Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
La convocazione dell’assemblea deve indicare, a pena di nullità, le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.
La deliberazione deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Esempi pratici di applicazione dell’Art. 1117-ter del Codice Civile
L’articolo 1117-ter del Codice Civile disciplina la possibilità di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni del condominio. Si tratta di una norma introdotta dalla riforma del condominio che consente ai condomini di adattare alcuni spazi comuni alle nuove esigenze dell’edificio, purché siano rispettate precise condizioni e maggioranze particolarmente elevate.
La legge richiede infatti il voto favorevole di almeno quattro quinti dei partecipanti al condominio e quattro quinti del valore dell’edificio, una delle maggioranze più elevate previste dalla normativa condominiale.
Trasformare la portineria in un appartamento
Uno dei casi più frequenti riguarda i condomìni che non utilizzano più il servizio di portineria.
In queste situazioni può emergere l’interesse dei condomini a trasformare l’ex alloggio del portiere in un appartamento da affittare o da vendere per creare nuove entrate a favore del condominio.
Si tratta di una vera e propria modifica della destinazione d’uso di una parte comune e pertanto trova applicazione l’articolo 1117-ter del Codice Civile.
Per comprendere quali beni possono essere considerati comuni è utile leggere Art. 1117 del Codice Civile – Parti comuni dell’edificio.
Convertire una lavanderia comune in locale deposito
Alcuni edifici dispongono ancora di locali originariamente destinati a lavanderia condominiale ma ormai inutilizzati da anni.
L’assemblea potrebbe decidere di trasformare tali spazi in depositi per biciclette, magazzini o locali tecnici destinati al servizio dell’edificio.
Anche in questo caso si tratta di una modifica della destinazione d’uso della parte comune e pertanto è necessario rispettare la procedura prevista dall’articolo 1117-ter.
Il diritto dei condomini sulle parti comuni è disciplinato anche dall’Art. 1118 del Codice Civile – Diritti dei partecipanti sulle parti comuni.
Trasformare il cortile in parcheggio
Un altro esempio molto frequente riguarda la trasformazione di una porzione del cortile comune in area destinata alla sosta delle automobili.
La decisione può essere giustificata dalla crescente necessità di posti auto all’interno del condominio, ma comporta una modifica sostanziale della funzione originaria della parte comune.
Per questo motivo è necessario il rispetto delle maggioranze rafforzate previste dalla legge.
Per approfondire il tema delle aree comuni può essere utile consultare Art. 1102 del Codice Civile – Uso della cosa comune.
Realizzare un’area giochi nel giardino condominiale
In alcuni condomìni i proprietari possono decidere di destinare una parte del giardino comune alla realizzazione di un’area giochi per bambini.
La modifica può rispondere a un interesse collettivo dei condomini, ma deve essere valutata attentamente per verificare se comporta una reale trasformazione della destinazione originaria dello spazio.
L’assemblea dovrà quindi valutare sia l’utilità dell’intervento sia il rispetto dei diritti degli altri condomini.
Le modalità di utilizzo delle parti comuni sono disciplinate anche dall’Art. 1102 del Codice Civile – Uso della cosa comune.
Trasformare un locale comune in palestra condominiale
Sempre più condomìni valutano la possibilità di destinare alcuni spazi inutilizzati alla realizzazione di servizi comuni come palestre, sale riunioni o aree coworking.
Queste scelte possono aumentare il valore dell’immobile e migliorare i servizi disponibili per i residenti, ma comportano una modifica della funzione originaria dei locali interessati.
Per questo motivo è necessario seguire la procedura prevista dall’articolo 1117-ter.
Le decisioni relative alle parti comuni devono essere adottate nel rispetto delle regole previste per l’assemblea, come illustrato nell’Art. 1136 del Codice Civile – Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni.
Quando la modifica non è consentita
L’articolo 1117-ter stabilisce espressamente alcuni limiti che non possono essere superati.
Sono vietate tutte le modificazioni che possono compromettere la stabilità dell’edificio, mettere a rischio la sicurezza dei residenti oppure alterare il decoro architettonico del fabbricato.
Anche il consenso della maggioranza non è sufficiente per autorizzare interventi che violano tali principi fondamentali.
Sul tema del decoro architettonico può essere utile consultare Art. 1120 del Codice Civile – Innovazioni.
La convocazione deve essere dettagliata
La legge richiede che la convocazione dell’assemblea indichi con precisione quali parti comuni saranno interessate dalla modifica e quale sarà la nuova destinazione d’uso.
La mancanza di queste informazioni può comportare la nullità della delibera.
Lo scopo della norma è consentire a tutti i condomini di comprendere preventivamente l’intervento proposto e di esprimere un voto consapevole.
Per approfondire il tema delle deliberazioni assembleari è possibile leggere Art. 1137 del Codice Civile – Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea.
Differenza tra modificazione della destinazione d’uso e innovazione
Molti condomini tendono a confondere le innovazioni con le modificazioni della destinazione d’uso.
L’innovazione riguarda generalmente la realizzazione di nuove opere o il miglioramento di quelle esistenti, mentre la modificazione della destinazione d’uso comporta un cambiamento della funzione originaria della parte comune.
Le due fattispecie sono simili ma seguono regole differenti e richiedono valutazioni specifiche.
Per comprendere meglio la differenza è utile leggere Art. 1120 del Codice Civile – Innovazioni.
La volontà della maggioranza non basta sempre
Anche quando la maggioranza dei condomini è favorevole a una modifica della destinazione d’uso, la decisione deve rispettare i limiti imposti dalla legge.
La tutela della sicurezza, della stabilità dell’edificio e del decoro architettonico prevale infatti sugli interessi della maggioranza.
Per questo motivo alcune modifiche possono essere contestate anche dopo l’approvazione assembleare.
Può essere utile approfondire anche il tema del Regolamento di condominio previsto dall’Art. 1138 del Codice Civile.
Domande frequenti
Cos’è una modificazione della destinazione d’uso?
È il cambiamento della funzione originaria di una parte comune del condominio, come la trasformazione di una portineria in appartamento o di un cortile in parcheggio.
Quale maggioranza serve per approvare la modifica?
La legge richiede il voto favorevole di quattro quinti dei partecipanti al condominio e quattro quinti del valore dell’edificio.
Si può trasformare la portineria in un appartamento?
Sì, purché siano rispettate le maggioranze previste dall’articolo 1117-ter e non vengano violati altri vincoli normativi.
Quando una modifica è vietata?
Quando può compromettere la stabilità, la sicurezza dell’edificio oppure alterarne il decoro architettonico.
Qual è la differenza tra innovazione e cambio di destinazione d’uso?
L’innovazione riguarda la realizzazione o il miglioramento di opere comuni, mentre la modifica della destinazione d’uso comporta un cambiamento della funzione della parte comune.
