Il tema del Conto Termico per condomìni sta assumendo un ruolo sempre più centrale nelle attività degli amministratori di condominio, soprattutto in relazione agli interventi di efficientamento energetico, sostituzione degli impianti centralizzati e riqualificazione degli edifici.
Negli ultimi mesi molti condomìni stanno valutando lavori finalizzati alla riduzione dei consumi energetici, ma l’accesso agli incentivi del GSE richiede una gestione estremamente precisa dal punto di vista amministrativo, tecnico e fiscale. Il nuovo Conto Termico 3.0 è infatti disciplinato dal Decreto 7 agosto 2025 pubblicato in Gazzetta Ufficiale, che definisce requisiti tecnici, modalità di accesso agli incentivi e procedure operative previste dal GSE. Non basta infatti eseguire correttamente i lavori: il rischio di perdere il contributo per errori documentali o procedurali rimane ancora molto elevato.
Delibera assembleare e approvazione degli interventi
L’iter del Conto Termico in ambito condominiale parte sempre dalla delibera dell’assemblea. Gli interventi destinati al contenimento dei consumi energetici devono essere approvati secondo le maggioranze previste dalla normativa vigente e la verbalizzazione deve essere redatta con particolare attenzione, soprattutto quando vengono approvati interventi su impianti centralizzati, opere di isolamento termico o sistemi di contabilizzazione del calore.
In molti casi gli amministratori si trovano a dover coordinare contemporaneamente aspetti tecnici, fiscali e operativi, soprattutto nei condomìni di grandi dimensioni o in presenza di lavori complessi che coinvolgono più imprese e professionisti.
Diagnosi energetica e progettazione tecnica nel Conto Termico
Una delle fasi più importanti riguarda la diagnosi energetica dell’edificio. In determinate situazioni la Diagnosi Energetica risulta obbligatoria, ad esempio negli interventi di isolamento termico, nelle trasformazioni verso edifici nZEB oppure in presenza di impianti di riscaldamento con specifiche potenze nominali.
La diagnosi deve essere predisposta da professionisti qualificati, come Esperti in Gestione dell’Energia certificati o ESCO abilitate, mentre il progetto dell’intervento deve essere redatto da un tecnico abilitato.
È inoltre fondamentale che tutti i componenti installati rispettino integralmente i requisiti tecnici previsti dal decreto, perché il mancato rispetto delle caratteristiche richieste rappresenta una delle principali cause di contestazione durante le verifiche del GSE.
Conto Termico condominio, attenzione alla documentazione
Uno degli aspetti più delicati riguarda senza dubbio la documentazione necessaria per accedere agli incentivi. Il fascicolo documentale richiesto dal GSE risulta infatti particolarmente articolato e comprende verbali assembleari, visure catastali, eventuali pratiche edilizie come CILA o SCIA, diagnosi energetiche, APE post intervento, relazioni tecniche, asseverazioni, schede tecniche dei componenti installati, fatture e bonifici parlanti conformi alla normativa vigente.
Dal punto di vista operativo, molti rigetti delle pratiche derivano proprio da errori documentali apparentemente secondari ma considerati essenziali durante l’istruttoria, soprattutto quando emergono incongruenze tra documentazione tecnica, parte fiscale e lavori effettivamente realizzati.
Errori frequenti nei bonifici e nelle fatture
Particolare attenzione deve essere prestata alla documentazione fiscale.
Le fatture devono essere intestate correttamente al condominio o al Soggetto Responsabile e riportare i riferimenti normativi richiesti. Anche i bonifici parlanti devono contenere causali specifiche complete dei riferimenti al decreto, del numero della fattura e dei dati fiscali di pagatore e beneficiario.
Uno degli errori più frequenti consiste nell’utilizzo dei bonifici predisposti per le detrazioni fiscali del 50% o 65%, modalità che non deve essere utilizzata per il Conto Termico.
Anche semplici incongruenze tra documentazione tecnica, fatture e bonifici possono determinare richieste di integrazione, rallentamenti nell’istruttoria oppure il rigetto della pratica.
Portaltermico GSE e scadenza dei 90 giorni
La domanda di accesso agli incentivi deve essere presentata tramite il Portaltermico del GSE entro 90 giorni dalla conclusione dell’intervento.
L’intera procedura avviene online e richiede il caricamento della documentazione amministrativa, tecnica e fiscale prevista dal decreto.
Successivamente il GSE avvia l’istruttoria tecnico-amministrativa che può comportare verifiche, controlli o richieste di integrazione documentale. In caso di esito positivo viene stipulato il contratto per l’erogazione dell’incentivo.
Per importi inferiori a 5.000 euro il contributo può essere riconosciuto anche in un’unica soluzione, mentre negli altri casi l’erogazione avviene generalmente tramite rate annuali.
Conservazione documenti e controlli successivi
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda l’obbligo di conservazione documentale.
Tutta la documentazione deve infatti essere conservata per tutta la durata dell’incentivo e per i cinque anni successivi all’erogazione dell’ultima rata. In caso di controlli successivi, il GSE può richiedere nuovamente la documentazione amministrativa, tecnica e fiscale dell’intervento.
Anche eventuali modifiche ai lavori effettuate nel periodo incentivato possono creare problematiche fino alla revoca del beneficio ottenuto.
Cumulabilità incentivi e criticità operative
Il Conto Termico non è generalmente cumulabile con altri incentivi statali, salvo specifiche eccezioni previste dalla normativa, come alcuni fondi di garanzia, contributi in conto interessi o fondi di rotazione. Anche questo aspetto richiede particolare attenzione già nelle prime fasi della pianificazione dell’intervento, perché eventuali sovrapposizioni con altri benefici fiscali possono creare problematiche durante l’istruttoria del GSE.
Dal punto di vista operativo, le criticità riscontrate nelle pratiche risultano numerose e nella maggior parte dei casi riguardano documentazione incompleta, asseverazioni non corrette, errori nei bonifici parlanti oppure mancanza dei requisiti tecnici richiesti dal decreto. Frequenti sono anche le incongruenze tra lavori effettivamente eseguiti e documentazione presentata al GSE, così come le modifiche agli interventi non correttamente comunicate durante il periodo incentivato.
Sono proprio questi aspetti, spesso considerati secondari nella fase iniziale dei lavori, a determinare richieste di integrazione documentale, rallentamenti nell’istruttoria oppure, nei casi più critici, il rigetto della pratica o la revoca dell’incentivo già riconosciuto.
Per questo motivo molti amministratori scelgono di affidarsi a professionisti specializzati nella gestione fiscale e documentale delle pratiche energetiche condominiali, soprattutto nei casi che coinvolgono più imprese, più tecnici o interventi particolarmente articolati.
