Chi ha vissuto almeno una riunione di condominio sa come va. Si aspetta che arrivino tutti, si conta chi c’è, qualcuno arriva in ritardo, qualcun altro manda una delega. E poi, quasi sempre, la domanda: siamo in abbastanza per poter decidere? Il quorum assemblea condominiale è esattamente questo: il numero minimo di persone e di millesimi che devono essere presenti perché la riunione sia valida e le decisioni abbiano valore legale.
Non è una formalità burocratica. È la differenza tra una delibera che conta e una che può essere impugnata in tribunale il giorno dopo.
Prima e seconda convocazione: due mondi diversi
L’articolo 1136 del Codice Civile è il punto di riferimento. Stabilisce le soglie necessarie sia per costituire validamente l’assemblea sia per approvare le delibere. E distingue nettamente tra prima e seconda convocazione.
In prima convocazione le soglie sono alte. Servono condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’intero edificio e, contemporaneamente, la maggioranza numerica dei partecipanti. Entrambe le condizioni insieme, non una o l’altra. Per approvare una delibera, poi, occorre la maggioranza degli intervenuti con almeno la metà del valore millesimale.
Nella pratica, la prima convocazione va spesso deserta o non raggiunge il numero legale. I condomini non si presentano, qualcuno è fuori città, altri semplicemente non rispondono all’avviso. Risultato: si passa in seconda convocazione, che deve tenersi in un giorno diverso e comunque entro dieci giorni dalla prima.
In seconda convocazione basta un terzo dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Le delibere passano con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi. Soglie molto più basse, e per questo la seconda convocazione è diventata la norma, non l’eccezione.
Il doppio binario: teste e millesimi
Uno degli aspetti che genera più confusione è proprio questo: il quorum non si calcola mai su un solo parametro. Ci vogliono sempre due elementi che devono essere soddisfatti insieme.
Il primo è il numero fisico dei condomini presenti, quello che in gergo tecnico si chiama quorum “per teste”. Ogni proprietario conta come una persona, indipendentemente da quante unità immobiliari possieda.
Il secondo è il peso millesimale. Un condomino con appartamento grande incide più di uno con un monolocale, perché possiede una quota maggiore del valore dell’edificio. Le tabelle millesimali sono lo strumento con cui si misura questo peso.
Una delibera approvata numericamente dalla maggioranza dei presenti, ma senza raggiungere la soglia millesimale richiesta, non è valida. Vale anche il contrario: una minoranza numerica che rappresenti però una quota millesimale rilevante può bloccare certe decisioni. La Cassazione ha confermato questo principio con la sentenza n. 6625 del 2004, chiarendo che la doppia legittimazione, numerica e millesimale, è indispensabile per la validità di qualsiasi delibera.
Quorum assemblea condominiale: quando servono maggioranze più alte
Non tutte le decisioni si prendono con gli stessi numeri. Alcune materie richiedono consensi più ampi, e qui molti commettono errori che poi costano caro.
Per nominare o revocare l’amministratore, per le controversie legali che esulano dalle sue competenze, per la ricostruzione dell’edificio o per riparazioni straordinarie di rilievo, la maggioranza qualificata si applica sempre, sia in prima che in seconda convocazione. Non si può sperare di cavarsela con le soglie ridotte della seconda.
Le innovazioni alle parti comuni richiedono ancora di più: maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell’edificio. Un consenso difficile da costruire, ma la legge lo pretende perché si parla di modifiche significative a beni condivisi.
All’estremo opposto ci sono le materie ordinarie: manutenzione di routine, approvazione del bilancio preventivo, ripartizione delle spese, impiego dei residui attivi. Per queste è sufficiente la maggioranza semplice, senza bisogno di soglie particolari.
E poi c’è la categoria più delicata: le decisioni che richiedono l’unanimità. Vendita di locali comuni, locazioni superiori a nove anni, modifica delle tabelle millesimali in certi casi specifici. Qui non esistono scorciatoie: serve il sì di tutti, nessuno escluso.
I quorum non si possono modificare, nemmeno con il regolamento
Un punto che sorprende molti: le soglie previste dal Codice Civile sono inderogabili. Il regolamento condominiale non può abbassarle per rendere più facile approvare qualcosa, ma non può nemmeno alzarle per rendere più difficile decidere. Nemmeno se tutti i condomini fossero d’accordo.
L’articolo 1138, ultimo comma, lo dice chiaramente. Qualsiasi disposizione regolamentare che modifichi i quorum in un senso o nell’altro è nulla per contrasto con norma imperativa di legge. Non annullabile, proprio nulla: non produce effetti fin dall’inizio.
È una scelta precisa del legislatore: i quorum rappresentano un equilibrio tra le esigenze della maggioranza e i diritti della minoranza, e quell’equilibrio non deve essere toccato.
Cosa succede se si sbaglia il conteggio
Gli errori nel calcolo dei quorum non sono rari. Capita che venga conteggiato un condomino che non aveva diritto di voto, o che i millesimi siano stati sommati in modo impreciso, o che qualcuno si sia allontanato prima della votazione senza che il presidente aggiornasse il conteggio.
Questi errori possono rendere la delibera impugnabile. I condomini assenti, quelli che hanno votato contro e quelli che si sono astenuti hanno trenta giorni per ricorrere al tribunale. Se i quorum non erano corretti, la delibera può essere annullata.
Per questo l’amministratore deve verificare con attenzione, prima di aprire qualsiasi votazione, sia il numero esatto dei presenti sia il totale millesimale che rappresentano. E deve verbalizzare tutto, compreso l’eventuale allontanamento di un condomino durante la riunione, che modifica i parametri deliberativi per i punti successivi all’ordine del giorno.
