Quando in un condominio si rende necessario un intervento importante chi paga le spese straordinarie è una delle prime domande che i condomini si pongono. La risposta, nella maggior parte dei casi, è chiara: tocca al proprietario dell’immobile. Ma la realtà condominiale, com’è noto, raramente è lineare. Ci sono eccezioni, situazioni di confine, vendite in corso, contratti d’affitto che complicano le cose. Vale quindi la pena capire come funziona davvero, al di là del principio generale.
Cosa si intende per spese straordinarie condominiali
Non tutte le uscite del condominio rientrano nella gestione ordinaria. Le spese straordinarie sono quelle legate a interventi eccezionali, spesso costosi, che incidono sulla struttura o sugli impianti dell’edificio.
Dentro questa categoria finiscono lavori come il rifacimento della facciata, la sostituzione dell’ascensore, il tetto da sistemare o gli interventi per mettere a norma gli impianti. Operazioni che non riguardano la manutenzione quotidiana, ma opere destinate a durare nel tempo.
Proprio per il loro peso economico, queste spese richiedono quasi sempre una delibera assembleare. E in molti casi serve anche una maggioranza rafforzata per ottenere il via libera.
Il conto, poi, viene ripartito tra i condomini secondo i millesimi di proprietà, salvo criteri diversi previsti dal regolamento o decisi dall’assemblea.
Diverso il caso delle spese ordinarie: pulizia delle scale, luce delle parti comuni, manutenzione corrente. Tutto ciò che serve alla gestione normale dello stabile rientra nell’amministrazione quotidiana. Se abbiamo già chiaro come vengono divise le spese condominiali tra proprietari, ora non ci resta che approfondire la tematica legata a quelle straordinarie.
Chi deve pagarle secondo la legge
Secondo la legge, le spese straordinarie del condominio spettano al proprietario dell’immobile. Anche quando l’appartamento è affittato e abitato da un inquilino.
Gli interventi straordinari, che spaziano dal rifacimento della facciata ai lavori sugli impianti, aumentano o conservano il valore dell’edificio nel tempo. E il beneficio economico resta in capo a chi possiede la casa.
Diversa la posizione dell’inquilino. Chi vive nell’immobile è tenuto alle spese ordinarie, cioè quelle legate alla gestione quotidiana dello stabile: pulizie, luce delle scale, manutenzione corrente.
Ci sono però eccezioni. Proprietario e conduttore possono accordarsi diversamente nel contratto di locazione, inserendo clausole specifiche sulla ripartizione dei costi. Senza un’intesa scritta, però, le spese straordinarie restano a carico del proprietario.
Chi paga le spese straordinarie in caso di vendita o usufrutto
Cosa fare quando c’è una casa in vendita o con usufrutto? Se l’assemblea ha già deliberato prima del rogito ma i lavori non sono stati svolti le spese deliberate prima dell’acquisto ricadono sul vecchio proprietario.
Nella pratica, però, acquirente e venditore spesso concordano chi si farà carico dei costi durante la fase di trattativa. Questi accordi, se esistono, devono essere messi per iscritto. In assenza di un patto esplicito, è il venditore a dover saldare le spese già approvate in assemblea al momento del rogito. Un aspetto che gli acquirenti farebbero bene a verificare con attenzione prima di firmare.
Diverso è il caso dell’usufrutto: qui la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie si applica in modo preciso. Le prime restano in capo all’usufruttuario, che ha il godimento del bene. Le seconde, essendo legate alla conservazione strutturale dell’immobile, competono al nudo proprietario.
Come vengono ripartite le spese straordinarie tra i condomini
Stabilito chi paga, resta da capire quanto. La ripartizione segue le tabelle millesimali, come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile. Ogni condomino contribuisce in proporzione al valore della propria unità rispetto all’intero edificio. L’amministratore calcola le quote e le assegna in modo trasparente, sulla base di criteri oggettivi.
Ci sono però casi in cui la ripartizione standard può essere modificata. Se un intervento riguarda una parte dell’edificio che serve solo alcuni condomini, ad esempio una scala o un impianto specifico, le spese ricadono su quel gruppo. È anche possibile concordare una ripartizione diversa, ma serve il consenso unanime di tutti i condomini, e la decisione va verbalizzata in assemblea. Nulla può essere modificato in modo unilaterale.
L’assemblea e il quorum necessario per approvare i lavori
Le spese straordinarie non possono essere decise in autonomia dall’amministratore. Serve il passaggio in assemblea, convocata almeno cinque giorni prima. Nell’ordine del giorno devono comparire con chiarezza gli interventi da votare e il piano dei costi previsto.
Quando i lavori riguardano interventi importanti (dal rifacimento del tetto alla sostituzione degli impianti condominiali) scatta la maggioranza qualificata: voto favorevole della metà dei presenti e almeno il 50% dei millesimi.
Per opere di entità più contenuta, come interventi sotto un quarto del valore dell’edificio, basta invece la maggioranza dei partecipanti in assemblea.
Regole diverse anche per gli interventi legati all’abbattimento delle barriere architettoniche o all’efficienza energetica. In questi casi il quorum richiesto si riduce, proprio per facilitare l’approvazione dei lavori.
Ogni decisione deve poi essere riportata nel verbale assembleare. Un passaggio tutt’altro che formale: il verbale ha valore legale e può essere contestato entro trenta giorni da chi non condivide quanto deliberato.
Morosità e mancato pagamento: cosa può fare il condominio
Non sempre i condomini pagano puntualmente. Quando uno di loro non versa la propria quota per le spese straordinarie, l’amministratore ha l’obbligo di agire. Il primo passo è un sollecito formale. Se non produce risultati, si può procedere con un decreto ingiuntivo, che in alcuni casi può portare al pignoramento dell’immobile.
Esiste però una via alternativa, spesso più praticabile. L’assemblea può deliberare una rateizzazione delle spese, suddividendo il pagamento in più tranche per alleggerire il peso economico, specialmente quando si tratta di interventi costosi. Non è una soluzione sempre applicabile, ma in molti casi rappresenta un modo per evitare conflitti e garantire comunque che i lavori vengano finanziati.
La gestione delle morosità condominiali richiede tempestività. Più a lungo si aspetta, più la situazione rischia di complicarsi, soprattutto quando i lavori sono già stati appaltati e le ditte devono essere pagate.
