Multe ai condòmini, il Tribunale di Messina annulla la delibera dell’assemblea

Le multe ai condòmini non possono essere introdotte liberamente dall’assemblea condominiale e non possono colpire comportamenti generici o semplicemente ritenuti poco rispettosi della convivenza. È questo il principio affermato dal Tribunale di Messina con la sentenza n. 940/2026, una decisione destinata a incidere sulla gestione di molte controversie condominiali e che richiama amministratori e condomini al rispetto dei limiti fissati dalla legge.

La vicenda nasce dalla decisione di un’assemblea di introdurre un sistema di sanzioni economiche nei confronti dei condomini ritenuti responsabili della violazione di generiche norme comportamentali e regolamentari. La delibera, tuttavia, è stata impugnata e il giudice messinese ne ha dichiarato la nullità, ritenendo che mancasse il presupposto fondamentale richiesto dall’ordinamento: una chiara previsione contenuta nel regolamento di condominio.

Il potere sanzionatorio non nasce dalla volontà dell’assemblea

La decisione richiama direttamente l’articolo 70 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, norma modificata dalla riforma del condominio introdotta dalla legge n. 220 del 2012.

La disposizione prevede che per le infrazioni al regolamento condominiale possa essere stabilita una sanzione fino a 200 euro, elevabile fino a 800 euro in caso di recidiva. La somma versata dal condomino deve essere destinata al fondo utilizzato per le spese ordinarie del condominio, mentre l’irrogazione della sanzione spetta all’assemblea con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo comma, del Codice civile.

Il punto evidenziato dal Tribunale di Messina è però un altro. L’assemblea può applicare una sanzione soltanto se il regolamento contiene già una specifica clausola che la prevede e se la violazione contestata riguarda una disposizione regolamentare chiaramente individuata. Non è quindi possibile approvare una delibera che introduca autonomamente nuove multe o che attribuisca all’assemblea un generico potere punitivo.

Non bastano le generiche regole di buona convivenza

Molto spesso le discussioni condominiali riguardano rumori molesti, utilizzo improprio delle parti comuni, comportamenti ritenuti poco civili o mancato rispetto delle regole di convivenza.

La sentenza chiarisce però che non è sufficiente fare riferimento a concetti generici come il rispetto del vicinato, il decoro o la buona educazione. Affinché una sanzione possa essere considerata legittima, il comportamento vietato deve essere individuato in modo preciso dal regolamento e la relativa clausola sanzionatoria deve essere già presente nel testo regolamentare.

In assenza di tali condizioni, la multa rischia di trasformarsi in una decisione arbitraria della maggioranza, con conseguente nullità della delibera e possibilità di impugnazione davanti all’autorità giudiziaria.

Il precedente della Corte d’Appello di Milano

La decisione del Tribunale di Messina si inserisce in un orientamento giurisprudenziale che negli ultimi anni ha mostrato particolare attenzione ai limiti del potere sanzionatorio del condominio.

Un precedente significativo è rappresentato dalla sentenza n. 2604/2025 della Corte d’Appello di Milano, secondo la quale l’introduzione ex novo di una clausola che consenta l’applicazione delle sanzioni previste dall’articolo 70 potrebbe richiedere addirittura l’unanimità dei condomini. Secondo i giudici milanesi, infatti, una modifica di questo tipo inciderebbe sui diritti individuali dei proprietari e non potrebbe essere approvata soltanto a maggioranza.

Si tratta di un orientamento particolarmente rilevante perché distingue chiaramente due momenti diversi: da una parte l’introduzione della clausola sanzionatoria nel regolamento, dall’altra l’applicazione concreta della sanzione a un condomino che abbia violato una disposizione già esistente.

Cosa devono fare amministratori e condomini

La sentenza n. 940/2026 rappresenta un richiamo importante per molti condomìni che, nel tentativo di contrastare comportamenti scorretti, cercano soluzioni rapide attraverso l’introduzione di multe assembleari.

Prima di approvare qualsiasi misura sanzionatoria è necessario verificare attentamente il contenuto del regolamento e accertare che siano presenti sia la norma che disciplina il comportamento vietato sia la clausola che consente l’applicazione della relativa sanzione economica. Solo in presenza di questi presupposti l’assemblea può deliberare la multa nei limiti previsti dall’articolo 70 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile.

Sanzioni ai condomini: la sentenza di Messina rafforza i limiti previsti dalla riforma del condominio

La decisione del Tribunale di Messina conferma che il potere sanzionatorio del condominio rappresenta un’eccezione e non una regola generale. L’assemblea non può inventare nuove multe né attribuirsi autonomamente funzioni punitive, ma deve muoversi esclusivamente all’interno del perimetro delineato dalla legge e dal regolamento condominiale.

Un principio che, alla luce dei sempre più frequenti conflitti tra vicini, potrebbe diventare un punto di riferimento per numerose impugnazioni future e per la corretta applicazione della riforma del condominio nelle assemblee di tutta Italia.