Il conto corrente condominiale è uno di quegli argomenti che, sulla carta, sembrerebbe semplice. In realtà, tra diritti ignorati, amministratori poco collaborativi e procedure non sempre chiare, finisce spesso al centro di contenziosi evitabili. La legge, però, parla chiaro: ogni proprietario ha il diritto di sapere cosa succede sul conto del condominio in cui vive.
Il conto corrente condominiale: cosa dice la legge
La riforma del condominio del 2012, legge n. 220, ha cambiato le regole in modo netto. L’articolo 1129 del Codice civile spiega che l’amministratore dovrà far transitare tutte le somme ricevute e pagate per conto dell’edificio da un unico conto corrente intestato proprio al condominio.
Allo stesso articolo che approfondisce la legge condominiale si stabilisce che ogni condomino può prendere visione della rendicontazione periodica.
Come funziona nella pratica
Il meccanismo previsto dalla legge è abbastanza lineare. Il condomino che vuole verificare i movimenti del conto deve fare una richiesta all’amministratore. Quest’ultimo, entro un tempo ragionevole, deve fornire la documentazione: estratti conto, lista movimenti, saldo. Senza eccezioni e senza possibilità di rifiuto.
La norma non indica un termine preciso, ma è buona prassi aspettarsi una risposta in pochi giorni lavorativi. L’amministratore non è un custode dei segreti del condominio: gestisce un patrimonio altrui e ha il dovere di render conto.
Un dettaglio importante: il titolare del conto non è l’amministratore, ma il condominio stesso. L’amministratore ne ha la gestione operativa, non la proprietà.
Cosa fare se l’amministratore non risponde
Se l’amministratore non risponde e la domanda resta inevasa, ci sono diversi strumenti a disposizione.
Il primo passo consiste nell’inviare una raccomandata a.r. con cui si diffida l’amministratore a fornire la documentazione entro un termine massimo di 15 giorni. Non è un atto ostile, è semplicemente il modo corretto per mettere agli atti la richiesta.
Se anche dopo la diffida non arriva nulla, il condomino può recarsi direttamente allo sportello della banca o dell’ufficio postale dove è acceso il conto. L’Arbitro Bancario Finanziario di Roma ha stabilito, con pronuncia del 2016, che la banca è tenuta a fornire l’accesso diretto al condomino che dimostri di aver già interpellato l’amministratore senza esito.
C’è poi la strada assembleare. Un condomino che raccolga almeno 166 millesimi di valore dell’edificio può chiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria e mettere all’ordine del giorno la revoca del mandato all’amministratore. Per deliberare la revoca serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea non raggiunge il quorum, si può ricorrere al giudice.
Quando scatta la revoca per giusta causa
La mancata consegna degli estratti conto, da sola, non rientra tecnicamente tra le “gravi irregolarità tipiche” elencate dall’articolo 1129. Ma questo non significa che l’amministratore possa ignorare impunemente le richieste dei condomini.
Tra le irregolarità che invece giustificano la revoca per via giudiziaria ci sono situazioni più gravi: la mancata apertura del conto corrente intestato al condominio, la gestione del patrimonio condominiale in modo tale da confonderlo con quello personale dell’amministratore, il rifiuto ripetuto di convocare l’assemblea. Vale la pena sapere anche che, se la revoca viene disposta dall’autorità giudiziaria, l’assemblea non potrà poi rinominare lo stesso soggetto.
La banca non controlla, ma i condomini sì
Un aspetto spesso sottovalutato: la banca non ha alcun obbligo di vigilare sulla correttezza delle operazioni effettuate dall’amministratore sul conto condominiale. La Corte d’Appello di Milano lo ha ribadito nel 2017: l’istituto di credito non risponde della gestione, buona o cattiva che sia. Il controllo spetta ai condomini, non alla banca.
Questo rende ancora più importante esercitare concretamente il diritto di accesso. Aspettare il rendiconto annuale, approvarlo in assemblea senza averlo verificato in corso d’anno, è una scelta legittima ma rischiosa. Chi vuole avere la situazione sotto controllo ha tutti gli strumenti per farlo, e la legge li garantisce senza bisogno di autorizzazioni speciali.
