Uno dei lavori che prima o poi tocca a ogni condominio è la verniciatura delle scale condominiali. Pareti scrostate, corrimano opachi, pianerottoli che mostrano il peso degli anni. A un certo punto qualcuno lo solleva in assemblea, si delibera, si avviano i lavori. E poi arriva la domanda che nessuno aveva ancora fatto: chi paga? Tutti i condomini? Solo quelli dei piani alti? E se l’appartamento è in affitto, tocca al proprietario o all’inquilino?
Le risposte esistono, sono nel Codice Civile e in alcune convenzioni consolidate. Ma non sono sempre così immediate da trovare.
Le scale sono di tutti, ma non sempre
Dopo che già abbiamo affrontato l’argomento verniciatura delle cancellate, ora approfondiamo quella delle scale. Partiamo da un punto fermo: sono un bene comune. Lo dice esplicitamente l’articolo 1117 del Codice Civile, che le include nell’elenco delle parti dell’edificio destinate a uso collettivo. Non servono solo per salire e scendere dai propri appartamenti: permettono di accedere al lastrico solare, ai terrazzi, all’androne, all’ascensore. Questo utilizzo diffuso è esattamente il motivo per cui vengono considerate patrimonio condiviso di tutti i condomini, anche di chi abita al piano terra e le usa raramente.
Esistono però delle eccezioni. Se le scale servono un unico appartamento, come accade in certi complessi a schiera, o se il regolamento condominiale o l’atto notarile le hanno espressamente attribuite in proprietà esclusiva a qualcuno, il discorso cambia radicalmente. In quel caso, chi ne è il proprietario esclusivo si fa carico da solo dei costi.
Un’altra particolarità: nei condomini con più scale distinte che servono porzioni diverse dell’edificio, ogni gruppo di condomini paga solo per la propria scala. Nessuno è tenuto a contribuire alla manutenzione di una scala che non usa e dalla quale non trae alcuna utilità.
Come si calcola la spesa tra i condomini: il criterio delle scale
Stabilito che le scale sono un bene comune, il passo successivo è capire come si suddividono i costi tra tutti i proprietari. Qui entra in gioco l’articolo 1124 del Codice Civile, che introduce un criterio specifico e diverso da quello generale dei millesimi di proprietà.
La spesa si divide in due parti uguali. La prima metà viene ripartita in base al valore millesimale delle unità immobiliari. La seconda metà si divide in proporzione all’altezza del piano rispetto al suolo. Chi abita più in alto contribuisce di più per questa quota, perché usa le scale in misura maggiore.
In pratica, un condomino che abita al quinto piano paga più di uno che abita al primo, a parità di superficie dell’appartamento. È un criterio che mescola la logica del valore proprietario con quella dell’effettivo utilizzo. Non sempre intuitivo, ma coerente con la finalità della norma.
Ogni condominio dovrebbe avere una tabella millesimale specifica per le scale, distinta da quella generale. Quando questa non esiste o è contestata, possono sorgere problemi in fase di riparto.
Verniciatura delle scale: cosa comprende il lavoro
Quando si parla di tinteggiatura delle scale, molti pensano solo alle pareti del vano scale. In realtà l’intervento è più ampio. Rientrano nella verniciatura delle scale condominiali anche i soffitti del vano, il corrimano e le ringhiere, i pianerottoli con i relativi parapetti e, nella parte terminale dell’edificio, i torrini, cioè quelle strutture che collegano il vano scale al lastrico solare o alla terrazza condominiale.
La Cassazione ha chiarito in più occasioni che le scale “comprendono l’intera relativa cassa”, con tutto ciò che le delimita e le completa. Quindi corrimano, parapetti e murature laterali fanno parte integrante dell’insieme, non sono elementi separati.
L’androne invece è un’altra cosa. Tecnicamente non fa parte delle scale, anche se spesso viene tinteggiato insieme per motivi di coerenza estetica. È un bene comune a sé stante, che mette in comunicazione le scale con l’esterno dell’edificio.
Serve una delibera? Sì, ma non sempre qualificata
La decisione di procedere con la verniciatura spetta all’assemblea condominiale, come stabilito dalla Legge Condominiale. Non è qualcosa che l’amministratore può avviare autonomamente, salvo urgenze documentate.
La buona notizia è che per la tinteggiatura ordinaria basta una maggioranza semplice. In prima convocazione occorre la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. In seconda convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo dei millesimi.
Le soglie si alzano invece se la tinteggiatura fa parte di un intervento più ampio di ristrutturazione o riqualificazione delle scale. In quel caso si rientra nella manutenzione straordinaria, e i quorum richiesti sono più elevati.
Tinteggiatura scale condominiali tra inquilino e proprietario: chi paga cosa
Qui il tema si complica per chi ha appartamenti in affitto. La domanda è lecita e frequente: se viene deliberata la verniciatura delle scale, il costo va al proprietario o all’inquilino?
La risposta dipende dalla natura dell’intervento. La distinzione fondamentale è tra manutenzione ordinaria e straordinaria.
La tinteggiatura periodica delle scale, quando non è collegata a lavori strutturali o di risanamento più ampi, rientra nella manutenzione ordinaria. E la manutenzione ordinaria delle parti comuni è a carico dell’inquilino, non del proprietario.
Questa distinzione è codificata in una tabella concordata tra le principali associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini, registrata all’Agenzia delle Entrate nel 2014. La tabella specifica che le spese per la manutenzione ordinaria di pareti, corrimano e ringhiere delle scale sono a carico del conduttore.
Attenzione però: quella tabella non ha valore universale. Si applica solo nei contratti di locazione che la richiamano espressamente, o in alcune tipologie specifiche di contratto a canone concordato. Chi ha un contratto di affitto con clausole diverse è tenuto a seguire quanto stabilito nel contratto, che prevale.
Se invece la verniciatura è parte di un rifacimento completo delle scale, di una ristrutturazione profonda o di interventi che modificano lo stato complessivo dell’elemento, allora si tratta di manutenzione straordinaria. In questo caso il costo spetta al proprietario dell’appartamento, non all’inquilino.
