Nomina un amministratore di condominio senza requisiti e l’intera delibera assembleare rischia di non valere nulla. Non è un’ipotesi remota, e non è nemmeno una questione tecnica da lasciare agli avvocati.
Il fatto riguarda ogni condomino, perché un mandato nullo ha conseguenze concrete sulla gestione dell’edificio, sui contratti firmati, persino sul compenso già pagato al professionista.
Quali requisiti deve avere un amministratore di condominio
La riforma della legge condominiale del 2012 ha messo ordine in una materia che prima era sostanzialmente priva di regole precise. La figura professionale deve risponde ad alcuni requisiti necessari per legge per poter svolgere l’incarico.
Sul fronte dell’onorabilità, l’amministratore deve godere pienamente dei diritti civili: niente interdizione, niente inabilitazione, niente fallimento.
Non deve aver riportato condanne penali per reati contro la pubblica amministrazione, la fede pubblica o il patrimonio, né per altri delitti dolosi che prevedano una pena compresa tra i due e i cinque anni.
Devono essere assenti misure di prevenzione definitive e il suo nome non deve comparire nell’elenco dei protesti cambiari.
Sul fronte della professionalità, la legge richiede il diploma di scuola secondaria di secondo grado, la frequentazione di un corso di formazione iniziale e lo svolgimento di aggiornamenti periodici.
C’è però una deroga importante: questi ultimi requisiti non si applicano se l’amministratore viene scelto direttamente tra i condomini dello stabile, il cosiddetto “amministratore interno”.
Cosa succede se mancano i requisiti fin dall’inizio
Per anni la giurisprudenza ha oscillato tra due posizioni: c’era chi sosteneva che la nomina di un soggetto privo dei requisiti fosse semplicemente annullabile, quindi impugnabile entro 30 giorni dalla delibera, e chi invece la considerava radicalmente nulla, con effetti ben più pesanti.
La Cassazione civile ha sciolto il nodo con la sentenza n. 28196 del 31 ottobre 2024.
La Seconda Sezione ha stabilito che la delibera assembleare che nomina un amministratore privo dei requisiti è nulla per contrasto con una norma imperativa.
La Cassazione ha chiarito anche un altro aspetto che in passato aveva generato qualche dubbio. Il rinnovo tacito dell’incarico, previsto dall’articolo 1129 del Codice civile per gli amministratori che restano in carica senza una nuova delibera, non può operare se la nomina originaria era nulla. Il principio latino che la Corte ha richiamato è quello del “quod nullum est nullum producit effectum”: da un atto nullo non possono nascere effetti validi.
Conseguenza pratica: un amministratore nominato senza i requisiti necessari non ha diritto a pretendere il compenso per l’attività svolta.
Ha operato in modo illecito, e il contratto di amministrazione firmato in quelle condizioni è privo di validità giuridica.
Amministratore di condominio senza requisiti: cosa fare
Se un condomino scopre che l’amministratore in carica non possedeva i requisiti al momento della nomina, può agire su più fronti.
Il primo è rivolgersi all’assemblea, che può deliberare la revoca in qualsiasi momento. Il secondo, se l’assemblea non si pronuncia o non raggiunge il quorum, è il ricorso al giudice, percorso aperto a ogni singolo condomino.
Vale la pena sottolineare che non è necessario aspettare che si verifichi un danno concreto. La sola assenza dei requisiti è sufficiente a giustificare l’azione, indipendentemente da come abbia operato l’amministratore nel frattempo.
Quando si perdono i requisiti durante il mandato
Le cose funzionano in modo leggermente diverso se i requisiti vengono meno nel corso dell’incarico.
Per i requisiti di onorabilità, ovvero i punti dalla lettera a) alla e) la perdita determina la cessazione immediata dall’incarico. Non serve una delibera, non serve attendere la scadenza del mandato. Ogni condomino può convocare l’assemblea, anche senza le formalità ordinarie, per nominare un sostituto.
Diverso il discorso per i requisiti di professionalità. Se l’amministratore smette di seguire i corsi di aggiornamento periodici previsti dalla legge, non scatta automaticamente la decadenza dall’incarico.
Ma l’inadempimento può essere contestato come grave irregolarità, e su questa base qualsiasi condomino può chiedere la revoca giudiziale del mandato, anche senza il supporto dell’assemblea.
La distinzione non è casuale. I requisiti di onorabilità attengono a caratteristiche personali che incidono sulla fiducia che i condomini ripongono nel loro rappresentante. Quelli di professionalità riguardano la competenza tecnica, che può essere recuperata. La legge riflette questa differenza nelle conseguenze previste.
Perché la norma è considerata di ordine pubblico
La Cassazione ha usato una formulazione precisa nella sentenza del 2024: i requisiti dell’articolo 71-bis sono posti “a tutela degli interessi generali della collettività”. Non sono requisiti contrattuali che le parti possono liberamente derogare, ma condizioni che l’ordinamento impone nell’interesse di tutti, compresi i terzi che entrano in contatto con il condominio.
Questo significa che nemmeno l’assemblea, con voto unanime, può validamente nominare un soggetto privo dei requisiti. La norma è imperativa, non derogabile. Chi gestisce un condominio gestisce un patrimonio collettivo, interagisce con fornitori, banche, enti pubblici. La legge vuole che questa funzione sia esercitata da chi rispetta standard minimi di affidabilità e competenza. Non è una formalità. È una garanzia.
