Come si dividono le spese dell’ascensore in condominio

Le spese dell’ascensore condominiale sono tra quelle che generano più discussioni. Qualcuno non lo usa quasi mai, qualcuno abita al primo piano, qualcuno vorrebbe pagare meno degli altri. Eppure la legge è abbastanza precisa su come funziona questa ripartizione. Non sempre intuitiva, va detto, ma precisa. Il punto di partenza è l’articolo 1124 del Codice Civile, che fissa i criteri base. Da lì in poi ci sono alcune varianti che vale la pena conoscere.

Il criterio ibrido dell’articolo 1124: millesimi e altezza del piano

La Legge Condominiale stabilisce che le spese di manutenzione e sostituzione dell’ascensore si dividono in due parti uguali. La prima metà segue i millesimi di proprietà, cioè il valore proporzionale di ciascun appartamento rispetto all’intero edificio. La seconda metà, invece, dipende dall’altezza del piano dal suolo: chi abita più in alto teoricamente usa di più l’ascensore, quindi paga di più su questa quota.

Non è il sistema più immediato da capire. Ma ha una sua logica: combina il valore dell’immobile con l’uso presumibile dell’impianto. In pratica, due appartamenti con gli stessi millesimi ma a piani diversi pagheranno cifre diverse.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: chi decide cosa

L’articolo 1124 non fa distinzioni tra spese ordinarie e straordinarie: il criterio di ripartizione è lo stesso in entrambi i casi. La distinzione conta però per capire chi ha il potere di autorizzare gli interventi.

La manutenzione ordinaria comprende tutti gli interventi periodici necessari a tenere l’impianto in funzione e in sicurezza: verifiche dei dispositivi meccanici ed elettrici, lubrificazione, controllo delle funi, verifica del paracadute e del limitatore di velocità. Secondo la legge devono essere effettuati almeno due volte l’anno da tecnici qualificati. Per questi interventi l’amministratore può agire autonomamente, senza convocare l’assemblea.

La manutenzione straordinaria è un’altra cosa. Riguarda riparazioni più importanti, la sostituzione di componenti strutturali, i riammodernamenti. Per queste spese serve la delibera dell’assemblea condominiale. L’amministratore non può procedere da solo.

Nuova installazione: cambia tutto, cambia l’articolo di riferimento

Se non c’è l’ascensore e va installato per la prima volta bisogna fare riferimento a quanto scritto nell’articolo 1123 del Codice Civile dove viene spiegato che la ripartizione viene basata sulle tabelle millesimali generali e proporzionali all’uso che ciascuno farà dell’impianto. Stessa regola anche per la sostituzione totale di un ascensore che ha raggiunto i limiti di esercizio.

Chi abita al piano terra deve pagare le spese dell’ascensore condominiale?

Questa è la domanda che torna più spesso. La risposta è sì. La Corte di Cassazione lo ha confermato con la sentenza n. 4419 del 2013: i condomini del piano terra partecipano alle spese di scale e ascensore perché questi impianti condizionano l’esistenza stessa dell’edificio, indipendentemente dall’uso che se ne fa. Non usare l’ascensore non esonera dal pagamento.

Diverso è il caso dei condomini serviti da scale o ascensori separati. Se l’edificio ha più vani scala con impianti distinti, ognuno paga solo per l’ascensore che lo serve. Lo stabilisce il terzo comma dell’articolo 1123 e lo ha ribadito la Cassazione con sentenza n. 12641 del 2016, che ha chiarito il concetto di condominio parziale.

Inquilino o proprietario: chi paga cosa in caso di affitto

In un appartamento in affitto la questione si sdoppia. Le spese ordinarie, controlli periodici, energia elettrica dell’impianto, piccoli interventi, pulizia della cabina, contratto di assistenza, sono a carico dell’inquilino. Le spese straordinarie, sostituzione del motore, delle funi, adeguamenti normativi rilevanti, rifacimento completo dell’impianto, spettano invece al proprietario. La logica è quella classica: chi usa paga l’uso, chi possiede paga la struttura.

È possibile ripartire le spese in modo diverso?

Sì, ma con una condizione precisa: serve l’unanimità. I criteri dell’articolo 1124 sono derogabili, ma qualsiasi tabella millesimale che si discosti da quei parametri deve avere natura contrattuale.

Può essere inserita in un regolamento condominiale approvato all’unanimità fin dall’origine, oppure deliberata successivamente, sempre con il voto favorevole di tutti i condomini aventi diritto.

Una delibera approvata solo a maggioranza che modifichi i criteri di ripartizione è nulla, non annullabile. Nulla. Significa che chiunque può impugnarla in qualsiasi momento, senza limiti di tempo.

Chi è responsabile dell’ascensore in caso di incidente

Per l’ascensore condominiale, il responsabile principale è il condominio in quanto tale. Può essere chiamata in causa anche la ditta di manutenzione, se il malfunzionamento era già noto e non era stato risolto. E l’amministratore, in quanto supervisore delle parti comuni, ha anch’egli una quota di responsabilità. Tre soggetti potenzialmente coinvolti, uno stesso impianto. Motivo in più per non trascurare la manutenzione.

Una spesa che vale la pena capire bene

Le spese dell’ascensore non sono tra le più intuitive da calcolare. Il meccanismo ibrido dell’articolo 1124, con la sua doppia quota millesimale e per piano, richiede attenzione. Ma conoscere le regole aiuta a gestire meglio le assemblee, a evitare contestazioni inutili e a capire quando una delibera è corretta e quando invece non lo è.

In caso di dubbi sul calcolo specifico, l’amministratore di condominio è la figura di riferimento. Sa come applicare le tabelle millesimali al caso concreto e può simulare i costi per ogni unità immobiliare prima che arrivi il consuntivo.