Quando i lavori di impermeabilizzazione del terrazzo condominiale vengono eseguiti male, il problema non si limita a qualche macchia sul pavimento o a un po’ di umidità.
Si apre una questione molto più spinosa: chi paga? E soprattutto, chi è responsabile? La risposta non è scontata, perché in certi casi la colpa si distribuisce tra più soggetti, e non sempre nella misura che ci si aspetterebbe. Comprenderlo in anticipo, prima che i danni diventino un contenzioso, può fare la differenza.
La regola generale è che l’appaltatore risponde dei danni causati a terzi durante l’esecuzione di un’opera. Lavora in autonomia, sceglie i materiali, gestisce il cantiere: il rischio è suo. Ma questa regola ha delle eccezioni importanti, e il condominio non è sempre al riparo da responsabilità.
Appaltatore responsabile, ma non da solo
Partiamo dall’ipotesi più comune. Un’impresa viene incaricata di rifare l’impermeabilizzazione e la pavimentazione di un terrazzo di proprietà esclusiva che funge da copertura dell’edificio. Lavori finiti, ma dopo poco compaiono ristagni, umidità, macchie. Chi ha sbagliato?
In un caso deciso dal Tribunale di Roma (sentenza n. 10202 del 10 giugno 2021), il CTU incaricato dell’accertamento tecnico preventivo ha individuato più cause concorrenti.
L’appaltatore aveva sigillato male le fughe tra le piastrelle e usato un materiale inadatto per la giunzione tra le piastrelle in gres porcellanato e i doccioni in marmo. Errori tecnici che da soli basterebbero a giustificare una responsabilità. Il tribunale ha riconosciuto la sua quota nella misura del 50%.
Ma il restante 50% è stato ripartito tra altri due soggetti. Cinquanta punti percentuali che molti condomini tendono a non considerare quando danno il via a un cantiere.
Il condominio committente risponde dei vizi del capitolato
Il condominio non è un semplice pagatore. Quando commissiona lavori, ha obblighi precisi, e risponde se gli input forniti all’impresa sono sbagliati.
Nel caso romano, il professionista incaricato dal condominio di redigere il capitolato d’appalto aveva indicato un prodotto non idoneo per la sigillatura.
Un errore progettuale, non esecutivo. Ma le conseguenze ricadono ugualmente su chi quel progetto ha commissionato e fatto proprio.
La Corte di Cassazione (sez. III, n. 12882 del 26 giugno 2020) ha chiarito questo principio in modo netto: se i danni a terzi derivano da un vizio del progetto fornito dal committente, quest’ultimo risponde sempre, indipendentemente da come l’appaltatore ha eseguito i lavori.
L’appaltatore risponde in aggiunta solo se, con la diligenza professionale richiesta, avrebbe potuto accorgersi del difetto progettuale e non lo ha fatto.
Nel caso concreto il tribunale ha attribuito al condominio una quota di responsabilità del 25%. Non una cifra trascurabile, considerando che si traduce in un obbligo risarcitorio diretto verso i proprietari danneggiati.
Impermeabilizzazione del terrazzo, quando si è corresponsabili
Il punto più inatteso della vicenda riguarda i proprietari della terrazza stessa, cioè i soggetti che si erano rivolti al giudice chiedendo di essere risarciti. Il CTU aveva accertato che una delle cause dei danni era il mancato utilizzo dei sottovasi.
Una trascuratezza nell’uso e nella manutenzione dello spazio di cui erano custodi, che ha contribuito a peggiorare le infiltrazioni.
Risultato: anche i ricorrenti si sono visti attribuire una quota di responsabilità del 25%, pari a quella del condominio. In pratica, una parte del danno che chiedevano di vedersi risarcire se lo sono tenuta.
Non è uno scenario raro: chi ha l’uso esclusivo di una terrazza ha l’obbligo di mantenerla in condizioni adeguate, e se l’incuria contribuisce al danno, il risarcimento che può ottenere si riduce di conseguenza.
Infiltrazioni da lastrico solare: le responsabilità
Al di là del caso specifico, è utile capire come funziona la responsabilità in materia di danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o da una terrazza a livello di proprietà esclusiva.
La logica è che questi elementi, pur appartenendo a un singolo condomino, svolgono una funzione di copertura per l’intero edificio o per una parte di esso. Questa doppia natura, privata nella titolarità ma collettiva nella funzione, genera una doppia responsabilità.
Il proprietario esclusivo risponde ai sensi dell’art. 2051 del Codice Civile, come custode del bene. Il condominio risponde invece se non ha adottato le misure necessarie per la manutenzione straordinaria della copertura, come prevede l’art. 1135.
In caso di omessa manutenzione, la ripartizione delle spese per i danni causati agli appartamenti sottostanti segue i criteri dell’art. 1126 c.c.: due terzi a carico dei condomini che beneficiano della copertura, un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico. Un equilibrio che la giurisprudenza ha confermato anche nei casi di danni più gravi, non solo di riparazioni ordinarie.
Solidarietà tra i responsabili: come agisce il danneggiato
Dal punto di vista pratico, il condomino danneggiato dalle infiltrazioni ha una posizione di vantaggio.
Non è obbligato a distinguere con precisione le quote di responsabilità di ciascun soggetto prima di agire. L’articolo 2055 del Codice Civile stabilisce la responsabilità solidale tra tutti coloro che hanno concorso a causare il danno: il danneggiato può rivolgersi a uno qualsiasi dei responsabili e chiedere il risarcimento per l’intero importo.
Può quindi agire solo contro il proprietario esclusivo del lastrico, solo contro il condominio, oppure contro entrambi contemporaneamente.
Una volta ottenuta la sentenza di condanna, può riscuotere da chi preferisce. Sarà poi compito interno dei condannati regolare i rispettivi rapporti, ripartendo il debito in proporzione alle colpe.
La Cassazione (sez. II, n. 1674 del 29 gennaio 2015) ha chiarito che questo meccanismo vale anche quando il danneggiato è a sua volta un condomino: ai fini della responsabilità solidale, viene considerato come un terzo estraneo al danno.
Il ruolo del direttore dei lavori e i limiti della rivalsa
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda il direttore dei lavori. In molti appalti condominiali è un professionista esterno, incaricato dal condominio di sorvegliare l’esecuzione e redigere il capitolato. Se sbaglia, chi paga?
La risposta è che, nei confronti dei terzi danneggiati, il condominio risponde direttamente. Non può trincerarsi dietro le colpe del proprio direttore lavori per liberarsi dall’obbligo risarcitorio verso chi ha subito danni.
Potrà semmai agire separatamente contro il professionista per ottenere una rivalsa, ma questo è un rapporto contrattuale interno che non riguarda il condomino leso.
Vale infine una distinzione importante: se i danni non derivano da omessa manutenzione, ma da vizi costruttivi originari che il proprietario esclusivo ha tollerato nel tempo senza intervenire, la responsabilità ricade interamente su di lui, ai sensi dell’art. 2051 c.c.
In questo caso il condominio è tenuto alla manutenzione straordinaria, ma non a rimediare a difetti di progettazione o costruzione che competevano al singolo proprietario eliminare.
