Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari o impianti destinati a servire una parte soltanto dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Esempi pratici di applicazione dell’Art. 1123 del Codice Civile
L’articolo 1123 del Codice Civile stabilisce che le spese condominiali devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà, salvo i casi in cui la legge preveda criteri differenti oppure il bene o il servizio sia destinato a servire soltanto alcuni condomini.
Rifacimento della facciata condominiale
L’assemblea approva lavori di rifacimento della facciata per un importo di 100.000 euro.
Poiché la facciata è una parte comune dell’edificio, la spesa viene normalmente suddivisa tra tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà. In questi casi trova applicazione il criterio generale previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile.
Sostituzione dell’ascensore
Un ascensore ormai obsoleto deve essere sostituito integralmente.
In questo caso non si applica esclusivamente l’articolo 1123, ma anche l’articolo 1124 del Codice Civile, che prevede una ripartizione particolare delle spese tra millesimi e altezza del piano. Chi abita ai piani superiori, infatti, contribuisce in misura maggiore rispetto a chi vive ai piani più bassi.
Per approfondire l’argomento è possibile consultare l’articolo: Sostituzione ascensore in condominio: quando è obbligatoria
Due scale separate nello stesso edificio
Un condominio è composto da due corpi scala indipendenti.
Le spese relative alla pulizia, all’illuminazione e alla manutenzione della Scala A devono essere sostenute esclusivamente dai condomini che la utilizzano. I proprietari serviti dalla Scala B non possono essere chiamati a contribuire.
Si tratta di un classico esempio di “condominio parziale”, espressamente previsto dal terzo comma dell’articolo 1123.
Lastrico solare ad uso esclusivo
Il proprietario dell’attico utilizza in via esclusiva il lastrico solare, ma dal terrazzo dipende la copertura degli appartamenti sottostanti.
Quando si rendono necessari lavori di manutenzione straordinaria o impermeabilizzazione, la ripartizione delle spese segue le regole dell’articolo 1126 del Codice Civile.
Per approfondire: Impermeabilizzazione del terrazzo condominiale: chi è responsabile
Il negozio al piano terra paga l’ascensore?
È una delle domande più frequenti.
In linea generale il proprietario di un negozio o di un locale commerciale inserito nel condominio è tenuto a partecipare alle spese dell’ascensore, salvo diversa previsione contenuta nei titoli di proprietà o nel regolamento contrattuale.
La giurisprudenza ritiene infatti sufficiente la cosiddetta utilità potenziale dell’impianto.
Morosità e mancato pagamento delle quote
Le spese approvate dall’assemblea devono essere versate dai condomini nei termini stabiliti.
Il condomino che non paga può essere destinatario di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo e, nei casi più gravi, subire azioni esecutive per il recupero del credito.
Approfondimento: Cosa rischia chi non paga le spese condominiali
Controllo della contabilità condominiale
Ogni condomino ha il diritto di verificare come vengono utilizzate le somme versate e di accedere alla documentazione contabile conservata dall’amministratore.
Questo diritto rappresenta uno degli strumenti più importanti per garantire la trasparenza nella gestione del condominio.
Per approfondire: Ogni condomino può accedere ai libri contabili
