Codice fiscale del condominio, le nuove procedure complicano il lavoro degli amministratori

Dal 18 novembre 2025 sono cambiate le modalità di presentazione del modello AA5/6. Gli amministratori segnalano difficoltà operative e la questione è stata portata all’attenzione della Direzione Centrale dell’Agenzia delle Entrate.

Le nuove procedure per l’attribuzione del codice fiscale ai condomìni e la variazione dei dati stanno creando difficoltà operative agli amministratori di condominio, soprattutto per quanto riguarda la possibilità di gestire gli adempimenti attraverso i tradizionali canali telematici.

La questione nasce dalle modifiche introdotte dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento n. 491453 del 17 novembre 2025, che ha aggiornato le modalità di presentazione del modello AA5/6 e le relative istruzioni, in vigore dal giorno successivo.

Le criticità riscontrate dagli amministratori sono state ora portate all’attenzione della Direzione Centrale dell’Agenzia delle Entrate, con l’obiettivo di individuare modalità operative più semplici e adeguate alle esigenze di chi gestisce professionalmente numerosi condomìni.

Codice fiscale del condominio: cosa è cambiato dal 18 novembre 2025

Il modello AA5/6 viene utilizzato dai soggetti diversi dalle persone fisiche non obbligati alla dichiarazione di inizio attività IVA per richiedere l’attribuzione del codice fiscale e comunicare successive variazioni dei dati. Il modello riguarda quindi anche gli adempimenti fiscali del condominio.

Con il provvedimento n. 491453/2025, l’Agenzia delle Entrate ha modificato le precedenti disposizioni del 2009 e approvato nuove istruzioni per la presentazione del modello.

È importante precisare che le nuove disposizioni non hanno eliminato completamente la possibilità di operare a distanza.

Per la richiesta di attribuzione del codice fiscale, il modello AA5/6 può essere presentato direttamente presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate oppure trasmesso tramite raccomandata, PEC o apposito servizio web disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia.

Cambio dell’amministratore: le nuove regole sul rappresentante

Una delle novità più rilevanti riguarda la variazione del rappresentante legale, situazione che assume particolare importanza anche nella gestione del condominio quando cambia il soggetto che lo rappresenta.

Dal 18 novembre 2025, quando la variazione riguarda il rappresentante, il modello AA5/6 deve essere presentato all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente in base al domicilio fiscale oppure inviato allo stesso ufficio mediante raccomandata con ricevuta di ritorno, PEC o attraverso l’apposito servizio web disponibile nell’area riservata.

In questi casi devono essere allegati anche i documenti comprovanti le informazioni anagrafiche dell’ente e del nuovo rappresentante, oltre a una dichiarazione sostitutiva, resa ai sensi degli articoli 46 e 47 del D.P.R. 445/2000, con la quale il sottoscrittore attesta la propria qualità di rappresentante.

Non si tratta quindi di un obbligo generalizzato di recarsi fisicamente presso gli uffici dell’Agenzia: PEC, raccomandata e servizio web rimangono modalità previste. Il problema segnalato dagli amministratori riguarda piuttosto le difficoltà incontrate nella gestione concreta delle nuove procedure e i relativi tempi di riscontro.

Le difficoltà per gli amministratori di condominio

Per un amministratore professionista, chiamato spesso a gestire contemporaneamente numerosi stabili e le rispettive posizioni fiscali, le nuove modalità possono determinare un maggiore carico organizzativo.

Secondo le segnalazioni provenienti dalla categoria, procedure che in precedenza potevano essere gestite più agevolmente a distanza sarebbero oggi diventate più complesse, fino a rendere in alcuni casi necessario rivolgersi personalmente agli uffici territoriali.

Proprio questo aspetto ha fatto emergere la richiesta di una procedura maggiormente uniforme e concretamente utilizzabile dagli amministratori, anche alla luce del più generale processo di digitalizzazione e semplificazione dei rapporti con la Pubblica Amministrazione.

La questione arriva all’Agenzia delle Entrate

Le problematiche riscontrate sono state sottoposte alla Direzione Centrale dell’Agenzia delle Entrate, chiedendo l’apertura di un confronto finalizzato a individuare una soluzione che permetta agli amministratori di effettuare gli adempimenti attraverso modalità telematiche efficienti e con tempi compatibili con il normale svolgimento dell’attività professionale.

L’obiettivo è arrivare a una procedura che garantisca contemporaneamente la correttezza degli adempimenti fiscali e una gestione più semplice delle pratiche, limitando gli accessi agli uffici territoriali ai casi in cui risultino effettivamente necessari.

Al momento, quindi, le modalità introdotte dal provvedimento del novembre 2025 restano quelle di riferimento. Sarà necessario attendere gli sviluppi dell’interlocuzione con l’Agenzia delle Entrate per verificare se saranno definite nuove modalità operative in grado di rispondere alle difficoltà segnalate dagli amministratori.