Installazione videocitofono in condominio: quando serve l’assemblea

Prima o poi succede in quasi tutti i condomini: qualcuno propone di sostituire il vecchio citofono con un videocitofono. La reazione in assemblea è spesso prevedibile: chi è favorevole per ragioni di sicurezza, chi storce il naso per i costi, chi solleva dubbi sulla privacy.

Ma al di là delle opinioni personali, c’è una domanda concreta che l’installazione del videocitofono in condominio porta inevitabilmente con sé: serve davvero il voto dell’assemblea? E se sì, con quale maggioranza? La risposta dipende da come viene classificato l’intervento, e non è sempre scontata.

Innovazione o manutenzione straordinaria: la distinzione che cambia tutto

Quando si parla di lavori sulle parti comuni, il Codice civile distingue tra due categorie con conseguenze molto diverse sul piano delle maggioranze richieste. Da un lato c’è la manutenzione straordinaria, che riguarda la sostituzione o il ripristino di qualcosa che già esiste, anche con materiali o tecnologie più moderni, purché la funzione originale rimanga invariata. Dall’altro c’è l’innovazione, che invece introduce qualcosa di nuovo o modifica in modo sostanziale la destinazione d’uso di una parte comune.

La differenza non è accademica. Per la manutenzione straordinaria basta la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

Per le innovazioni serve una maggioranza qualificata: sempre la maggioranza dei presenti, ma che arrivi ad almeno i due terzi del valore millesimale dell’edificio, circa 667 millesimi.

Il videocitofono è un’innovazione? La risposta del Tribunale di Torino

La questione ha trovato una risposta precisa nella sentenza n. 3247 del 3 giugno 2024 del Tribunale di Torino. I giudici hanno stabilito che la sostituzione di un impianto citofono tradizionale con uno videocitofono non costituisce un’innovazione, ma rientra nella manutenzione straordinaria. Il ragionamento è lineare: il videocitofono svolge esattamente la stessa funzione del citofono, ovvero identificare chi suona, comunicare con il visitatore e aprire il portone. L’aggiunta della telecamera migliora il servizio, non ne cambia la natura. La destinazione d’uso rimane identica.

I giudici hanno anche affrontato un argomento ricorrente nelle assemblee: il fatto che la nuova pulsantiera fosse unica e posizionata all’esterno, anziché divisa per singole scale. Anche questo cambiamento, secondo il Tribunale, non trasforma l’intervento in un’innovazione. È una scelta di localizzazione, non un’alterazione della funzione.

Quando serve l’assemblea e quale maggioranza occorre

Detto questo, l’assemblea serve comunque. L’installazione di un impianto videocitofonico condiviso riguarda le parti comuni, quindi non è qualcosa che un singolo condomino può decidere per tutti. La buona notizia è che, classificato l’intervento come manutenzione straordinaria, la soglia da raggiungere è quella più bassa: maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi. Niente unanimità, niente quorum quasi impossibile da ottenere.

I casi in cui la maggioranza richiesta sale

Esistono situazioni in cui le cose si complicano. Se il regolamento contrattuale del condominio contiene divieti espliciti riguardo alla modifica degli impianti nelle parti comuni, per superarli non basta la maggioranza ordinaria: serve l’unanimità.

Diverso ancora è il caso in cui l’impianto videocitofonico non sostituisce nulla di esistente, ma viene installato ex novo in un edificio che ne era del tutto privo. In quel caso si tratta a tutti gli effetti di un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 del Codice civile, e la maggioranza richiesta sale ai due terzi del valore millesimale.

Privacy e regole da rispettare prima dell’installazione

Prima ancora di convocare l’assemblea, è utile fare i compiti a casa sul fronte della privacy. Il videocitofono, in quanto dispositivo dotato di telecamera, rientra nell’ambito applicativo del GDPR (Regolamento UE 2016/679) e della normativa italiana sulla protezione dei dati personali.

L’inquadratura deve limitarsi all’area dell’ingresso, senza riprendere spazi che non siano strettamente pertinenti all’accesso. Se il dispositivo registra e conserva le immagini, i dati vanno custoditi solo per il tempo necessario e protetti da accessi non autorizzati. Va esposto un cartello informativo che segnali la presenza di videosorveglianza, con i dati del titolare del trattamento e le finalità.

Il condomino che non vuole il videocitofono: può tirarsi fuori?

La risposta è sì, in certi casi. Se l’installazione viene considerata innovazione voluttuaria o gravosa ai sensi dell’art. 1121 del Codice civile, il singolo condomino può essere esonerato dalla spesa, rinunciando però all’utilizzo dell’impianto. La porta resta aperta: potrà aderire in un secondo momento, pagando la quota di sua competenza.

In alternativa, è possibile procedere con il distacco fisico dall’impianto comune, soluzione più netta e difficilmente contestabile.

Chi paga e come si dividono le spese

Per un impianto condominiale condiviso, le spese si ripartiscono tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, secondo quanto stabilisce l’art. 1123 del Codice civile. Il costo non può essere diviso in parti uguali ma come stabilito in base a millesimi e frequenza d’uso.

Chi vuole proporre l’installazione del videocitofono in condominio farebbe bene a prepararsi prima della riunione. Leggere il regolamento condominiale per escludere eventuali divieti, raccogliere due o tre preventivi così da presentare numeri concreti, e verificare se esistono contributi o detrazioni applicabili. Arrivare in assemblea con le idee chiare è già metà del lavoro.