Chi paga in caso di danni al condominio?

La questione dei danni al condominio è una delle più spinose con cui si confrontano amministratori e condomini. Quando cade un calcinaccio, quando il soffitto si macchia per una perdita dal piano di sopra, quando si rompe qualcosa nelle parti comuni: chi mette mano al portafoglio? La risposta, quasi sempre, è: dipende. Dipende da dove si trova il danno, da chi lo ha causato, e da come è organizzato il condominio.

La responsabilità parte da un principio semplice

Il punto di partenza è questo: chi causa un danno lo risarcisce. Fin qui, niente di sorprendente. Il problema è che in condominio la catena di responsabilità non è mai lineare come sembra.

Se il danno viene riportato a una parte comune (es. tetto, facciata, cortile) la responsabilità ricade sul condominio e tutti i proprietari, secondo la ripartizione in millesimi, dovranno intervenire come stabilito dalla Legge Condominiale e dall’articolo 1123 del Codice Civile.

Se invece il danno parte da un appartamento privato o dall’incuria di un singolo condomino, la situazione cambia. Il condominio non c’entra. Risponde il proprietario, o l’inquilino se è lui ad aver causato il problema.

L’art. 2051 c.c. e la responsabilità oggettiva del condominio

C’è una norma che torna spesso in questi casi: l’articolo 2051 del Codice Civile. Dice, in sostanza, che ognuno risponde dei danni causati dalle cose che ha in custodia, salvo il cosiddetto caso fortuito. Tradotto: il condominio è custode delle parti comuni e risponde dei danni che ne derivano, indipendentemente dal fatto che ci sia stata o meno una colpa diretta.

È una responsabilità oggettiva. Non serve dimostrare che l’amministratore sia stato negligente. Basta dimostrare che il danno è venuto da una cosa in custodia del condominio, e che esiste un nesso causale tra le due cose. La Cassazione ha confermato questo principio più volte, tra cui nella sentenza n. 2481 del 2018.

Danni da infiltrazioni: il caso più frequente

Le infiltrazioni d’acqua sono il classico problema condominiale. Macchie sul soffitto, muffa sulle pareti, intonaco che si gonfia: situazioni che capitano spesso e che quasi sempre aprono un contenzioso tra vicini.

Se l’infiltrazione viene dal tetto o da una copertura comune, il condominio paga. Le spese vengono suddivise tra tutti secondo i millesimi. Se invece c’è un lastrico solare ad uso esclusivo, la ripartizione è diversa: un terzo a carico del titolare del lastrico, due terzi al condominio. Lo prevede espressamente la legge.

Quando invece il problema viene da una tubatura privata, da un impianto mal mantenuto all’interno di un singolo appartamento, la responsabilità è del proprietario. E il condominio non è tenuto a intervenire, salvo che abbia stipulato una polizza assicurativa collettiva che copre anche questi casi.

Calcinacci, crolli e danni strutturali: chi risponde?

Discorso diverso per i danni strutturali. Se cade un cornicione, se si stacca dell’intonaco dalla facciata, se c’è un cedimento nelle fondamenta: qui entrano in gioco sia l’art. 2051 sia l’art. 2053 del Codice Civile, che riguarda specificamente la rovina degli edifici.

L’art. 2053 stabilisce che il proprietario dell’edificio risponde dei danni causati dalla rovina, a meno che non riesca a dimostrare che non dipende da difetti di manutenzione o vizi di costruzione. È un onere probatorio pesante. In pratica, il condominio risponde quasi sempre.

Come chiedere il risarcimento per danni al condominio

Quando si subisce un danno, il primo passo è documentare tutto. Foto, video, data e ora. Non è paranoia, è necessità pratica. Senza prove, difficilmente si ottiene qualcosa.

Dopodiché, bisogna notificare formalmente il danno all’amministratore e al presunto responsabile, preferibilmente con raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. La comunicazione deve indicare il danno subito, il comportamento che lo ha causato, e il nesso tra i due. Qualora non avvenisse una risoluzione bonaria ci si può rivolgere a un avvocato ma attenzione perché il diritto al risarcimento si prescrive in 5 anni.

Quando risponde l’amministratore di condominio?

L’amministratore non viene escluso dalle responsabilità se i danni sono causati da una gestione negligente o da omissioni della manutenzione ordinaria. Se le parti comuni non sono gestite adeguatamente si può ottenere un risarcimento anche rivalendosi sull’amministratore stesso; è però necessario dimostrare come la condotta colpevole abbia causato il danno.