Poche cose generano più discussioni in condominio della ripartizione delle spese. Chi deve pagare il rifacimento del tetto? Le scale le paga anche chi abita al piano terra? E il lastrico solare di uso esclusivo, come si divide? Le spese condominiali sono al centro di buona parte dei conflitti tra vicini, eppure la legge su questo punto è abbastanza chiara. Il problema è che in pochi la conoscono davvero.
Cerchiamo di mettere ordine, partendo dalle basi e arrivando ai casi più specifici.
Cosa sono le spese condominiali e chi è obbligato a pagarle
Nelle spese di gestione del condominio rientranotutti i costi necessari a far funzionare e mantenere le parti comuni dell’edificio. Dalla pulizia delle scale alla luce dell’androne, passando per ascensore, amministratore e riscaldamento centralizzato. Sono le cosiddette spese ordinarie, quelle che il condominio sostiene durante l’anno con una certa continuità.
Diverso il capitolo delle spese straordinarie che si occupano di lavori e interventi non programmati o comunque eccezionali: una ristrutturazione, il rifacimento di un impianto, una riparazione urgente. In questi casi serve quasi sempre una decisione dell’assemblea condominiale.
Un punto fermo, spesso dimenticato: l’obbligo di contribuire alle spese comuni vale per tutti i proprietari, indipendentemente dal fatto che abitino nell’appartamento o meno. Chi affitta il suo immobile e chi lo tiene vuoto paga esattamente come chi ci vive. La destinazione d’uso dell’unità immobiliare non cambia nulla.
Il criterio principale: i millesimi di proprietà
Il riferimento normativo di base è l’articolo 1123 del Codice Civile. Le spese comuni vengono infatti ripartite in base ai millesimi, cioè alla quota di proprietà attribuita a ciascun appartamento.
Cosa significa? Un attico o un appartamento di grandi dimensioni sosterranno una quota più alta rispetto a un piccolo monolocale al piano terra.
A stabilire il peso di ogni immobile sono le tabelle millesimali, documenti tecnici presenti nella documentazione condominiale. I valori non vengono assegnati “a occhio”, ma calcolati considerando superficie, esposizione, altezza dei locali e altre caratteristiche dell’unità abitativa.
Il criterio riguarda le spese per manutenzione e gestione delle parti comuni, dai lavori straordinari ai servizi condivisi, fino agli interventi approvati dall’assemblea.
Quando i millesimi non bastano: uso e utilità come criteri alternativi
La proporzionalità millesimale è la regola generale, ma non è l’unica. Il Codice Civile prevede due eccezioni importanti.
La prima riguarda i beni e servizi che non servono tutti i condomini allo stesso modo. Se un impianto o una struttura viene utilizzata in misura diversa dai vari proprietari, la spesa si divide in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Non si guarda al valore dell’appartamento, ma a quanto quello specifico servizio incide sulla quotidianità di ciascun condomino.
La seconda eccezione riguarda gli edifici con parti destinate a servire solo alcuni condomini. Se un cortile, una scala o un impianto serve solo una porzione del condominio, le spese relative ricadono esclusivamente su quel gruppo di proprietari. Chi non ne trae alcuna utilità non è tenuto a contribuire.
Spese condominiali di scale e ascensori: il doppio criterio
Le scale e gli ascensori hanno una disciplina specifica, contenuta nell’articolo 1124 del Codice Civile, che è anche uno dei testi più riformati nell’ultima revisione della normativa condominiale.
La particolarità di questi elementi è che la spesa si divide secondo due parametri contemporaneamente. Metà viene ripartita in base al valore millesimale delle unità immobiliari. L’altra metà si divide in proporzione al piano: chi abita più in alto usa l’ascensore e le scale più degli altri, quindi contribuisce di più per questa quota.
Questo spiega perché chi vive all’ultimo piano paga tendenzialmente di più per la manutenzione dell’ascensore rispetto a chi sta al primo. Non è una scelta arbitraria: è la legge che applica un principio di proporzionalità rispetto all’effettivo utilizzo.
Cantine, soffitte, locali a tetto e lastrici solari di proprietà privata vengono equiparati ai piani ai fini del calcolo di questa quota.
Solai, soffitti e volte: chi sta sopra e chi sta sotto
Per i solai che separano due appartamenti sovrapposti, la logica cambia ancora. L’articolo 1125 del Codice Civile stabilisce che le spese di manutenzione si dividono in parti uguali tra il proprietario del piano di sopra e quello del piano di sotto.
Però c’è una distinzione interna importante: i costi della pavimentazione sono a carico del condomino del piano superiore, mentre l’intonaco, la tinta e il soffitto spettano a quello del piano inferiore. Una suddivisione che segue una logica abbastanza intuitiva: ognuno paga per la parte che guarda dal proprio appartamento.
Il lastrico solare: uso esclusivo o comune, le regole cambiano
Il lastrico solare è uno dei casi che genera più dubbi. Quando è di uso comune, le spese si dividono tra tutti i condomini secondo i criteri generali dell’articolo 1123.
Quando il lastrico solare è ad uso esclusivo, le spese non vengono divise come quelle ordinarie del condominio. A stabilire le quote è l’articolo 1126 del Codice Civile, che prevede una ripartizione precisa dei costi per riparazioni o rifacimenti.
Chi utilizza in esclusiva il lastrico paga un terzo della spesa. Gli altri due terzi restano invece a carico di tutti i condomini dello stabile, in base ai millesimi di proprietà.
Il principio è quello ormai consolidato dalla normativa: il lastrico rappresenta un vantaggio per chi ne ha l’uso diretto, ma continua a svolgere una funzione essenziale per l’intero edificio, perché copre e protegge le unità immobiliari sottostanti.
Si possono cambiare questi criteri?
Sì, ma non è semplice. L’articolo 1123 prevede espressamente la possibilità di adottare criteri diversi “salvo diversa convenzione”. In pratica, i condomini possono accordarsi per ripartire le spese in modo differente rispetto a quanto stabilito dalla legge.
Il punto critico è che serve l’unanimità. Non una maggioranza qualificata, non i due terzi: tutti i proprietari devono essere d’accordo. Se anche uno solo si oppone, i criteri legali rimangono in vigore.
Questo vale sia che il regolamento condominiale sia di tipo contrattuale, cioè approvato all’unanimità, sia che sia assembleare. La modifica dei criteri di riparto è una di quelle decisioni che non ammette scorciatoie maggioritarie.
