Le spese condominiali pagate in ritardo non sono una questione da prendere alla leggera. Eppure, succede più spesso di quanto si pensi: un mese si dimentica, un altro si rimanda, finché la situazione non diventa complicata da gestire. Ma cosa prevede concretamente la legge? E soprattutto, cosa può fare l’amministratore quando un condomino smette di pagare?
Quando scatta la morosità condominiale
Il punto di partenza è capire da quando, tecnicamente, un condomino viene considerato moroso. La risposta è più semplice di quanto sembri: basta non pagare entro la scadenza indicata dall’amministratore. Non serve un’assemblea che approvi le rate, non serve una delibera specifica. L’amministratore ha il potere di emetterle autonomamente, e quella data di scadenza è sufficiente a far nascere un debito.
Quindi, anche se la quota non è ancora stata discussa in assemblea, il condomino che non paga nei tempi indicati è già tecnicamente inadempiente.
Cosa fa l’amministratore
L’amministratore non può restare fermo. L’articolo 1129 del codice civile è piuttosto chiaro: entro sei mesi dalla chiusura del bilancio, il professionista è obbligato ad attivarsi per il recupero dei crediti condominiali. Non si tratta di recuperare la somma entro quella data, ma di avviare formalmente le procedure. Una distinzione importante, spesso fraintesa.
Se l’amministratore non si muove, le conseguenze possono essere serie. L’assemblea condominiale può deliberarne la revoca immediata. In alternativa, un singolo condomino può rivolgersi al giudice per ottenere la revoca per giusta causa. E se l’inerzia ha causato un danno economico al condominio, si apre anche la strada del risarcimento.
Il percorso: dal sollecito al decreto ingiuntivo
Nella pratica, le cose raramente partono subito con le carte bollate. Di solito il primo passo è un sollecito informale, in cui si invita il condomino a regolarizzare la propria posizione. Questo tipo di comunicazione include di norma il riepilogo delle rate non pagate, le coordinate bancarie, la scadenza e un termine ragionevole per il pagamento.
Se non arriva nessuna risposta, si passa a qualcosa di più formale: raccomandata o PEC. Il tono può cambiare, ma i contenuti restano gli stessi. L’ultimo sollecito, in particolare, deve contenere un avviso esplicito: se non si paga, si procederà per vie legali.
Quando anche questi passaggi non producono risultati, l’amministratore può richiedere al giudice un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Il condomino moroso ha 40 giorni per fare opposizione e dimostrare le ragioni del mancato pagamento. Se non lo fa, il decreto diventa definitivo e si apre la strada al pignoramento.
Chi copre le spese nel frattempo
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda la copertura delle spese condominiali mentre il recupero è ancora in corso. La risposta sta nell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile: gli altri condomini devono subentrare in proporzione ai propri millesimi. In sostanza, chi è in regola con i pagamenti si trova a coprire anche la quota di chi non paga.
La buona notizia è che, una volta recuperata la somma, questa viene restituita. Ma nell’attesa, il disagio è reale.
C’è poi un caso particolare da considerare: chi compra un appartamento con spese arretrate. Se il precedente proprietario non era in regola, il nuovo acquirente risponde in solido per le spese dell’anno in corso e di quello precedente. Per tutto il resto, la responsabilità rimane al vecchio proprietario.
Sospensione dei servizi e sanzioni
Oltre al decreto ingiuntivo, la legge prevede un’altra misura: se la morosità si protrae per più di sei mesi, l’amministratore può sospendere al condomino moroso l’accesso ai servizi comuni che si possono separare dagli altri. Non a tutti, ovviamente, ma a quelli tecnicamente scorporabili.
I regolamenti condominiali possono poi prevedere ulteriori sanzioni, come il pagamento di more o interessi legali. Attenzione però: queste misure devono essere approvate dall’assemblea all’unanimità e inserite nel regolamento. Non si applicano automaticamente.
Morosità condominiale: tempi di recupero e accordi stragiudiziali
Vale la pena ricordare che i tempi per recuperare le spese non scadono subito. Per le spese ordinarie il condominio ha cinque anni di tempo; per quelle straordinarie si arriva a dieci. Quindi, anche in assenza di azione immediata, il credito non svanisce.
In molti casi, una strada efficace è quella dell’accordo diretto con il condomino in difficoltà, prevedendo una rateizzazione del debito. Evita i costi e le lungaggini di un procedimento giudiziario e, se il piano di rientro non viene rispettato, rimane sempre attiva la possibilità di procedere con il decreto ingiuntivo.
La gestione della morosità condominiale, in definitiva, richiede tempestività e metodo. Aspettare troppo non conviene a nessuno: né al condominio, né, alla lunga, al condomino stesso.
