Videosorveglianza in condominio: quando è legale e quando no

La videosorveglianza in condominio è un tema che torna spesso nelle assemblee, soprattutto dopo episodi di furti o atti vandalici. Molti condomini vogliono installare telecamere nelle parti comuni, altri vogliono proteggere il proprio appartamento. Legittimo in entrambi i casi, ma con regole diverse. E non sempre rispettate.

Il punto è che non esiste una risposta unica. Dipende da chi installa, dove punta l’obiettivo, e se è stato fatto tutto nel modo corretto dal punto di vista normativo.

Il quadro normativo di riferimento

Il riferimento principale è il GDPR (Regolamento UE 679/2016), che si applica ogni volta che le riprese coinvolgono spazi condivisi o pubblici. L’eccezione prevista per uso esclusivamente domestico vale solo se la telecamera inquadra unicamente la propria proprietà. Basta sforare di qualche metro oltre il proprio ingresso e si ricade sotto la normativa sulla protezione dei dati personali.

Per le parti comuni dell’edificio, invece, entra in gioco anche l’art. 1122-ter del Codice Civile, che disciplina le modalità con cui l’assemblea può deliberare l’installazione di un impianto condominiale.

Telecamere condominiali: cosa serve per installarle legalmente

Se il condominio vuole dotarsi di un impianto per sorvegliare le parti comuni, la strada è una sola: l’assemblea deve deliberarlo formalmente. La maggioranza richiesta è quella degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi, come stabilisce l’art. 1136 del Codice Civile. Non bastano le firme dei vicini sul pianerottolo o un accordo verbale tra qualche condomino.

Prima del voto, l’amministratore è tenuto a fornire a tutti una informativa dettagliata: dove vengono posizionate le telecamere, per quale scopo, per quanto tempo vengono conservate le immagini, chi può accedervi. Non è un formalismo burocratico, è un obbligo di legge.

Dopo aver ottenuto la delibera dell’impianto i dispositivi possono tutelare ingressi, cortili, androni, scale e parcheggi purché servano per motivi di sicurezza.

Il singolo condomino può installare telecamere?

Sì, ma con vincoli molto precisi. Un condomino può installare una telecamera o anche uno spioncino digitale per sorvegliare il proprio ingresso senza bisogno di alcuna autorizzazione dall’assemblea. Il requisito essenziale, però, è che l’angolo di ripresa sia limitato alla propria soglia di casa. Il pianerottolo è uno spazio comune. Le porte dei vicini, figuriamoci.

La Cassazione, con l’ordinanza 10925/2024, ha chiarito ulteriormente il punto: è vietato riprendere anche solo il portone d’ingresso del condominio. Potrebbe sembrare un dettaglio, ma non lo è. La Corte ha voluto tutelare la privacy di tutti gli altri condomini che transitano in quegli spazi quotidianamente.

Un balcone che inquadra la propria auto parcheggiata è generalmente ammissibile, a condizione che non riprenda spazi comuni o proprietà altrui. Va valutata caso per caso, in base all’effettiva angolazione.

Cosa è vietato (e rischia sanzioni penali)

Ci sono situazioni in cui si passa dal semplice illecito amministrativo al reato penale. Inquadrare le finestre, il balcone o la porta d’ingresso di un vicino configura il reato di interferenze illecite nella vita privata, previsto dall’art. 615 bis del Codice Penale. Non è una questione di interpretazione: è norma.

Discorso simile per le riprese delle parti comuni effettuate da un privato senza delibera assembleare. Scale, ascensori, pianerottoli: uno spazio condiviso non può essere sorvegliato unilateralmente da un singolo condomino, per quanto si senta in buona fede.

E poi c’è il tema dei cartelli. L’omessa segnalazione delle aree videosorvegliate non è una svista, è un’irregolarità che espone a sanzioni del Garante per la Protezione dei Dati Personali. I cartelli devono essere ben visibili e contenere informazioni precise: chi gestisce il trattamento, per quale finalità, dove rivolgersi per esercitare i propri diritti.

Conservazione delle immagini e accesso ai dati

Le registrazioni non possono essere tenute all’infinito. Il Garante Privacy indica in 24-48 ore il limite standard di conservazione. In casi particolari, come condomini con uffici o chiusure per festività, si può arrivare a un massimo di 7 giorni. Superato il termine, le immagini devono essere sovrascritte o cancellate automaticamente.

L’accesso ai filmati è riservato all’amministratore di condominio, al responsabile della protezione dei dati e, in caso di necessità, alle forze dell’ordine. I singoli condomini non possono accedere liberamente alle registrazioni. Se un condomino vuole visionare le immagini, deve motivare la richiesta per iscritto, allegare una denuncia presentata alle autorità e accedere al materiale solo sotto supervisione.