Prima o poi in ogni condominio arriva il momento di affrontare la questione: il citofono è vecchio, malfunzionante, e qualcuno propone di sostituirlo con qualcosa di più moderno. Sembra una faccenda semplice, ma la sostituzione del citofono condominiale apre subito domande concrete. È una spesa ordinaria o straordinaria? Serve l’assemblea? Come si ripartiscono i costi? E se qualcuno è in affitto, chi paga? Le risposte esistono, ma non sono sempre intuitive.
Il citofono è un bene condominiale: cosa cambia
Il citofono, nella sua componente principale, è un bene comune ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. La pulsantiera esterna, i cavi, l’eventuale telecamera, il sistema centrale: tutto ciò che costituisce l’impianto condiviso appartiene al condominio. La manutenzione e le spese sono quindi a carico della collettività, ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà.
La questione si complica quando entra in gioco la parte interna, quella che si trova all’interno di ciascun appartamento. La cornetta, lo schermo, il pulsante per aprire il portone: questi elementi sono di norma considerati pertinenza esclusiva del singolo proprietario. Se si rompe la cornetta di un appartamento, il costo non ricade sul condominio ma su chi abita quell’unità. La distinzione tra impianto comune e apparecchio privato è fondamentale per evitare conflitti, e in caso di dubbio conviene sempre far valutare la situazione da un tecnico prima di avviare qualsiasi procedura.
Sostituzione del citofono condominiale: spesa ordinaria o straordinaria?
Non è una questione di lana caprina: la classificazione della spesa determina le procedure da seguire e le maggioranze necessarie per approvarla. La regola generale è abbastanza chiara.
Se si tratta di una semplice riparazione o di una sostituzione di component usurate rientra nel concetto di manutenzione ordinaria.
Diverso è il caso della sostituzione completa, soprattutto quando si passa a un sistema tecnologicamente più avanzato come un videocitofono. Qui siamo nella manutenzione straordinaria, e lo conferma anche l’articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001, che include in questa categoria le opere necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici e per integrare i servizi tecnologici.
Come si approva in assemblea e quale maggioranza serve
Stabilito che si tratta di manutenzione straordinaria nella gestione del condominio, il passaggio obbligato è l’assemblea condominiale. L’amministratore deve convocarla inserendo all’ordine del giorno la proposta di sostituzione, indicando i preventivi raccolti e le caratteristiche del nuovo impianto.
Per l’approvazione è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi, vale a dire la metà del valore dell’edificio. Non è la maggioranza semplice dei presenti: occorre che i voti favorevoli raggiungano anche la soglia millesimale. È un requisito che in condomini molto frammentati può richiedere una partecipazione consistente, e non è raro che la prima convocazione vada deserta.
Dopo aver ottenua l’approvazione l’amministratore procede con l’organizzazione del Lavoro tenendo informati I condomini su costi e tempistiche.
Come vengono ripartite le spese tra i condomini
Il criterio base è quello dell’articolo 1123 del Codice Civile: le spese si ripartiscono in proporzione al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare. Chi ha una quota più alta paga di più, chi ne ha una più bassa paga meno. Il sistema è lineare e si applica salvo diversa disposizione del regolamento condominiale.
Il regolamento può prevedere criteri diversi, come la suddivisione in parti uguali tra chi effettivamente utilizza il citofono. Queste deroghe, però, devono essere approvate all’unanimità per essere valide: non è sufficiente una delibera a maggioranza per modificare i criteri di ripartizione stabiliti per contratto.
Affitto e citofono: chi paga tra inquilino e proprietario
Se l’appartamento è affittato ci sono delle regole precise: le spese di manutenzione ordinaria ricadono sull’inquilino mentre quelle straordinarie sul proprietario.
Se il guasto o il danneggiamento è stato causato da un uso improprio da parte dell’inquilino, le responsabilità si spostano dovendo lui stesso rispondere del danno.
Cosa fare se l’amministratore non agisce o l’assemblea blocca tutto
Non sempre le cose filano lisce. A volte il citofono è rotto da settimane e l’amministratore non dà seguito ai solleciti. In caso di urgenza comprovata, l’amministratore ha il potere di intervenire anche senza una delibera preventiva, ma è tenuto a riferirne all’assemblea nella prima occasione utile. Se non lo fa, i condomini possono inviare una comunicazione formale, anche tramite PEC, chiedendo conto dell’inerzia.
Se è l’assemblea a bloccare la sostituzione, un singolo condomino può in linea teorica procedere con un impianto separato e privato, a proprie spese. Deve però farlo nel rispetto del decoro architettonico e senza arrecare danni alle parti comuni. Non è una soluzione ideale, ma esiste e può diventare rilevante quando la gestione collettiva si inceppa.
Il consiglio pratico, in ogni caso, è non aspettare che il problema si aggravi. Un citofono fuori uso non è solo un fastidio: in certi contesti può incidere sulla sicurezza degli accessi e sulla ricezione di comunicazioni importanti. Meglio affrontare la questione per tempo, con i documenti in regola e le procedure corrette.
