C’è un aspetto della gestione fiscale dei condomìni che spesso emerge solo quando arriva il momento del 730, magari davanti al commercialista o durante il controllo della precompilata, ed è quello legato ai redditi condominiali da comunicare al condomino, una materia che molti proprietari conoscono poco ma che negli ultimi anni è diventata sempre più delicata anche per gli amministratori, soprattutto nei condomìni che percepiscono entrate da affitti, installazioni di antenne telefoniche, cartelloni pubblicitari o concessioni di spazi comuni.
Il problema, nella pratica, nasce quasi sempre allo stesso modo. Il condominio incassa una somma, magari per l’affitto dell’ex alloggio del portiere oppure per la concessione del tetto a un operatore telefonico, e per mesi nessuno si pone davvero il tema fiscale, almeno fino a quando non bisogna capire se quel reddito debba essere inserito nella dichiarazione personale dei singoli condòmini.
Ed è qui che iniziano dubbi, richieste di chiarimenti e, non di rado, errori.
Quando il condominio deve comunicare redditi ai proprietari
Dal punto di vista fiscale il condominio non è un soggetto autonomo come una società, ma agisce spesso come una sorta di centro di gestione delle somme che poi devono essere attribuite ai singoli partecipanti.
Questo significa che, quando vengono percepiti redditi derivanti da beni comuni, l’importo non rimane fiscalmente al condominio ma viene imputato ai proprietari secondo le rispettive quote millesimali o secondo i criteri previsti dal regolamento condominiale.
Succede con gli affitti di locali comuni, con gli introiti pubblicitari, con alcune concessioni temporanee e soprattutto con le locazioni di spazi che appartengono alle parti comuni dell’edificio.
In questi casi l’amministratore ha il compito di predisporre una comunicazione chiara destinata ai condòmini, indicando la quota di reddito attribuita a ciascuno. Non esiste sempre un modello standard identico per tutte le situazioni, ma il contenuto deve consentire al contribuente di compilare correttamente la propria dichiarazione dei redditi.
Ed è un punto da non sottovalutare, perché l’Agenzia delle Entrate considera quei redditi fiscalmente rilevanti anche se il denaro non viene materialmente distribuito ai condòmini, magari perché utilizzato per compensare spese straordinarie o lavori sulle parti comuni.
I tempi della comunicazione fiscale condominiale
Nella maggior parte dei casi la comunicazione viene predisposta nei primi mesi dell’anno, in parallelo con gli altri adempimenti fiscali del condominio.
Il periodo più delicato resta quello compreso tra febbraio e aprile, quando gli amministratori iniziano a raccogliere e trasmettere tutta la documentazione utile per il 730 e per le dichiarazioni fiscali dei proprietari.
Ed è proprio in questa fase che spesso emergono i problemi più frequenti. Documenti inviati tardi, quote non corrette, dati mancanti oppure differenze tra quanto indicato nella comunicazione cartacea e ciò che compare nella precompilata fiscale.
In alcuni casi i condomìni devono inoltre gestire anche gli obblighi collegati alla Certificazione Unica e al modello 770, soprattutto quando nel corso dell’anno sono stati effettuati pagamenti verso fornitori, professionisti o imprese soggette a ritenuta.
Le scadenze fiscali cambiano di anno in anno, ma normalmente la stagione delle certificazioni si concentra tra marzo e ottobre, con una serie di adempimenti che oggi richiedono una gestione sempre più tecnica e documentata.
Redditi condominiali da comunicare al condomino, gli errori più frequenti
Uno degli equivoci più comuni riguarda proprio la convinzione che piccoli importi possano essere ignorati.
In realtà il problema non è soltanto l’importo, ma la correttezza del dato fiscale. Anche somme relativamente contenute possono generare anomalie se non vengono riportate correttamente nella dichiarazione del singolo condomino, soprattutto oggi che gran parte delle informazioni fiscali viene incrociata automaticamente dall’Agenzia delle Entrate.
Capita quindi che alcuni proprietari si trovino davanti a dati mancanti nella precompilata oppure, al contrario, a informazioni che non coincidono con la documentazione ricevuta dall’amministratore.
E quando emerge un’incongruenza, spesso iniziano richieste di rettifica, controlli documentali e verifiche che possono coinvolgere sia il condomino sia lo studio che gestisce la contabilità condominiale.
Per questo motivo negli ultimi anni molti amministratori stanno prestando maggiore attenzione alla fase delle comunicazioni fiscali, cercando di anticipare eventuali problemi e di trasmettere le certificazioni con maggiore precisione e con tempistiche compatibili con la stagione dichiarativa.
Redditi da locazione condominiale e gestione sempre più tecnica
Fino a qualche anno fa questi aspetti venivano spesso trattati in modo piuttosto informale, soprattutto nei piccoli condomìni dove i redditi percepiti erano limitati o occasionali.
Oggi però il quadro è cambiato. Le comunicazioni telematiche, le verifiche automatiche e il sistema della dichiarazione precompilata hanno reso la gestione fiscale del condominio molto più esposta rispetto al passato, e anche un semplice reddito derivante da una locazione condominiale può richiedere controlli accurati.
È anche per questo che molti amministratori scelgono di affidarsi a strutture specializzate nella gestione fiscale condominiale, soprattutto quando bisogna coordinare certificazioni, ripartizioni millesimali, invii telematici e documentazione destinata ai proprietari.
Perché alla fine il vero problema non è soltanto incassare un reddito legato alle parti comuni, ma fare in modo che quel dato venga comunicato correttamente al condomino, nei tempi giusti e senza creare errori che poi rischiano di riemergere mesi dopo, magari proprio durante il controllo del 730.
