Avere un cane o un gatto in condominio è un diritto. Non un’eccezione, non un privilegio da negoziare in assemblea: un diritto garantito dalla legge. Eppure ogni anno migliaia di condomini si ritrovano nel mezzo di discussioni accese, lettere dell’amministratore, minacce velate tra vicini. Tutto questo, nella maggior parte dei casi, nasce da una scarsa conoscenza delle regole per gli animali in condominio e dei confini tra ciò che è lecito e ciò che non lo è.
Facciamo chiarezza, una volta per tutte.
Il diritto di tenere animali in condominio non si vota
Partiamo dal punto più contestato. L’assemblea condominiale non può vietare a un condomino di tenere un animale domestico in casa. Non lo può fare a maggioranza, non lo può fare con una delibera, non lo può nemmeno mettere all’ordine del giorno come se fosse una questione da discutere. La riforma del condominio del 2012, modificando l’art. 1138 del Codice Civile, ha chiuso definitivamente la questione.
L’unica eccezione è il regolamento contrattuale, cioè quello approvato all’unanimità da tutti i condomini o allegato agli atti di compravendita. Solo in quel caso un divieto può avere efficacia. E anche qui, per valere nei confronti dei futuri acquirenti, deve essere trascritto nei registri immobiliari.
Se il regolamento del vostro condominio contiene un divieto approvato a maggioranza, quella norma è giuridicamente nulla. Può restare scritta lì per anni, ma non ha alcun valore legale. La Cassazione lo ha affermato con chiarezza fin dal 1993 e la riforma del 2012 non ha fatto altro che consolidare questo principio.
Chi è in affitto ha meno certezze
Discorso diverso per chi occupa un appartamento in locazione. Qui le variabili sono due e vanno tenute separate.
Prima variabile: il regolamento condominiale. Se contiene un divieto valido (quindi contrattuale, unanime), l’affittuario è tenuto a rispettarlo, anche se il proprietario di casa non gliene aveva parlato.
Seconda variabile: il contratto d’affitto. Il locatore può legittimamente inserire nel contratto una clausola che vieta di tenere animali. Se quella clausola c’è e il conduttore la ignora, rischia grosso. Un caso recente del Tribunale di Bergamo ha portato alla risoluzione del contratto di locazione per un inquilino i cui cani avevano causato disturbo continuo ai vicini e danni alle parti comuni. Il Tribunale non ha avuto dubbi: grave inadempimento, contratto sciolto, rilascio dell’immobile.
Cani e parti comuni: dove possono andare e come
Una delle aree di maggiore conflitto sugli animali in condominio riguarda gli spazi condivisi. Cortile, giardino, scale, ascensore. Su questo punto la legge è abbastanza precisa, ma molti proprietari di animali continuano a ignorarla.
Il cane deve essere tenuto al guinzaglio in tutte le aree comuni. Le parti condivise di un edificio sono considerate spazi aperti al pubblico, e nelle aree pubbliche il guinzaglio è obbligatorio. Lunghezza massima: un metro e mezzo. Non è una raccomandazione, è un obbligo di legge.
In ascensore, se sono presenti altri condomini, è richiesta la museruola. Il Tribunale di Brescia ha chiarito di recente che il regolamento condominiale non può vietare in modo generalizzato l’accesso agli spazi comuni agli animali, ma può fissare condizioni e cautele che il proprietario è tenuto a rispettare.
Quanto al giardino condominiale: sì, il cane può frequentarlo. A patto di rispettare le norme igieniche, raccogliere le deiezioni e non lasciare l’animale libero senza sorveglianza.
Abbai, rumori, disturbo: dove finisce la tolleranza
Tenere un cane è un diritto. Che il cane abbai è normale. Che i latrati diventino un problema cronico per i vicini è invece una questione diversa, con conseguenze concrete per il proprietario.
L’art. 844 del Codice Civile vieta le immissioni che superino la normale tollerabilità, e i rumori prodotti dagli animali rientrano in questa categoria. Se i latrati superano le soglie di decibel previste, specialmente negli orari notturni o di riposo pomeridiano, il proprietario è esposto a conseguenze sia civili che penali.
Se il disturbo è avvertito da un numero ampio di persone, siamo nel territorio del reato di disturbo alla quiete pubblica. Se invece il fastidio è percepito solo dai vicini più prossimi, si tratta di illecito civile, e la strada è quella del risarcimento del danno davanti al tribunale, con possibile ordine al proprietario di far frequentare all’animale corsi di addestramento.
Una sentenza della Cassazione del novembre 2025 ha peraltro cambiato le carte in tavola sul fronte risarcitorio: non serve più dimostrare un danno alla salute certificato medicamente. Basta provare che i latrati hanno compromesso la qualità della vita, il riposo, la tranquillità domestica. Un cambiamento significativo, che ha reso molto più accessibile la tutela per chi subisce il disturbo.
Chi risponde se il cane fa del male
Responsabilità civile e penale in caso di danni causati dall’animale ricadono su chi lo ha materialmente con sé in quel momento. Non necessariamente il proprietario formale: può essere il dog-sitter, un familiare convivente, chiunque ne abbia la custodia di fatto.
Per evitare la responsabilità civile, l’unica via è dimostrare il caso fortuito, cioè un evento del tutto imprevedibile e al di fuori del controllo del custode. Non è facile, e i tribunali valutano caso per caso.
Un dettaglio che molti ignorano: il cartello “Attenti al cane” non esonera il proprietario da alcuna responsabilità. La Cassazione lo ha stabilito con la sentenza 17133/2017. Avvisare i passanti non equivale ad aver adottato le cautele necessarie. Se il cane morde o aggredisce, il proprietario risponde comunque.
Sanzioni per chi non custodisce adeguatamente l’animale
L’art. 672 del Codice Penale prevede una sanzione amministrativa tra i 25 e i 258 euro per chi non custodisce adeguatamente un animale considerato pericoloso. Non si tratta più di un reato in senso stretto, ma la sanzione si aggiunge all’eventuale responsabilità penale per lesioni se l’animale ha causato danni fisici a qualcuno.
