominio, si ha diritto di essere convocati e di votare.

In pratica, un condomino che non paga da mesi può ugualmente presentarsi in assemblea, intervenire nelle discussioni e votare su qualsiasi delibera all’ordine del giorno. Le regole che governano i quorum assembleari sono norme inderogabili: non possono essere cambiate dal regolamento condominiale, e nessuna decisione informale dell’assemblea può escludere qualcuno dal voto perché non ha saldato i conti.

Questo vale per la stragrande maggioranza delle situazioni. Approvazione del bilancio, interventi straordinari, nomina o revoca dell’amministratore: su tutto questo, anche il moroso vota.

Quando il condomino moroso perde il diritto di voto in assemblea

C’è però un’eccezione precisa, e riguarda una situazione ben circoscritta. Il condomino moroso non ha diritto di partecipare né di votare quando l’assemblea è convocata per deliberare su azioni legali da intraprendere nei suoi confronti per il recupero del credito.

La logica è chiara: sarebbe un evidente conflitto d’interesse permettere a chi deve dei soldi al condominio di votare sulla decisione di portarlo in giudizio. In quel contesto specifico, il condominio e il singolo proprietario si trovano su fronti opposti, e la compagine condominiale si divide in base a interessi contrapposti.

Su questo punto è intervenuta anche la Corte di Cassazione con ordinanza n. 3192 del 2 febbraio 2023, che ha chiarito come in questi casi il condomino moroso non abbia nemmeno il diritto di impugnare la delibera sostenendo di non essere stato convocato regolarmente.

Cosa succede se il moroso salda il debito prima dell’assemblea

La situazione si sblocca nel momento in cui il debito viene estinto. Se il condomino paga le quote arretrate prima che si tenga l’assemblea, anche quella convocata appositamente per deliberare azioni nei suoi confronti, riacquista automaticamente tutti i suoi diritti: partecipazione, voto, tutto.

Non è prevista nessuna sanzione accessoria, nessun periodo di sospensione ulteriore. Il pagamento ripristina lo status ordinario senza bisogno di delibere o atti formali aggiuntivi.

Questo vale anche come incentivo pratico: spesso la sola convocazione di un’assemblea per deliberare azioni di recupero crediti spinge il moroso a regolarizzare la posizione prima della riunione.

Il ruolo dell’amministratore nella gestione della morosità

L’amministratore non può ignorare la situazione, né aspettare che l’assemblea gli chieda di muoversi. La legge gli impone di attivarsi per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio cui si riferisce il credito non pagato. Unica eccezione: l’assemblea può decidere esplicitamente di esonerarlo da questo obbligo, ma deve farlo con una delibera specifica.

In assenza di tale esonero, l’inerzia dell’amministratore può configurarsi come una forma di negligenza, con possibili conseguenze sulla responsabilità personale.

Nella pratica, la gestione dei morosi richiede un equilibrio non semplice: da un lato bisogna tutelare il condominio e chi paga regolarmente, dall’altro evitare di inasprire inutilmente i rapporti tra i condomini. Il decreto ingiuntivo è uno strumento efficace, ma va usato con cognizione di causa e, se possibile, dopo un tentativo di sollecito bonario.

Riepilogo: cosa può e non può fare il condomino moroso in assemblea

Per evitare equivoci in sede di assemblea, è utile avere chiaro il quadro. Il condomino moroso può partecipare e votare su qualsiasi argomento che non lo riguardi direttamente come debitore del condominio. Può votare su bilancio preventivo, consuntivo, lavori, nomina dell’amministratore, approvazione del regolamento.

Non può votare quando l’assemblea delibera su azioni legali per recuperare crediti nei suoi confronti. Riacquista tutti i diritti nel momento in cui salda il debito, prima dell’assemblea. Non può essere escluso da una delibera del regolamento condominiale: i quorum sono norme inderogabili.

Un ultimo punto da tenere a mente: le delibere adottate in violazione di queste regole possono essere impugnate. Se si esclude il moroso da un voto su cui aveva diritto di partecipare, o viceversa si ammette il suo voto in una delibera che lo riguarda come debitore, la decisione assembleare rischia di non reggere a un eventuale ricorso.

La morosità è un problema serio, ma va gestito con gli strumenti giusti: decreto ingiuntivo, sospensione dei servizi separabili, azioni legali deliberate correttamente. Non attraverso esclusioni informali dal voto che non trovano alcun fondamento nel Codice Civile.