Art. 1117 c.c. dopo la nuova riforma del condominio: testo aggiornato e novità

L’art. 1117 c.c. dopo la nuova riforma del condominio rappresenta uno dei riferimenti normativi più importanti dell’intera disciplina condominiale. È proprio questo articolo del Codice Civile, infatti, a stabilire quali beni devono essere considerati parti comuni dell’edificio e, di conseguenza, quali sono i diritti e gli obblighi dei condomini relativamente alla loro gestione, manutenzione e utilizzo.

Con l’entrata in vigore della Legge n. 220 del 2012, conosciuta come Riforma del Condominio, il legislatore ha aggiornato il testo dell’art. 1117 c.c., adeguandolo alle caratteristiche degli edifici moderni e chiarendo alcuni aspetti che, fino ad allora, erano stati definiti principalmente dalla giurisprudenza.

Oggi conoscere il contenuto dell’art. 1117 del Codice Civile è fondamentale non solo per gli amministratori di condominio, ma anche per i condomini, i professionisti del settore immobiliare e chiunque debba affrontare questioni relative alla proprietà, alla manutenzione delle parti comuni o alla ripartizione delle spese condominiali.

In questa guida analizzeremo il testo aggiornato dell’art. 1117 c.c., le modifiche introdotte dalla riforma del condominio, il significato della norma, le più importanti sentenze della Corte di Cassazione e numerosi esempi pratici utili per comprenderne l’applicazione.

Testo aggiornato dell’art. 1117 c.c.

L’art. 1117 del Codice Civile disciplina la proprietà delle parti comuni dell’edificio e stabilisce che, salvo diversa disposizione contenuta nel titolo, appartengono a tutti i proprietari delle singole unità immobiliari quei beni che, per loro natura o destinazione, risultano necessari all’esistenza, alla sicurezza o al funzionamento dell’intero fabbricato.

Il principio introdotto dalla norma è estremamente importante perché stabilisce una presunzione legale di comunione. In altre parole, quando un determinato bene possiede caratteristiche tali da servire l’intero edificio, esso deve essere considerato comune, a meno che un valido titolo di proprietà dimostri il contrario.

Questa presunzione evita numerose controversie tra condomini e consente di individuare con maggiore facilità chi sia responsabile della manutenzione dei diversi beni presenti nell’edificio.

L’articolo comprende oggi sia gli elementi strutturali dell’immobile, sia gli spazi destinati all’uso collettivo, sia gli impianti tecnologici che consentono il corretto funzionamento del condominio.

Perché l’art. 1117 c.c. è così importante

L’art. 1117 c.c. rappresenta il punto di partenza per l’applicazione di gran parte delle norme condominiali previste dal Codice Civile.

Sapere se un bene sia comune oppure di proprietà esclusiva significa infatti stabilire:

• chi deve sostenere le spese di manutenzione;
• chi è responsabile in caso di danni;
• quali lavori possono essere deliberati dall’assemblea;
• quando è necessario il consenso di tutti i condomini;
• chi può utilizzare un determinato bene.

Molte delle controversie che arrivano ogni anno davanti ai Tribunali riguardano proprio l’individuazione delle parti comuni del condominio. Pensiamo, ad esempio, alle discussioni relative alla facciata, al sottotetto, ai posti auto, ai cortili, ai lastrici solari, ai balconi oppure agli impianti tecnologici.

Per questo motivo l’art. 1117 viene costantemente interpretato e approfondito dalla Corte di Cassazione, che nel corso degli anni ha chiarito numerosi aspetti della norma.

Cosa è cambiato con la riforma del condominio

Quando gli utenti cercano “art. 1117 c.c. dopo la nuova riforma del condominio“, vogliono sapere soprattutto quali modifiche siano state introdotte dalla riforma.

La risposta è che la Legge n. 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha aggiornato il testo dell’articolo, ampliando e precisando l’elenco delle parti comuni dell’edificio.

L’obiettivo del legislatore era quello di adeguare il Codice Civile alle nuove esigenze degli edifici moderni, sempre più caratterizzati dalla presenza di impianti tecnologici avanzati e da spazi comuni differenti rispetto a quelli esistenti quando il Codice Civile fu approvato nel 1942.

Le modifiche introdotte non hanno cambiato il principio fondamentale della norma, ma hanno reso molto più chiaro quali beni devono essere considerati comuni.

Le facciate entrano espressamente tra le parti comuni

Una delle principali novità riguarda la facciata dell’edificio.

Anche prima della riforma la giurisprudenza riteneva generalmente che la facciata costituisse una parte comune del condominio, in quanto elemento essenziale della struttura e del decoro architettonico.

Con la riforma il legislatore ha deciso di eliminare qualsiasi dubbio inserendo la facciata direttamente nel testo dell’art. 1117 c.c.

Oggi, salvo diversa previsione contenuta nel titolo di proprietà, la facciata appartiene a tutti i condomini e la sua manutenzione ricade normalmente tra le spese comuni.

Maggiore attenzione agli impianti tecnologici

Negli ultimi decenni gli edifici sono cambiati profondamente.

Oltre ai tradizionali impianti idrici, elettrici e di riscaldamento, oggi i condomini dispongono di reti dedicate alle telecomunicazioni, alla fibra ottica, agli impianti televisivi centralizzati e ad altre infrastrutture tecnologiche.

La riforma ha quindi aggiornato anche questa parte dell’articolo, includendo tra i beni comuni gli impianti destinati alla distribuzione dell’energia elettrica, del gas, dell’acqua, delle comunicazioni elettroniche, della ricezione radiotelevisiva e della trasmissione dei dati, almeno fino al punto di diramazione verso le singole proprietà esclusive.

Si tratta di una modifica particolarmente importante, perché riduce il rischio di controversie relative alla proprietà e alla manutenzione di questi impianti.

Le aree destinate a parcheggio

Un’altra novità riguarda le aree destinate a parcheggio.

Negli edifici di più recente costruzione gli spazi dedicati alla sosta delle autovetture rappresentano spesso una parte essenziale del complesso immobiliare.

Per questo motivo il legislatore ha ritenuto opportuno richiamarle espressamente tra i beni che possono essere considerati comuni, salvo che un valido titolo attribuisca tali aree in proprietà esclusiva.

Il ruolo dei sottotetti

Anche il sottotetto assume un ruolo particolare dopo la riforma.

Non tutti i sottotetti sono automaticamente comuni, ma quando svolgono una funzione di isolamento, protezione dell’edificio o servizio per tutti i condomini, possono rientrare tra le parti comuni del condominio.

La valutazione deve essere effettuata caso per caso, tenendo conto delle caratteristiche strutturali del locale, della sua destinazione e dell’eventuale presenza di un titolo contrario.

La riforma non ha modificato il principio fondamentale

È importante precisare che la riforma non ha rivoluzionato l’art. 1117 del Codice Civile.

Il principio è rimasto sostanzialmente lo stesso: sono comuni tutti quei beni che, per loro natura o funzione, risultano destinati al servizio dell’intero edificio, salvo che un valido titolo disponga diversamente.

Ciò che è cambiato è soprattutto il livello di dettaglio della norma, che oggi descrive con maggiore precisione le parti comuni del condominio, recependo molti orientamenti già consolidati della Corte di Cassazione.

Questa maggiore chiarezza ha contribuito a ridurre le incertezze interpretative e a fornire un riferimento più preciso sia agli amministratori di condominio, sia ai condomini, sia ai giudici chiamati a risolvere le controversie.

Quali sono le parti comuni del condominio

L’art. 1117 del Codice Civile individua le parti comuni del condominio, cioè tutti quei beni che, per loro natura o destinazione, sono necessari all’esistenza, alla conservazione o al funzionamento dell’edificio. Si tratta di elementi che appartengono a tutti i condomini, indipendentemente dal piano o dall’appartamento posseduto, salvo che un valido titolo ne attribuisca la proprietà esclusiva.

La corretta individuazione delle parti comuni assume un ruolo fondamentale nella gestione condominiale. Da essa dipendono infatti la ripartizione delle spese, gli obblighi di manutenzione, le responsabilità in caso di danni e le maggioranze richieste per deliberare gli interventi durante l’assemblea.

Molte controversie nascono proprio dall’errata convinzione che un determinato bene appartenga esclusivamente a un condomino, quando invece la legge lo considera parte comune del condominio.

Le strutture portanti dell’edificio

Le prime parti comuni individuate dall’art. 1117 c.c. sono quelle che garantiscono la stabilità e la sicurezza dell’intero fabbricato.

Il suolo sul quale sorge l’edificio rappresenta il primo bene comune, poiché costituisce la base sulla quale poggia l’intera costruzione. Lo stesso vale per le fondazioni, che hanno la funzione di sostenere il peso dell’immobile e distribuirlo sul terreno.

Tra le strutture comuni rientrano inoltre i muri maestri, i pilastri, le travi portanti e tutte quelle componenti che assicurano la resistenza dell’edificio. Questi elementi non possono normalmente appartenere a un singolo condomino, perché la loro funzione interessa l’intero stabile.

Anche il tetto e i lastrici solari, quando svolgono la funzione di copertura dell’edificio, sono generalmente considerati beni comuni. Essi proteggono l’intero fabbricato dagli agenti atmosferici e garantiscono la conservazione delle strutture sottostanti.

La facciata è una parte comune?

Tra le modifiche più significative introdotte dalla riforma del condominio vi è l’inserimento espresso della facciata nell’elenco delle parti comuni.

La facciata non svolge soltanto una funzione estetica, ma contribuisce alla protezione dell’edificio, all’isolamento delle strutture e al mantenimento del decoro architettonico, elemento che appartiene all’intera collettività condominiale.

Per questo motivo gli interventi di manutenzione della facciata vengono normalmente deliberati dall’assemblea e le relative spese sono ripartite tra tutti i condomini secondo i criteri previsti dal Codice Civile.

Gli spazi comuni destinati all’utilizzo di tutti

L’art. 1117 del Codice Civile considera comuni anche tutti gli spazi che consentono ai condomini di accedere, utilizzare e vivere l’edificio.

L’androne d’ingresso rappresenta uno degli esempi più evidenti. Esso consente l’accesso alle singole proprietà e costituisce un bene destinato all’utilizzo collettivo.

Anche le scale, i corridoi, i pianerottoli e gli altri percorsi di collegamento appartengono normalmente a tutti i condomini, indipendentemente dal piano in cui si trova il loro appartamento.

Lo stesso principio vale per i cortili, i portici, i giardini condominiali, i locali della portineria, i vani tecnici e tutti gli spazi che risultano funzionali alla gestione dell’edificio o all’utilizzo comune.

Naturalmente possono esistere situazioni particolari nelle quali un regolamento contrattuale o un atto di proprietà attribuiscano alcuni di questi beni in via esclusiva, ma in assenza di un titolo contrario opera la presunzione di comunione prevista dall’art. 1117 c.c.

I posti auto sono sempre beni comuni?

Una domanda molto frequente riguarda le aree destinate a parcheggio. La risposta dipende dal titolo di proprietà.

Se il parcheggio è destinato all’utilizzo di tutti i condomini e non esiste alcun atto che ne attribuisca la proprietà esclusiva, esso rientra normalmente tra le parti comuni del condominio.

Diversa è invece la situazione dei posti auto acquistati separatamente oppure assegnati in proprietà esclusiva mediante specifici atti notarili.

È quindi sempre opportuno verificare la documentazione dell’immobile prima di ritenere comune o esclusivo uno spazio destinato alla sosta dei veicoli.

Gli impianti condominiali

Con la riforma del condominio il legislatore ha aggiornato anche l’elenco degli impianti comuni, adeguando il testo dell’art. 1117 alle tecnologie oggi presenti negli edifici.

Sono generalmente considerati comuni gli impianti destinati alla distribuzione dell’acqua, del gas, dell’energia elettrica, del riscaldamento centralizzato, della rete fognaria, degli ascensori, della ricezione radiotelevisiva e delle telecomunicazioni.

L’evoluzione tecnologica degli ultimi anni ha reso infatti necessario riconoscere come beni comuni anche infrastrutture che nel 1942 non esistevano, come gli impianti dedicati alla trasmissione dei dati o alle comunicazioni elettroniche.

La proprietà comune riguarda questi impianti fino al punto di diramazione verso le singole unità immobiliari. Oltre tale punto, salvo casi particolari, la manutenzione compete al proprietario dell’appartamento.

L’ascensore è sempre condominiale?

Nella maggior parte dei casi sì. L’ascensore rappresenta un impianto destinato al servizio dell’intero edificio e viene normalmente considerato una parte comune.

Ciò significa che la sua manutenzione ordinaria e straordinaria viene deliberata dall’assemblea e le relative spese sono ripartite secondo quanto previsto dagli artt. 1123 e 1124 del Codice Civile.

Anche quando alcuni condomini utilizzano l’ascensore meno frequentemente, ciò non comporta automaticamente l’esclusione dalla partecipazione alle spese, salvo le particolari eccezioni previste dalla legge.

Il sottotetto è sempre una parte comune?

Uno dei temi più discussi riguarda il sottotetto. Molti ritengono che appartenga automaticamente all’ultimo proprietario dell’edificio, ma non è sempre così.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha più volte chiarito che occorre valutare la funzione concreta del sottotetto.

Se esso contribuisce all’isolamento termico dell’edificio, protegge la struttura oppure ospita impianti comuni, può essere considerato una parte comune, anche se l’accesso avviene da una sola unità immobiliare.

Diversamente, quando il sottotetto è strutturalmente destinato a servizio esclusivo dell’ultimo appartamento e non svolge alcuna funzione per l’intero edificio, può appartenere al proprietario dell’unità immobiliare sovrastante.

Anche in questo caso assume un ruolo determinante l’eventuale presenza di un titolo di proprietà che disciplini espressamente il bene.

Quando una parte dell’edificio non è condominiale

L’art. 1117 c.c. contiene una precisazione fondamentale: “salvo che il titolo disponga diversamente”. Questa espressione significa che la presunzione di comunione può essere superata soltanto da un valido titolo giuridico.

Il titolo può essere rappresentato da un atto notarile, da un regolamento condominiale contrattuale, dall’atto costitutivo del condominio oppure da qualsiasi altro documento idoneo ad attribuire la proprietà esclusiva di un determinato bene.

In assenza di tale documentazione, prevale la disciplina prevista dall’art. 1117 del Codice Civile e il bene continua ad essere considerato comune.

Per questo motivo, prima di contestare una spesa condominiale o rivendicare la proprietà esclusiva di un determinato spazio, è sempre consigliabile verificare con attenzione la documentazione dell’immobile.

Le parti comuni e la ripartizione delle spese

Individuare correttamente le parti comuni del condominio significa anche comprendere chi deve sostenere le spese di manutenzione.

Quando un bene appartiene a tutti i condomini, le spese vengono normalmente ripartite secondo i criteri previsti dall’art. 1123 c.c., salvo che la legge preveda modalità differenti oppure il regolamento contrattuale disponga diversamente.

È proprio per questo motivo che la qualificazione di un bene come parte comune oppure bene esclusivo assume un’importanza fondamentale nella vita condominiale.

Una diversa interpretazione dell’art. 1117 c.c. può infatti incidere direttamente sull’importo delle spese che ciascun condomino è chiamato a sostenere e sulle responsabilità relative alla manutenzione dell’edificio.

Le più importanti sentenze della Cassazione sull’art. 1117 c.c.

L’art. 1117 del Codice Civile è uno degli articoli maggiormente interpretati dalla Corte di Cassazione. Sebbene il testo della norma individui le principali parti comuni del condominio, nella pratica esistono numerose situazioni nelle quali è necessario stabilire se un determinato bene appartenga realmente a tutti i condomini oppure sia di proprietà esclusiva.

Nel corso degli anni la giurisprudenza ha precisato che l’elenco contenuto nell’art. 1117 c.c. non deve essere interpretato in modo rigido. Ciò che conta realmente è la funzione svolta dal bene e il suo collegamento con l’intero edificio.

Secondo la Cassazione, infatti, la presunzione di comunione prevista dall’articolo trova applicazione ogni volta che un bene risulti strutturalmente o funzionalmente destinato al servizio dell’intero fabbricato, salvo che un valido titolo dimostri il contrario.

Questo principio è stato più volte ribadito anche dalle più recenti pronunce della Suprema Corte e rappresenta oggi uno dei capisaldi del diritto condominiale.

Il principio della destinazione funzionale

Uno degli orientamenti più consolidati della Corte di Cassazione riguarda il concetto di destinazione funzionale.

Non è sufficiente verificare dove si trovi materialmente un bene per stabilire se esso sia comune oppure esclusivo. Occorre invece domandarsi a cosa serve quel bene e se la sua funzione interessi uno soltanto oppure tutti i condomini.

È proprio questo il motivo per cui alcuni beni collocati all’interno di un appartamento possono, in determinate circostanze, essere considerati comuni, mentre altri beni situati nelle aree comuni possono appartenere esclusivamente a un singolo proprietario.

La funzione concreta prevale spesso sulla semplice collocazione fisica.

La facciata appartiene sempre al condominio?

La facciata rappresenta uno dei casi più frequenti di contenzioso. Molti condomini ritengono che alcune porzioni della facciata appartengano esclusivamente all’appartamento prospiciente. In realtà la giurisprudenza ha più volte chiarito che la facciata costituisce normalmente una parte comune, poiché protegge l’edificio e contribuisce al mantenimento del decoro architettonico.

Anche quando un elemento interessa direttamente una sola unità immobiliare, ciò non significa automaticamente che appartenga esclusivamente al relativo proprietario.

La manutenzione della facciata viene quindi generalmente deliberata dall’assemblea e le relative spese sono ripartite tra tutti i condomini secondo quanto previsto dalla legge.

Il tetto è sempre una parte comune?

Anche il tetto rientra normalmente tra le parti comuni del condominio. La sua funzione è quella di proteggere l’intero edificio dagli agenti atmosferici e garantire la conservazione delle strutture sottostanti.

Per questo motivo la Corte di Cassazione considera il tetto un bene comune anche quando copra direttamente soltanto alcune unità immobiliari.

Diverso può essere il caso di coperture realizzate esclusivamente a servizio di una singola proprietà oppure di manufatti costruiti successivamente che non svolgono alcuna funzione per il resto dell’edificio.

I balconi sono sempre di proprietà esclusiva?

Uno degli argomenti che genera il maggior numero di controversie riguarda i balconi. In linea generale i balconi aggettanti, cioè quelli che sporgono rispetto alla facciata dell’edificio, appartengono al proprietario dell’appartamento al quale accedono.

Esistono però importanti eccezioni. Gli elementi decorativi, i frontalini, i fregi ornamentali e tutte le parti che contribuiscono al decoro architettonico dell’edificio possono infatti essere considerati beni comuni.

Questo significa che, in alcune circostanze, la ripartizione delle spese relative ai balconi non riguarda esclusivamente il proprietario dell’appartamento.

È quindi sempre opportuno valutare il singolo caso alla luce della documentazione disponibile e dell’orientamento della giurisprudenza.

Il cortile condominiale

Anche il cortile viene normalmente considerato una parte comune. La sua funzione non consiste soltanto nel consentire il passaggio o l’accesso ai box, ma anche nel garantire luce, aria e spazi di utilizzo collettivo.

Proprio per questa ragione la Cassazione ritiene che il cortile appartenga generalmente a tutti i condomini, salvo diversa previsione contenuta nel titolo.

La presenza di posti auto oppure di aree verdi non modifica automaticamente tale qualificazione.

Le canne fumarie e gli impianti

Le canne fumarie rappresentano un altro tema frequentemente oggetto di contenzioso. Quando servono esclusivamente una singola unità immobiliare, appartengono normalmente al relativo proprietario.

Diversa è invece la situazione delle canne fumarie comuni o degli impianti centralizzati, che rientrano tra le parti comuni del condominio.

Lo stesso principio vale per gli impianti elettrici, idrici, fognari e di riscaldamento centralizzato.

Anche in questi casi la proprietà comune riguarda normalmente le parti dell’impianto destinate al servizio collettivo, mentre le diramazioni verso le singole unità immobiliari appartengono ai rispettivi proprietari.

Il lastrico solare

Il lastrico solare costituisce uno degli argomenti più complessi del diritto condominiale. Quando svolge la funzione di copertura dell’edificio viene generalmente considerato parte comune, anche se il suo utilizzo esclusivo è attribuito a uno soltanto dei condomini.

Questa situazione produce importanti conseguenze sulla ripartizione delle spese di manutenzione, disciplinata dall’art. 1126 del Codice Civile.

Per questo motivo il lastrico solare rappresenta spesso uno dei beni maggiormente interessati dalle controversie giudiziarie.

Gli errori più frequenti nell’interpretazione dell’art. 1117 c.c.

L’esperienza dimostra che molte controversie condominiali nascono da una conoscenza incompleta dell’art. 1117 del Codice Civile.

Uno degli errori più comuni consiste nel ritenere che un bene appartenga automaticamente al proprietario dell’appartamento più vicino.

In realtà la vicinanza fisica non è sufficiente per stabilire la proprietà.

Un altro errore molto diffuso riguarda la convinzione secondo cui tutto ciò che non compare espressamente nell’elenco dell’art. 1117 non possa essere considerato comune.

La Corte di Cassazione ha invece chiarito che l’elenco previsto dalla norma non è tassativo, ma ha natura esemplificativa.

Esistono infatti beni che, pur non essendo espressamente menzionati nell’articolo, devono comunque essere considerati comuni quando risultano destinati al servizio dell’intero edificio.

L’importanza del titolo di proprietà

Ogni volta che sorge una controversia è fondamentale verificare il titolo di proprietà. L’art. 1117 c.c. stabilisce infatti che la comunione opera salvo che il titolo disponga diversamente.

Ciò significa che un atto notarile, un regolamento condominiale contrattuale oppure un diverso titolo valido possono attribuire la proprietà esclusiva di un determinato bene a uno o più condomini.

In assenza di tale documentazione prevale invece la presunzione di comunione prevista dalla legge.

Per questo motivo amministratori e condomini dovrebbero sempre consultare la documentazione prima di assumere decisioni che riguardino le parti comuni dell’edificio.

Perché conoscere l’art. 1117 c.c. evita molte controversie

Comprendere correttamente il significato dell’art. 1117 del Codice Civile consente di prevenire numerosi conflitti tra condomini. Sapere quali beni siano realmente comuni permette infatti di gestire correttamente la manutenzione dell’edificio, ripartire le spese secondo la normativa vigente ed evitare contestazioni durante le assemblee.

Non a caso gran parte delle controversie in materia condominiale trae origine proprio da una diversa interpretazione delle parti comuni del condominio e dalla mancanza di una verifica preventiva del titolo di proprietà.

Domande frequenti sull’art. 1117 c.c.

L’art. 1117 c.c. è stato modificato dalla riforma del condominio?

Sì. L’attuale testo dell’art. 1117 del Codice Civile è stato modificato dalla Legge n. 220/2012, conosciuta come Riforma del Condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013. La riforma ha aggiornato l’elenco delle parti comuni del condominio, inserendo espressamente alcuni beni già riconosciuti dalla giurisprudenza, come le facciate, e adeguando la norma agli impianti tecnologici moderni.

Qual è lo scopo dell’art. 1117 del Codice Civile?

L’art. 1117 c.c. ha lo scopo di individuare quali beni appartengano a tutti i condomini e quali, invece, possano essere di proprietà esclusiva. La norma introduce una presunzione di comunione, fondamentale per stabilire chi deve sostenere le spese, chi è responsabile della manutenzione e quali interventi possano essere deliberati dall’assemblea.

La facciata è sempre una parte comune?

Nella maggior parte dei casi sì. La facciata è espressamente indicata tra le parti comuni del condominio dall’art. 1117 c.c. e svolge una funzione essenziale sia per la protezione dell’edificio sia per il mantenimento del decoro architettonico. Soltanto un valido titolo può attribuirne la proprietà esclusiva.

Il tetto appartiene a tutti i condomini?

Generalmente sì. Il tetto protegge l’intero edificio dagli agenti atmosferici ed è quindi considerato una parte comune, salvo diversa previsione contenuta nel titolo di proprietà.

Il sottotetto è sempre condominiale?

Non necessariamente. Il sottotetto può essere una parte comune quando svolge una funzione di isolamento, protezione o servizio dell’intero edificio. Se invece è destinato esclusivamente a un appartamento e non svolge alcuna funzione collettiva, può appartenere al proprietario di quella unità immobiliare.

I balconi rientrano nell’art. 1117 c.c.?

Dipende dalla loro tipologia. I balconi aggettanti sono normalmente di proprietà esclusiva, mentre gli elementi che incidono sul decoro architettonico, come frontalini e fregi ornamentali, possono essere considerati beni comuni.

Gli impianti sono sempre comuni?

Gli impianti destinati al servizio dell’intero edificio sono generalmente parti comuni del condominio. La proprietà comune riguarda normalmente gli impianti fino al punto di diramazione verso le singole unità immobiliari, oltre il quale la competenza passa al proprietario dell’appartamento.

Cosa significa “salvo che il titolo disponga diversamente”?

Questa espressione indica che un bene normalmente considerato comune può appartenere esclusivamente a uno o più condomini se esiste un titolo valido, come un atto notarile o un regolamento condominiale contrattuale, che lo preveda espressamente.

Perché l’art. 1117 c.c. è così importante?

L’art. 1117 del Codice Civile rappresenta la base dell’intera disciplina delle parti comuni del condominio. Dalla sua corretta applicazione dipendono la ripartizione delle spese, la manutenzione dell’edificio, le responsabilità dei condomini e molte delle decisioni adottate dall’assemblea.

Cosa ricordare sull’art. 1117 c.c.

L’art. 1117 c.c. dopo la nuova riforma del condominio continua a rappresentare una delle norme più importanti dell’intero diritto condominiale. La riforma del 2012 ha reso il testo più chiaro e completo, ma il principio fondamentale è rimasto invariato: sono parti comuni tutti quei beni che, per natura o destinazione, servono l’intero edificio, salvo che un valido titolo disponga diversamente.

Per amministratori e condomini è fondamentale conoscere il contenuto di questa norma, poiché da essa dipendono la ripartizione delle spese, la gestione delle manutenzioni, le responsabilità sui beni comuni e la corretta applicazione di molte altre disposizioni del Codice Civile.

Nei casi più complessi, soprattutto quando esistono dubbi sulla natura di un determinato bene, è sempre opportuno verificare il titolo di proprietà, il regolamento condominiale e gli orientamenti della Corte di Cassazione, che nel corso degli anni hanno fornito importanti chiarimenti interpretativi.

Approfondisci gli altri articoli del Codice Civile Condominio

Per comprendere meglio la disciplina delle parti comuni del condominio, ti consigliamo di leggere anche gli altri approfondimenti pubblicati sul Codice Civile Condominio

• Art. 1117-bis c.c. – Ambito di applicazione delle disposizioni sul condominio.
• Art. 1117-ter c.c. – Modificazioni delle destinazioni d’uso delle parti comuni.
• Art. 1117-quater c.c. – Tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni.
• Art. 1120 c.c. – Innovazioni in condominio.
• Art. 1123 c.c. – Ripartizione delle spese condominiali.
• Art. 1126 c.c. – Ripartizione delle spese del lastrico solare.
• Art. 1129 c.c. – Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore.
• Art. 1130 c.c. – Attribuzioni dell’amministratore di condominio.
• Art. 1136 c.c. – Costituzione dell’assemblea e validità delle delibere.