Anche ora che la stagione del Superbonus ha rallentato rispetto agli anni più intensi degli incentivi edilizi, continuano ad arrivare nelle aule dei tribunali le conseguenze di decisioni prese in fretta tra assemblee condominiali, pratiche edilizie e incarichi tecnici avviati quando il mercato correva molto più velocemente delle verifiche formali. Ed è proprio su questo terreno che si inserisce una recente sentenza del Tribunale di Bologna, destinata ad avere effetti importanti nei rapporti tra condomìni, amministratori e professionisti.
Il principio ribadito dal giudice è piuttosto netto: senza una delibera assembleare che autorizzi in modo chiaro l’incarico professionale, il compenso non può essere automaticamente riconosciuto, nemmeno se l’attività tecnica è stata realmente svolta.
La controversia nata attorno a pratiche e lavori Superbonus
La decisione del Tribunale di Bologna nasce da una richiesta economica superiore ai 42 mila euro presentata da una società di ingegneria che aveva eseguito una serie di attività tecniche legate a un intervento Superbonus in condominio. Tra le prestazioni figuravano rilievi, predisposizione della CILA-S e pratiche edilizie collegate anche a sanatorie urbanistiche.
Il condominio, però, ha contestato il diritto al pagamento sostenendo di non avere mai approvato formalmente quell’incarico.
Analizzando la documentazione assembleare, il giudice ha rilevato che i condomini avevano scelto un affidamento “chiavi in mano”, demandando all’impresa incaricata dei lavori anche tutte le attività tecniche necessarie. In questo contesto, eventuali incarichi affidati a professionisti esterni avrebbero richiesto una specifica autorizzazione assembleare.
Secondo il Tribunale, quindi, le attività svolte dalla società ricorrente sarebbero rimaste fuori dal perimetro deliberato dai condomini.
Nel condominio non basta che il lavoro sia stato utile
Uno degli aspetti più interessanti della sentenza riguarda il rapporto tra prestazione professionale e diritto al compenso.
Nel settore edilizio, soprattutto durante gli anni del Superbonus 110%, è accaduto frequentemente che tecnici e consulenti iniziassero verifiche preliminari o pratiche amministrative prima ancora della definizione completa degli incarichi, spesso per evitare ritardi o blocchi operativi.
Tuttavia il Tribunale ricorda che, nel sistema condominiale, l’attività svolta non è sufficiente da sola a creare un obbligo di pagamento. Serve un titolo giuridico preciso, che nel caso del condominio coincide normalmente con la delibera assembleare.
Questo significa che anche prestazioni concretamente eseguite, magari utili o persino indispensabili, rischiano di non essere pagate se manca una decisione formalizzata dai condomini.
Il ruolo dell’amministratore e i limiti dei suoi poteri
La vicenda affronta anche il tema dei poteri dell’amministratore di condominio, spesso finito al centro delle operazioni legate agli incentivi edilizi.
Nel caso esaminato dal Tribunale, l’amministratore aveva rilasciato procure speciali e autorizzazioni operative al professionista per consentire la presentazione delle pratiche edilizie. Ma secondo il giudice questi atti non possono sostituire la volontà assembleare.
In altre parole, l’amministratore non può conferire autonomamente incarichi professionali economicamente rilevanti se non esiste una preventiva autorizzazione dell’assemblea.
Ed è proprio questo uno dei passaggi centrali della decisione: senza una delibera chiara che attribuisca quel potere, le richieste economiche avanzate dal professionista rischiano di rimanere prive di fondamento.
Le situazioni più delicate nei condomìni
La sentenza fotografa una situazione che molti condomìni hanno vissuto negli ultimi anni.
Durante la fase più intensa dei bonus edilizi, numerose assemblee hanno avviato percorsi preliminari per verificare la fattibilità degli interventi, spesso tra continui cambi normativi, dubbi sulla cessione del credito e modifiche delle aliquote fiscali. In diversi casi le attività tecniche sono partite mentre i condomini stavano ancora decidendo se procedere davvero con i lavori.
Quando poi il progetto si interrompe o cambia impostazione, emerge il problema degli incarichi non formalizzati correttamente.
Ed è proprio qui che la pronuncia del Tribunale di Bologna assume rilievo operativo, perché ricorda come la documentazione assembleare resti decisiva per stabilire diritti, obblighi e responsabilità economiche.
Superbonus e incarichi tecnici, cosa insegna questa decisione
La sentenza rappresenta un richiamo importante per tutto il settore condominiale.
Per i professionisti significa verificare sempre con attenzione l’esistenza di un incarico approvato formalmente dall’assemblea, evitando di fare affidamento soltanto su interlocuzioni informali o autorizzazioni operative firmate dall’amministratore.
Per gli amministratori, invece, la decisione evidenzia la necessità di rispettare in modo rigoroso i limiti del mandato ricevuto dai condomini, soprattutto quando si tratta di affidamenti professionali con costi elevati.
Per i condomìni, infine, il caso conferma quanto sia importante redigere delibere precise, coerenti e complete, soprattutto nei progetti complessi legati agli incentivi edilizi, dove anche un passaggio formale apparentemente secondario può trasformarsi in un contenzioso economico rilevante.
