Come vanno gestite in contabilità le spese legali del condominio per il recupero crediti

La gestione delle spese legali condominio e recupero crediti continua a essere uno degli aspetti più delicati per amministratori e revisori condominiali, soprattutto quando si avviano azioni contro i proprietari morosi e occorre stabilire come registrare correttamente i costi sostenuti dal condominio. A fare chiarezza sul tema è un approfondimento del revisore condominiale Francesco Schena, che richiama anche alcuni importanti orientamenti della giurisprudenza e ricorda come, in assenza di un titolo esecutivo, le spese legali non possano essere considerate automaticamente a carico del condomino moroso.

La questione non è soltanto tecnica. Una gestione errata di queste voci può infatti generare contestazioni, impugnazioni delle delibere assembleari e problemi nella redazione del rendiconto, con conseguenze che possono protrarsi per anni.

Recupero delle morosità e spese legali: cosa succede nella fase iniziale

Quando un condomino non versa quanto dovuto, l’amministratore è tenuto ad attivarsi per il recupero delle somme entro i termini previsti dalla normativa. Prima di arrivare alle aule di tribunale, però, esiste una fase preliminare che normalmente passa attraverso solleciti formali e costituzioni in mora predisposti dal legale incaricato.

In questa situazione le spese sostenute dal condominio per l’attività dell’avvocato restano inizialmente a carico dell’intera collettività condominiale, compreso lo stesso proprietario moroso. Si tratta infatti di costi sostenuti nell’interesse generale del condominio e che, almeno in questa fase, non possono essere imputati unilateralmente a un singolo soggetto.

Secondo quanto evidenziato nell’analisi, soltanto un successivo riconoscimento del debito da parte del moroso potrebbe consentire il recupero di tali somme. Diversamente, il semplice fatto che il condomino sia in ritardo con i pagamenti non autorizza l’amministratore o l’assemblea a registrare quelle spese come una voce personale a suo carico.

Si tratta di un principio che spesso genera equivoci nella pratica quotidiana, soprattutto nei condomìni dove la presenza di morosità croniche spinge alcuni proprietari a chiedere che tutte le spese legali vengano immediatamente attribuite al debitore.

Decreto ingiuntivo e ripartizione dei costi

Lo scenario cambia quando l’amministratore decide di procedere con un ricorso per decreto ingiuntivo e conferisce formalmente l’incarico a un avvocato.

In questo caso viene richiesto un preventivo specifico e il relativo costo viene sostenuto dal condominio, ma con una differenza sostanziale rispetto alla fase precedente. Il condomino moroso, essendo diventato controparte nel procedimento giudiziario, non partecipa alla ripartizione di tali spese, che vengono quindi distribuite tra tutti gli altri proprietari.

Le somme pagate al professionista devono essere correttamente registrate nella contabilità dell’esercizio in cui l’incarico viene conferito, indipendentemente dal momento in cui il pagamento materiale avverrà.

Successivamente sarà il giudice a stabilire, nel decreto ingiuntivo, l’importo delle spese di lite riconosciute. Non sempre, però, la cifra liquidata coincide con quella effettivamente concordata tra il condominio e il proprio difensore, ed è proprio qui che possono emergere differenze contabili rilevanti.

Spese legali condominio e recupero crediti dopo il titolo esecutivo

La gestione delle spese legali condominio e recupero crediti cambia in modo significativo nel momento in cui il decreto ingiuntivo diventa esecutivo.

Se il provvedimento viene emesso con formula esecutiva, oppure diventa esecutivo successivamente per mancata opposizione o dopo la definizione del giudizio, l’amministratore può registrare contabilmente il credito riconosciuto dal giudice nei confronti del condomino moroso.

Da quel momento l’importo liquidato assume una natura diversa rispetto alle precedenti spese sostenute dal condominio. Esiste infatti un titolo giudiziario che legittima l’attribuzione di quelle somme al debitore, consentendo di inserirle come credito specifico nei suoi confronti.

L’eventuale pagamento da parte del moroso o l’incasso derivante da procedure esecutive dovrà poi essere registrato come entrata nella contabilità condominiale, completando così il percorso amministrativo e contabile dell’intera operazione.

Quando il giudice liquida importi diversi da quelli sostenuti

Uno degli aspetti più interessanti riguarda i casi in cui il giudice riconosce somme differenti rispetto a quelle effettivamente corrisposte all’avvocato del condominio.

Può accadere che le spese liquidate siano inferiori a quelle sostenute. In una situazione di questo tipo, la differenza negativa rimane definitivamente a carico della compagine condominiale che ha anticipato i costi della procedura.

L’ipotesi opposta non è rara. Se il tribunale liquida importi superiori rispetto a quelli pattuiti con il difensore, la differenza positiva rappresenta un beneficio economico per il condominio, salvo particolari situazioni nelle quali il giudice disponga che le somme siano versate direttamente al legale dichiaratosi anticipatario.

Si tratta di circostanze che richiedono particolare attenzione nella predisposizione del rendiconto, perché incidono direttamente sull’equilibrio dei conti e sulla corretta rappresentazione delle partite creditorie.

Perché le spese non possono essere attribuite subito al moroso

A ribadire il principio è intervenuta anche la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 24804 del 12 agosto 2022.

Secondo i giudici, una delibera assembleare che attribuisca integralmente a un condomino le spese legali sostenute dal condominio in una procedura avviata contro di lui, senza che esista una decisione giudiziaria che ne accerti la soccombenza, è affetta da nullità.

La Cassazione ha inoltre chiarito che l’assemblea non può sostituirsi al giudice nell’accertare responsabilità individuali. L’articolo 1135 del Codice Civile non attribuisce infatti ai condomini il potere di decidere autonomamente che una determinata spesa debba gravare su un singolo proprietario in assenza di un provvedimento giudiziario che lo stabilisca.

Per amministratori e condomìni il messaggio è piuttosto chiaro: fino a quando non esiste un titolo esecutivo, le spese legali devono essere gestite secondo le regole della contabilità condominiale e non possono essere trasformate, con una semplice delibera, in un debito personale del moroso. Una distinzione che può sembrare formale, ma che nella pratica fa spesso la differenza tra un rendiconto corretto e una delibera destinata a essere contestata.