Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomìni di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Esempi pratici di applicazione dell’Art. 1117-bis del Codice Civile
L’articolo 1117-bis del Codice Civile estende le norme sul condominio anche a situazioni più complesse rispetto al classico edificio con più appartamenti. La disposizione stabilisce infatti che le regole condominiali si applicano, quando compatibili, ogni volta che più edifici, più condomìni o più unità immobiliari condividono beni, impianti o servizi comuni.
Si tratta della norma che costituisce il principale riferimento per i cosiddetti supercondomini, ossia complessi immobiliari composti da più edifici autonomi ma collegati dalla presenza di parti comuni utilizzate da tutti i proprietari.
Il caso del supercondominio
Uno degli esempi più frequenti riguarda i complessi residenziali composti da più palazzine indipendenti che condividono alcune infrastrutture comuni.
Può trattarsi di viali di accesso, cancelli automatici, aree verdi, parcheggi, impianti di illuminazione, reti fognarie o sistemi di videosorveglianza utilizzati da tutti gli edifici del complesso.
In queste situazioni le norme sul condominio si applicano anche alla gestione delle parti comuni condivise dai diversi edifici.
Per comprendere meglio quali beni possono essere considerati comuni è utile leggere Art. 1117 del Codice Civile – Parti comuni dell’edificio.
Più edifici con un unico cancello di accesso
Immaginiamo un complesso composto da tre edifici distinti che condividono un unico cancello carrabile e pedonale.
Anche se ogni edificio possiede una propria amministrazione e una propria contabilità, il cancello costituisce una parte comune utilizzata da tutti i proprietari del complesso.
Le spese di manutenzione, riparazione e sostituzione dovranno quindi essere sostenute da tutti i soggetti che ne traggono utilità.
La ripartizione delle spese è disciplinata dai principi contenuti nell’Art. 1123 del Codice Civile – Ripartizione delle spese.
Parcheggi comuni a più condomìni
In molti complessi immobiliari esistono aree destinate a parcheggio che servono più edifici contemporaneamente.
Anche se gli edifici sono formalmente distinti, l’area parcheggio può essere considerata una parte comune del supercondominio e pertanto soggetta alle regole previste dal Codice Civile.
Le decisioni sulla manutenzione, sulla regolamentazione della sosta e sugli eventuali interventi di miglioramento devono tenere conto degli interessi di tutti i proprietari coinvolti.
Può essere utile approfondire anche il tema delle parti comuni dell’edificio.
Giardini e aree verdi condivise
Molti complessi residenziali moderni sono dotati di giardini, parchi, percorsi pedonali e spazi verdi comuni utilizzati dai residenti di più edifici.
In questi casi le norme sul condominio si applicano anche alla gestione di tali aree, comprese le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.
La presenza di più edifici non elimina infatti la natura comune del bene quando esso è destinato al servizio collettivo dell’intero complesso.
Per comprendere come può essere utilizzata una parte comune è possibile consultare Art. 1102 del Codice Civile – Uso della cosa comune.
Impianti centralizzati al servizio di più edifici
Può accadere che più condomìni condividano un impianto di riscaldamento, una centrale termica, un impianto fotovoltaico, una rete idrica o un sistema di videosorveglianza.
Anche in questi casi trova applicazione l’articolo 1117-bis, poiché l’impianto è destinato al servizio di più edifici distinti.
La gestione dell’impianto e la ripartizione delle relative spese devono quindi essere effettuate tenendo conto della particolare struttura del supercondominio.
Per approfondire le competenze dell’amministratore nella gestione degli impianti comuni è utile leggere Art. 1130 del Codice Civile – Attribuzioni dell’amministratore.
Più condomìni con un’unica strada privata
Una situazione molto comune riguarda i residence o i villaggi residenziali che utilizzano una strada privata interna per accedere alle varie abitazioni e palazzine.
La strada svolge una funzione comune per tutti gli edifici e pertanto la sua manutenzione deve essere sostenuta dai proprietari che ne usufruiscono.
L’articolo 1117-bis consente di applicare le regole condominiali anche a queste realtà particolarmente articolate.
La gestione delle spese relative ai beni comuni è collegata all’Art. 1123 del Codice Civile – Ripartizione delle spese.
Assemblee e decisioni nel supercondominio
Quando esistono beni comuni a più edifici, possono essere necessarie assemblee dedicate esclusivamente alla gestione delle parti condivise.
Le decisioni riguardanti il cancello comune, il giardino condiviso, la strada privata o altri beni comuni devono infatti coinvolgere tutti i proprietari interessati.
Ciò comporta spesso una struttura organizzativa più complessa rispetto a quella di un normale condominio.
Per approfondire il funzionamento delle assemblee è possibile leggere Art. 1136 del Codice Civile – Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni.
Quando non si applica l’articolo 1117-bis
Non ogni vicinanza tra edifici determina automaticamente l’esistenza di un supercondominio.
Per applicare l’articolo 1117-bis è necessario che esistano effettivamente beni, servizi o impianti comuni destinati all’utilizzo collettivo da parte di più edifici o più condomìni.
Se manca questo collegamento funzionale, ciascun edificio continua ad essere gestito autonomamente senza l’applicazione delle regole del supercondominio.
Può essere utile approfondire anche il tema dei diritti dei partecipanti sulle parti comuni.
Domande frequenti
Che cos’è un supercondominio?
È un complesso composto da più edifici o più condomìni che condividono beni, impianti o servizi comuni destinati all’utilizzo collettivo.
Il supercondominio ha un proprio amministratore?
Può averlo. La gestione delle parti comuni condivise può richiedere una specifica organizzazione amministrativa distinta da quella dei singoli edifici.
Le spese del cancello comune devono essere pagate da tutti?
Sì, generalmente da tutti i proprietari che traggono utilità dal bene comune.
Più palazzine con un giardino comune formano un supercondominio?
Nella maggior parte dei casi sì, se il giardino è destinato all’uso comune dei residenti dei diversi edifici.
Qual è lo scopo dell’articolo 1117-bis?
Consentire l’applicazione delle norme condominiali anche alle realtà immobiliari più complesse, caratterizzate dalla presenza di più edifici che condividono beni e servizi comuni.
