Il chiarimento del Fisco sul Superbonus: niente plusvalenza se i lavori non sono mai stati conclusi
Chi ha effettuato interventi con il Superbonus e si trova oggi a vendere un immobile con lavori rimasti incompleti può tirare un sospiro di sollievo almeno sul fronte fiscale. Una recente risposta dell’Agenzia delle Entrate chiarisce infatti che, in determinate situazioni, non si applica la nuova disciplina sulla plusvalenza Superbonus, introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 e destinata a colpire alcune vendite immobiliari effettuate nei dieci anni successivi agli interventi agevolati.
La questione è tutt’altro che teorica. Negli ultimi anni numerosi cantieri si sono fermati a metà strada, travolti dalle difficoltà finanziarie delle imprese, dalla crisi del mercato dei crediti fiscali o da vicende societarie che hanno reso impossibile portare a termine i lavori. Ed è proprio da uno di questi casi che nasce il chiarimento dell’amministrazione finanziaria.
Plusvalenza Superbonus, il caso riguarda lavori mai terminati
La vicenda esaminata dall’Agenzia delle Entrate riguarda un condominio minimo composto da due unità immobiliari, dove i lavori erano partiti regolarmente attraverso il meccanismo dello sconto in fattura.
Successivamente però l’impresa incaricata dell’intervento è entrata in crisi fino a fallire, lasciando il cantiere incompleto. I lavori non sono mai stati ultimati e, aspetto decisivo, non è stata trasmessa alcuna comunicazione di fine lavori. Anzi, nel tempo sono stati emessi ulteriori stati di avanzamento che confermavano come l’intervento fosse ancora aperto.
A quel punto i proprietari, valutando la possibilità di cedere gli immobili, hanno chiesto se la vendita potesse generare la nuova plusvalenza introdotta dalla normativa entrata in vigore nel 2024.
La risposta dell’Agenzia è arrivata con la risposta n. 206 del 2026 della Direzione Regionale della Lombardia e contiene un principio che potrebbe interessare molte situazioni analoghe.
Quando la nuova tassa sulla vendita non si applica
Secondo l’amministrazione finanziaria, la norma che ha introdotto la tassazione delle plusvalenze sugli immobili interessati dal Superbonus presuppone che gli interventi siano stati effettivamente completati.
Nel caso esaminato questo elemento manca. Le opere risultano ancora in corso e la loro mancata conclusione è documentata sia dalle pratiche edilizie sia dalla documentazione amministrativa prevista dalla normativa urbanistica.
Per questa ragione, la cessione dell’immobile prima della conclusione dei lavori non fa scattare automaticamente la nuova plusvalenza prevista dalla Legge di Bilancio 2024, poiché il presupposto stesso della norma non si è ancora realizzato.
Resta comunque applicabile la disciplina ordinaria prevista dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi, quella che da anni regola le plusvalenze immobiliari.
In pratica, se l’immobile non è stato utilizzato come abitazione principale e viene venduto entro cinque anni dall’acquisto, potrebbe comunque emergere un reddito imponibile. Se invece l’acquisto risale a oltre cinque anni prima della vendita, la tassazione ordinaria non trova applicazione.
Un problema nato dalla crisi dei crediti fiscali
Il chiarimento assume particolare rilevanza perché arriva in un momento in cui molte operazioni legate al Superbonus non sono mai giunte a conclusione.
Tra il blocco delle cessioni dei crediti, la riduzione della liquidità disponibile sul mercato e le difficoltà finanziarie di numerose imprese edili, diversi proprietari si sono ritrovati con immobili interessati da cantieri sospesi o addirittura abbandonati.
In molti casi i lavori sono stati avviati, sono stati effettuati SAL e utilizzati strumenti come lo sconto in fattura, ma il percorso si è interrotto prima del completamento dell’intervento.
Per questi contribuenti il rischio era quello di dover affrontare una doppia penalizzazione: da un lato un immobile incompleto, dall’altro la possibile applicazione della nuova tassazione sulle plusvalenze.
La risposta dell’Agenzia sembra invece tracciare una linea abbastanza netta, collegando la disciplina introdotta nel 2024 all’effettiva conclusione delle opere agevolate.
Plusvalenza Superbonus e lavori incompleti: cosa devono verificare i proprietari
Il chiarimento non significa che ogni vendita di immobili interessati dal Superbonus sia automaticamente esclusa dalla tassazione.
L’Agenzia precisa infatti che ogni situazione deve essere valutata sulla base della documentazione disponibile e dello stato reale dei lavori. Sarà quindi fondamentale poter dimostrare che l’intervento non è stato ultimato e che tale circostanza risulta dalle pratiche edilizie, dalle comunicazioni amministrative e dagli altri atti previsti dalla normativa.
Resta inoltre aperta la possibilità che gli uffici finanziari effettuino verifiche nei casi in cui emergano elementi che possano far ipotizzare un utilizzo improprio della disciplina o situazioni riconducibili ad abuso del diritto.
Plusvalenza Superbonus e lavori incompleti
Per chi si trova con un cantiere bloccato e sta valutando la vendita dell’immobile, la risposta dell’Agenzia delle Entrate rappresenta comunque un’indicazione importante. Se gli interventi agevolati non sono mai stati completati e la circostanza è adeguatamente documentata, la nuova plusvalenza Superbonus introdotta nel 2024 non dovrebbe trovare applicazione, mentre continueranno a valere le regole ordinarie previste per le compravendite immobiliari.
Una precisazione che arriva dopo mesi di dubbi interpretativi e che potrebbe interessare un numero tutt’altro che marginale di contribuenti, considerando quanti cantieri legati ai bonus edilizi sono rimasti sospesi lungo il percorso.
