Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
- tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
- le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Esempi pratici di applicazione dell’Art. 1117 del Codice Civile
L’articolo 1117 del Codice Civile individua quali beni e impianti si presumono di proprietà comune all’interno di un condominio. Si tratta di una norma fondamentale perché stabilisce quali parti dell’edificio appartengono a tutti i condomini e possono essere utilizzate collettivamente, salvo che un titolo di proprietà disponga diversamente.
Molte delle controversie condominiali nascono proprio dalla difficoltà di comprendere se un determinato bene sia privato oppure comune. Conoscere l’articolo 1117 è quindi essenziale per capire diritti, doveri e responsabilità dei singoli condomini.
La facciata è una parte comune?
Uno dei dubbi più frequenti riguarda la facciata dell’edificio. Molti proprietari ritengono che la porzione di facciata corrispondente al proprio appartamento sia di proprietà esclusiva.
In realtà la facciata rientra normalmente tra le parti comuni indicate dall’articolo 1117 del Codice Civile. Ciò significa che gli interventi di manutenzione, ripristino o rifacimento devono essere deliberati dal condominio e le relative spese vengono generalmente ripartite tra tutti i proprietari.
Per approfondire è possibile leggere Rifacimento della facciata del condominio, chi paga le spese.
Il tetto appartiene a tutti i condomini?
Il tetto svolge la funzione essenziale di proteggere l’intero edificio dagli agenti atmosferici. Per questo motivo viene normalmente considerato una parte comune del condominio.
Anche quando il sottotetto appartiene a un singolo proprietario, il tetto continua generalmente a mantenere la propria natura comune, salvo diversa previsione contenuta nei titoli di proprietà.
Su questo tema è utile consultare l’articolo Manutenzione del tetto condominiale, chi deve pagare.
Lastrico solare e terrazzo di copertura
Non sempre il lastrico solare coincide con una parte accessibile a tutti i condomini. Può infatti accadere che il lastrico sia assegnato in uso esclusivo a uno o più proprietari.
Anche in queste situazioni il lastrico continua spesso a svolgere una funzione di copertura dell’edificio e pertanto conserva rilevanza condominiale ai fini della manutenzione e della ripartizione delle spese.
Per approfondire è possibile leggere Impermeabilizzazione del terrazzo condominiale, chi è responsabile.
Le scale sono sempre parti comuni?
Le scale costituiscono uno degli esempi più tipici di bene comune. Esse consentono l’accesso alle singole unità immobiliari e sono normalmente utilizzate da tutti i residenti dell’edificio.
Di conseguenza le spese di manutenzione, pulizia e illuminazione vengono generalmente ripartite tra i condomini secondo i criteri previsti dalla legge.
Per comprendere meglio come vengono suddivise le spese può essere utile leggere Art. 1123 del Codice Civile – Ripartizione delle spese.
L’ascensore è un bene comune?
L’ascensore rientra espressamente tra gli impianti destinati all’uso comune previsti dall’articolo 1117 del Codice Civile.
La sua manutenzione, riparazione o sostituzione coinvolge normalmente tutti i condomini che ne traggono utilità, secondo i criteri di ripartizione previsti dalla normativa condominiale.
Per approfondire è possibile consultare Sostituzione dell’ascensore in condominio, quando è obbligatoria e Tempi di sostituzione dell’ascensore in condominio.
Il cortile condominiale può essere utilizzato da tutti?
Il cortile è generalmente una parte comune dell’edificio e può essere utilizzato da tutti i condomini nel rispetto dei diritti altrui.
Nessun condomino può appropriarsi stabilmente di una porzione del cortile o impedirne l’utilizzo agli altri partecipanti senza una specifica autorizzazione o un valido titolo giuridico.
Su questo tema è utile leggere Art. 1102 del Codice Civile – Uso della cosa comune.
I posti auto sono sempre di proprietà comune?
L’articolo 1117 include tra i beni comuni anche le aree destinate a parcheggio. Tuttavia occorre sempre verificare i titoli di proprietà e la documentazione catastale.
In alcuni casi i posti auto possono essere assegnati in uso esclusivo oppure costituire vere e proprie proprietà private.
Per approfondire è possibile consultare Posto auto condominiale occupato abusivamente, cosa dice la legge
Il sottotetto è sempre condominiale?
Molti conflitti riguardano il sottotetto. La sua natura giuridica dipende dalle caratteristiche strutturali e funzionali dell’immobile.
Se il sottotetto è destinato all’uso comune o svolge una funzione di isolamento e protezione dell’edificio, può essere considerato parte comune. Se invece risulta destinato esclusivamente al servizio di una singola unità immobiliare, può appartenere al proprietario di tale unità.
La qualificazione delle parti comuni è strettamente collegata ai principi contenuti nell’Art. 1118 del Codice Civile – Diritti dei partecipanti sulle parti comuni.
Impianti centralizzati e reti comuni
Tra i beni comuni rientrano anche gli impianti centralizzati per acqua, energia elettrica, riscaldamento, gas, condizionamento e trasmissione dati.
La natura comune dell’impianto permane fino al punto di diramazione verso le singole proprietà private. Da quel momento in avanti l’impianto diventa generalmente di competenza del singolo proprietario.
Può essere utile approfondire anche il tema delle responsabilità dell’amministratore leggendo Art. 1130 del Codice Civile – Attribuzioni dell’amministratore.
Quando una parte dell’edificio non è comune?
L’articolo 1117 prevede una presunzione di comunione. Ciò significa che una determinata parte dell’edificio viene considerata comune salvo che esista un titolo che dimostri il contrario.
Un atto di acquisto, un regolamento contrattuale o altra documentazione idonea possono infatti attribuire la proprietà esclusiva di determinati beni a uno o più condomini.
Per comprendere meglio i diritti dei singoli condomini può essere utile consultare Art. 1118 del Codice Civile – Diritti dei partecipanti sulle parti comuni.
Domande frequenti
La facciata è sempre condominiale?
Generalmente sì. La facciata è espressamente indicata dall’articolo 1117 tra le parti comuni dell’edificio, salvo diversa previsione contenuta nei titoli di proprietà.
Il tetto può appartenere a un solo condomino?
Normalmente no, perché svolge una funzione di copertura a favore dell’intero edificio. Tuttavia occorre sempre verificare i titoli di proprietà.
Il cortile può essere utilizzato in modo esclusivo da un condomino?
No, salvo specifici diritti riconosciuti dai titoli. Il cortile è normalmente destinato all’utilizzo comune.
Gli impianti centralizzati sono beni comuni?
Sì. Gli impianti destinati al servizio dell’intero edificio sono generalmente di proprietà comune fino al punto di diramazione verso le singole unità immobiliari.
Come si stabilisce se un bene è comune o privato?
Si parte dalla presunzione prevista dall’articolo 1117 del Codice Civile. Se però esiste un titolo che attribuisce la proprietà esclusiva a uno o più soggetti, prevale quanto stabilito da tale documento.
